Burbuja localizada

Todos los datos del mercado de la vivienda describen su clara recuperación: se venden viviendas a razón de medio millón anual de unidades, sus precios se encarecen sensiblemente, el del suelo finalista se incrementa a un ritmo todavía más alto y en algunas localizaciones la escasa oferta repercute también en el mercado de alquiler, provocando alzas excesivas y desproporcionadas.

El calentamiento de este mercado hace temer así la repetición de la burbuja inmobiliaria que agravó en España la crisis financiera general en el período de la Gran Recesión. De forma característica, los agentes del mercado tienden a minusvalorar ese peligro, en parte por lógico interés, en parte porque la memoria dura poco y también porque son bastantes las tendencias que acotan el fenómeno. Así, el nivel de construcción de nuevas viviendas no está en el desenfreno, sino que resulta muy inferior a la demanda potencial. El alza de precios se limita a determinadas zonas, como algunos barrios de Barcelona y Madrid, Málaga y las capitales turísticas de los dos archipiélagos. Se configura un mercado dual que registra la parálisis o incluso la deflación en otras zonas: la burbuja sería, así, selectiva y localizada. Muchos compradores son, más que familias, inversores, bastantes de ellos extranjeros, a la búsqueda de refugios ante la incertidumbre global, y de colocaciones más remuneradoras que los activos financieros a bajos tipos de interés.

Pero lo decisivo es que la relativa burbuja de los activos inmobiliarios no se duplica de una burbuja financiera como a principio de siglo. En realidad todo calentamiento de un activo no deviene en globalmente peligroso si no se convierte en burbuja financiera. Y por el momento muchas operaciones se realizan en efectivo, sin apelación al crédito hipotecario, que solo alcanza la sexta parte del registrado en los años previos a la crisis. De igual forma, no se está reeditando la antigua concentración de riesgos bancarios en las promotoras.

Ahora bien, una cosa es que pueda descartarse un desplome inmobiliario-financiero a causa del súbito pinchazo de una burbuja, y otra que el brutal incremento de precios en algunas zonas no esté produciendo ya efectos muy negativos, sobre todo en el ámbito social, urbanístico y de cohesión interna de algunas grandes ciudades. Que deberían generar respuestas políticas de las distintas administraciones. Las compraventas más caras empujan al alza los alquileres, y estos, a la expulsión de los sectores sociales más humildes de los cascos antiguos y otros barrios céntricos de las metrópolis, que tienden a ser ocupados por otros segmentos emergentes: es la "gentrificación".

Para contrarrestar el fenómeno, algunas voces proponen establecer topes a los alquileres, remedio de difícil encaje legal y problemática aplicación. Pero hay otras estrategias posibles, viables y eficaces: la multiplicación del parque público de vivienda (en propiedad y alquiler), el estímulo a la iniciativa promotora mixta público-privada, el apoyo financiero a determinadas familias de menores recursos, una política de suelo más activa, y la imposición de niveles de transparencia a los intermediarios, cuyos abusos contribuyen a disparar los precios.