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Los nuevos reyes del ladrillo: profesionales y discretos

Las grandes constructoras y sus magnates han sido sustituidas por fondos de inversión y sociedades especializadas en el renacer inmobiliario español

Madrid / Barcelona

El ladrillo carga aún con su mala fama como responsable de la burbuja que mandó a la ruina a inmobiliarias, cajas de ahorros y familias, arrastrando a toda la economía española. Pero de forma muy discreta el sector está recuperando su protagonismo y las inmobiliarias vuelven a estar inmersas en grandes operaciones corporativas, desde compras o fusiones a salidas a Bolsa. Las grandes corporaciones, además, han dado un vuelco a su modelo de negocio. Si antes desarrollaban todo tipo de actividad (desde promoción hasta alquiler) ahora se imponen sociedades más especializadas, muchas de las cuales están controladas por fondos de inversión extranjeros.

Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid. Atlas-Quality

Los reyes del ladrillo también han perdido el glamour de aquellos empresarios hechos a sí mismos como Enrique Bañuelos (Astroc), Luis Portillo (Colonial) o Fernando Martín (Martinsa), cuya fortuna deslumbraba en la lista Forbes y su cara era familiar en los palcos de los clubes de fútbol. Incluso desembarcaron en países del Este de Europa y América Latina para replicar el modelo de construcción en el que se basó la burbuja española. Todo eso se esfumó. Hoy las nuevas inmobiliarias no tienen una cara visible sino gestores profesionales y, en muchas ocasiones, anónimos. Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) han ocupado su sitio de la mano de fondos de capital riesgo o grandes inversores internacionales como el estadounidense Georges Soros; Wang Jilian, el hombre más rico de China, o el magnate mexicano Carlos Slim.

Martinsa-Fadesa, Metrovacesa o Astroc, cuyo nombre relumbraba en las promociones, quedaron sepultadas en el olvido, devoradas por un agujero negro de deudas gigantescas. Su lugar lo han ocupado las socimi Merlin, Hispania, Lar o Axiare, cuya denominación apenas es distinguible por el gran público; por promotoras como Vía Célere o Neinor Homes, algunas de las cuales han nacido alentadas por el capital extranjero ya sea directamente en su capital o mediante alianzas para proyectos concretos, o bien los antiguos brazos inmobiliarios de la banca, hoy mayoritariamente en manos de fondos internacionales. Entre las pocas excepciones de los imperios de la década pasada que han logrado sobrevivir está Colonial, saneada y reconvertida en una compañía dedicada al patrimonio en alquiler, que vuelve a la carga con nuevos planes de inversión. El mes pasado, la compañía presidida por Juan José Brugera adquirió el 15,1% de la socimi Axiare por 135 millones de euros. "La mayoría de las que quedan son una selección de las compañías más profesionales", sostiene el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Frabra, José García Montalvo.

Merlin se ha consolidado como la mayor inmobiliaria privada española. La socimi dirigida por Ismael Clemente y con Banco Santander como principal accionista, adquirió Testa a Sacyr por 1.800 millones y se fusionó con Metrovacesa, dando lugar a un grupo con activos con valor superior a los 10.000 millones de euros y una capitalización bursátil de 4.500 millones. Clemente es hoy uno de los nuevos rostros del sector, aunque no es ni mucho menos un advenedizo en esta industria. Al mando del fondo inmobiliario de Deutsche Bank en España, a principios de la década pasada el consejero delegado de Merlin ya había liderado grandes operaciones como la compra del emblemático hotel Arts de Barcelona.

"Los nuevos gestores de las inmobiliarias están más profesionalizados", sostiene García Montalvo. Además, las compañías están más especializadas y algunas incluso se centran en segmentos concretos. Un ejemplo es Lar España, una socimi especializada en gestión de centros comerciales (aunque también cuenta con edificios de oficinas), que ha lanzado un plan de inversión de 240 millones de euros para el próximo año, apoyada por los grandes fondos que forman su accionariado como Franklin Templeton, Blackrock o Pimco. Hispania, participada por los multimillonarios estadounidenses y gestores de fondos George Soros y John Paulson, también ha crecido como la espuma desde que saliera a Bolsa en 2014 y ya gestiona activos por casi 1.500 millones de euros. Su estrategia es clara: ganar tamaño. Aunque fracasó en la compra de Realia, la compañía dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumuzio absorbió la socimi hotelera Bay y todos los expertos la sitúan como protagonista en las próximas operaciones de consolidación del sector.

El papel de las socimis

La regulación de las socimis, que se pueden crear con apenas un inmueble y un capital de cinco millones, ha dado lugar a una explosión de inmobiliarias, de las que 25 cotizan en el mercado alternativo bursátil (MAB).

Patrimonios de fortunas anónimas alejadas de las grandes familias han utilizado este vehículo para poner en orden y rentabilizar su cartera de activos inmobiliarios. Es el caso de General de Galerías Comerciales, propiedad del empresario murciano Tomás Olivo, que ultima su salida a Bolsa con un valor de 2.000 millones y una cartera compuesta por seis centros comerciales, entre ellos La Cañada de Marbella, para convertirse en la segunda socimi solo por detrás de Merlin. También está previsto que salga al mercado la socimi del grupo hotelero BlueBay, valorada en 500 millones. Alquiler Seguro y Procisa, dueña de La Finca, están también entre los candidatos a unirse al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). "Las socimi están llamadas a un futuro proceso de concentración", asegura el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, ante la proliferación de este tipo de sociedades en los últimos dos años.

Otras antiguas inmobiliarias han iniciado hace tiempo un proceso de reconversión. La división inmobiliaria de Acciona, tras suspender su salida a Bolsa en mayo pasado, busca una salida para consolidarse, que puede pasar por convertirse en varias socimis. Lo mismo le ocurre a Realia, que prosigue su saneamiento de la mano de Carlos Slim, y acaba de afrontar una nueva ampliación de capital de 147 millones de euros.

De forma paralela, también renace el sector de la promoción de viviendas, impulsado sobre todo por los fondos internacionales. Es el caso de Neinor Homes, propiedad del estadounidense Lone Star. La compañía, capitaneada por Juan Velayos, tiene en sus manos uno de los mayores bancos de suelo de España, con terrenos para construir 8.000 viviendas. Pero también fondos como Castlelake, Värde Partners o HMC están comprando suelo para tomar posiciones en el mercado residencial, cuya tendencia prevén alcista. Muchos de ellos lo hacen de la mano de promotores que, recuerda Echavarren, ahora están limitados por la "disponibilidad de capital y financiación", lo cual los hace "más prudentes" que antaño. "Las promotoras hoy tienen el reto de llegar a tener un volumen suficiente para acceder a la financiación alternativa a la banca, es decir, situarse en una clase A de promotores con acceso a la financiación", añade Echavarren.

Pero la crisis ha dejado una pesada herencia de activos inmobiliarios y suelo proveniente de impagos, desahucios y quiebras. La mejor prueba de ese rescoldo es la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el banco malo que gestiona los activos tóxicos provenientes de las cajas quebradas. La sociedad presidida por Jaime Echegoyen es, con diferencia, la primera inmobiliaria española, con más de 500.000 activos en su cartera. Solo en los nueve primeros meses de este año, ha vendido 8.900 inmuebles en los primeros nueve meses del año con unos ingresos de 2.270 millones de euros.