Despega la hipoteca sin sustos

Hipoteca a tipo de interés fijo al 1,8%. Suena tentador. ¿Realmente lo es? ¿Explican estas ofertas los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) que señalan que en octubre de este año el 9,7% de las hipotecas que se firmaron lo hacían a tipo fijo, cuando en diciembre de 2014 eran un 6,4%? ¿Es su momento? ¿Hipoteca variable o fija?

La realidad es que nunca antes, o al menos en los últimos 25 años, las entidades habían ofrecido hipotecas fijas a tipos de interés tan bajos. Bankinter lo hace al 1,8%; mientras que Bankoa y el Banco Cooperativo Español, al 1,9%.

El problema es que con el euribor en mínimos históricos –se negocia en torno al 0,06%–, las hipotecas variables parecen ser igual de convenientes y baratas. En el caso de Bankinter, su Hipoteca Sin Más tiene un tipo fijo el primer año del 1,5% y uno variable de euribor (ese 0,06%) más 1,2 puntos los años siguientes. La hipoteca de Bankoa sale a euribor más un diferencial de 0,95; y Te lo Mereces Todo, del Banco Cooperativo Español, al 1,25% durante 12 meses y a euribor más 1,1% para el resto de años.

Incluso hay hipotecas variables algo más baratas en el mercado: la Hipoteca Freedom+, de Banco Mediolanum, se oferta a euribor más 0,99%, lo mismo que la de ING Direct y Liberbank.

Los créditos fijos al 1,8% están establecidos para plazos de solo 10 años

La balanza a favor de las hipotecas variables aún se inclina algo más si se incluye en la comparación el factor tiempo. Los tipos de interés de las hipotecas fijas del 1,8% o 1,9% están establecidos para plazos de 10 años. Cuando éstos se alargan, por ejemplo a 15 o 20 años, suben: al 2,1% y 2,5% en el caso de Bankinter; o al 2,2% y 2,4% en el caso de Bankoa. Esta circunstancia beneficia a las hipotecas variables, más baratas de salida.

El tiempo a su favor

Alargar la duración del préstamo incorpora una ventaja adicional, al menos a corto plazo, y es que las cuotas mensuales se reducen significativamente. Es decir, 100.000 euros a 10 años al 1,8% obligan al pago de una letra mensual de aproximadamente 911 euros, mientras que a 20 años –aunque sea al 2,5%–, el pago mensual se reduce a cerca de 530 euros.

Los argumentos a favor de las hipotecas variables también se pueden encontrar en las comisiones que incorporan. Es más común encontrar gastos de apertura entre las que se ofertan a tipo fijo que en las variables. Por ejemplo, Bankinter establece una comisión de apertura del 1% en su préstamo a tipo fijo, con un mínimo de 350 euros; cero euros en la variable. Las comisiones por amortización parcial o total se sitúan en las variables, en general, en el 0% y las de subrogación (cambio) a otra entidad, en el 0,5% los primeros cinco años (0,25%, el resto). En las fijas, estos gastos pueden ser del 0,5%, ya sea en amortización parcial, total o de desistimiento durante un lustro (0,25% en años siguientes).

Sin embargo, hay algo mucho más importante que se debe tener en cuenta a la hora de comparar préstamos para comprar una vivienda. Se trata del euribor. Es cierto que su nivel actual (ese 0,06%) es mínimo, por lo que, en teoría, solo puede subir (los tipos de interés en Estados Unidos ya han empezado a hacerlo).

Antes de firmar con el banco hay que valorar cuánto y cuándo subirán los tipos de interés

La cuestión es plantearse cuánto y en cuánto tiempo aumentarán. Si el euribor subiera significativamente y en poco tiempo, las hipotecas fijas contratadas hoy se convertirían mañana en las más baratas. En 10 años, bastaría un euribor al 1% en una hipoteca con un diferencial de un punto para que las cuotas mensuales se igualaran. Cualquier nivel superior, las elevaría. Un ejemplo: un préstamo fijo de 100.000 euros al 1,8% a 10 años, obliga a pagar una letra mensual de 911 euros. Esos mismos 100.000 euros a euribor más un punto, arrojan una cuota inicial de unos 880 euros (31 euros menos). Si el euribor subiera en la próxima década 0,25 puntos cada año, la cuota última sumaría 931 euros (20 euros más). Pero si en ese plazo, el euribor subiera 0,5 puntos al año, la cuota ascendería ya a casi 985 euros mensuales (casi 75 euros más).

Teniendo en cuenta todo lo que se paga al banco a lo largo de los diez años analizados, el resultado es que las hipotecas variables aguantan a las de tipo fijo, siempre y cuando el euribor no acumule subidas anuales superiores al cuarto de punto (se pagarán en ambos casos intereses por valor de unos 9.500 euros). Superado ese nivel, las hipotecas fijas resultan más baratas.

Si en lugar de 10 años, los plazos se alargan a 15 o a 20 años, los riesgos que se asumen con las hipotecas variables son mayores. Al ampliar el plazo, el euribor siempre puede dar algún susto (nadie lo prevé a corto plazo, pero no hay que olvidar que en 2007, esta referencia hipotecaria llegó a situarse en el 5,393%).

Si sucediera este escenario, el cliente siempre tiene la opción de renegociar las condiciones de la hipoteca con la entidad financiera, aunque haya que asumir algún gasto adicional.

El importe cuenta

Las hipotecas variables financian el 80% del valor de tasación de la vivienda que se va a adquirir, siempre que sea la habitual (para segundas residencias, este porcentaje se suele situar en torno al 70% del su valor). Lo mismo sucede en las ofertas actuales de préstamos a tipo fijo, con la excepción de Bankoa que rebaja este límite al 65%. Cuanto mayor es el porcentaje de financiación, menor es la necesidad de contar con ahorro previo, en el que debe también tenerse en cuenta el importe de los gastos asociados a una compra (impuestos, gastos de notaría, registro sobre compra y constitución de hipoteca…).

En cualquier caso, a la hora de suscribir una hipoteca –según los últimos datos del INE, en octubre de 2015 era de 111.711 euros de media–, es relevante determinar el importe a solicitar. Si es a tipo fijo se conocerá de antemano la cuota mensual de por vida (no debería superar el 30% de los ingresos del particular). Pero si es a tipo variable, cambiará.

Para evitar problemas de posibles impagos, es necesario que el cliente haga una simulación de cuánto sumaría la letra mensual si el índice de referencia (el euribor a 12 meses en la mayor parte de los casos) subiera un punto, dos, tres… Se trata de conocer si con los ingresos actuales se puede o no hacer frente a su pago.