Los precios de la vivienda han bajado un 70%

El PAU de Vallecas —el último de los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid en el que se inició la construcción de viviendas antes de que estallara la burbuja— sigue siendo hoy, nueve años después de iniciarse las primeras viviendas, uno de los enclaves residenciales donde mayor oferta hay, tanto en obra nueva como de segunda mano. 

El barrio, bien comunicado con sus tres estaciones de metro y varias líneas de autobús de la EMT, cuenta con unos 30.000 empadronados, aunque se han entregado unos 21.500 pisos. Queda suelo para hacer otros 10.000 más, de los que casi 3.000 tienen licencia concedida.

Aunque la urbanización está totalmente finalizada desde hace años, al Ensanche de Vallecas todavía le queda un largo recorrido. De sus 2,6 millones de metros cuadrados de edificabilidad residencial queda un remanente de casi 500.000 metros cuadrados, además de 47.000 para uso industrial y otros 146.136 de actividades terciarias. Entre 2009 y 2013 los promotores obtuvieron licencia para unas 2.000 viviendas.

Según las previsiones iniciales, esa edificabilidad restante habría dado para apenas 5.000 viviendas, pero la construcción de casas de menor superficie, adaptadas a las demandas de núcleos familiares reducidos, posibilitará que se puedan construir unas 7.200 viviendas más, que se sumarán a las 2.821 viviendas con licencia de nueva edificación. Más de la mitad de estos pisos con licencia para construir obtenida entre 2006 y 2008 nunca llegaron a desarrollarse por las dificultades de sus promotores.

Algunas de las promociones que sí se acometieron no llegaron a entregarse, a pesar de estar aparentemente acabadas. Es el caso de la promovida por Novaindes en el número 114 de la avenida del Ensanche de Vallecas. La promotora sevillana acaba de entrar en liquidación, por lo que será el juzgado el que decida qué hacer con las 79 viviendas construidas.

En cuanto a población se refiere, de estar ocupadas las más de 21.500 viviendas ya entregadas en el PAU de Vallecas estarían residiendo cerca de 45.000 personas. Pero, a la vista de los datos del padrón municipal, se observa que apenas son 30.000 los que se han dado de alta. Unas 12.500 viviendas están vacías u ocupadas por población no empadronada en el barrio. Los equipamientos, especialmente educativos, que no acaban de llegar —como el reiteradamente solicitado instituto de secundaria— hace que muchos opten por seguir registrados en las casas paternas.

Otro aspecto que llama la atención en el PAU de Vallecas es el número escaso de locales comerciales (456 han obtenido licencia de primera ocupación), a diferencia de otros grandes desarrollos con muchas menos viviendas y menor población potencial.

La razón, la presencia del centro comercial La Gavia, foco neurálgico y social no solo del Ensanche, sino también de otros barrios próximos, como Santa Eugenia o el casco viejo. Un total de 110.000 metros cuadrados, con más de 160 establecimientos, entre ellos operadores como IKEA o Carrefour, y 5.000 plazas de parking gratuitas en subterráneo y superficie, que lo convierten en el centro comercial más grande de la ciudad de Madrid.

La decena de inmuebles en los que se concentra la obra nueva se reparte, a partes iguales, entre los bloques llave en mano, entregados en algún caso hace más de cinco años, y otros cuyas obras acaban de arrancar o lo harán en breve, siempre que la demanda permita obtener financiación.

Tanto en un caso como en otro, las actuaciones se concentran en los dos extremos del PAU. En la parte más próxima al casco histórico, en la avenida de la Gavia, la inmobiliaria Osuna intenta rematar la venta del residencial El Prado. De los 44 pisos de la promoción quedan disponibles estudios de 44 metros por 97.000 euros y apartamentos desde 119.000 euros.

A menos de 100.000 euros también ha tenido que rebajar Hábitat Inmobiliaria los pisos de las dos fases de Las Terrazas de Gran Vía, en la avenida del Ensanche de Vallecas, 106-112. Dos grandes promociones, con más de 200 viviendas cada una, donde un estudio de 45 metros cuadrados sale por 93.000 euros.

Justo al lado, y también llave en mano, están los últimos pisos que Oncisa, la inmobiliaria de la Once, vende en la tercera fase del residencial Plaza Verde, con pisos de uno a tres dormitorios, de 60 a 120 metros cuadrados, con precios que oscilan entre 120.000 y 250.000 euros.

Ya en construcción, Ibosa tiene muy adelantadas las obras de las 55 viviendas protegidas de precio limitado (VPPL) que forman el residencial Mizar, en la esquina de la avenida del Ensanche de Vallecas con la calle del Alto de la Sartenilla. Precios tasados que salen más caros que la libre hoy, pero con mayores calidades. En marzo rebajan el importe del IVA y así, un piso de dos dormitorios y 84 metros útiles, está en 169.491 euros; de tres dormitorios, con 96 metros, se sitúa en 189.804 euros y se va hasta los 226.348 euros en cuatro dormitorios y 117 metros.

Como en otros ámbitos, también Aelca está en este PAU como una de las promotoras más activas, con dos actuaciones: una ya en marcha y otra en proyecto. Entre las 72 viviendas que forman el residencial Jardines del Sureste, a entregar dentro de año y medio, ofrece pisos de tres dormitorios, con 105 metros cuadrados, por 169.800 euros, con el metro cuadrado construido a 1.616 euros.

En cuanto disponga de toda la tramitación administrativa, Aelca contempla iniciar la construcción de otros 150 pisos en la avenida de las Suertes esquina con la calle de Pueblanueva, donde el margen de precios de los pisos de dos, tres y cuatro dormitorios parte de 129.000, 161.000 y 230.000 euros.

En tipología unifamiliar, y con entrega prevista para primeros del año que viene, Domo gestiona los 15 chalés protegidos sostenibles de precio limitado de la cooperativa Cerro Alto, en el número 2 de la avenida de Valdeculebras. Cuatro dormitorios y parcela privativa mínima de 142 metros cuadrados desde 213.000 euros.

En esa banda de entre 1.600 y 2.200 euros el metro construido se mueven los más de 600 pisos que se ofrecen en el mercado de segunda mano, con decenas de pisos de 50 metros cuadrados entre 90.000 y 100.000 euros. Algunos de estos pisos son ofrecidos por sus propietarios en alquiler, por rentas de entre 400 y 700 euros.

Al margen de las viviendas, el Ensanche de Vallecas fue diseñado para albergar espacios terciarios, industriales y comerciales, concentrados a ambos lados de la M-45. Destacan tanto la sede de la constructora Ortiz como dos edificios gemelos propiedad también de este grupo, alquilados a diversas empresas. Inmuebles singulares por su estructura, de grandes pórticos de hormigón, de cinco plantas cada uno, con un total de 10.000 metros cuadrados y elevado índice de eficiencia energética.