Las malas consecuencias de la inscripción de los arrendamientos urbanos en el registro de la propiedad

En todo caso, bienvenida sea la discrepancia, porque en esta ocasión el Ministerio de Justicia actual (Dirección General de los Registros), no permitió discutir esa parte del proyecto en la comisión de "expertos" que trabajamos en la Dirección General de la Vivienda para la reforma de la LAU, simplemente lo dejó encima de la mesa y se acabó. No tuvieron voluntad o no quisieron enfrentarse jurídicamente a personas cualificadas en los arrendamientos, incluidos catedráticos de Derecho Civil.

Por fin se puede discutir con una persona que, cuando menos, está ligada a los Registradores, pues creo que es su profesión. Y desde luego, con todo respeto, tengo que indicar que no conoce bien el campo normal de los arrendamientos urbanos. Y, sobre todo, que no ha analizado suficientemente lo que supone la inscripción en el Registro, pues, en general, producirá el efecto contrario, es decir, una inseguridad jurídica, especialmente para el arrendatario. ¿Qué culpa tiene el inquilino que cumple perfectamente con sus obligaciones que el arrendador no pague la hipoteca y se vea en la calle, conforme el art. 13 de la Ley 4/2013? Desde luego, ninguna y eso realmente es, aparte de la cuestión estrictamente legal, muy perjudicial y contraria a la propia vida social. Además, aunque hubiera inscrito tampoco se libraría del desahucio, porque su inscripción siempre será posterior a la carga hipotecaria. ¿Qué hay algunos abusos y fraudes en los arrendamientos que se hacen cuando las ejecuciones van a tener lugar? Sin duda, como en cualquier relación jurídica y humana, pero aquí los propios Jueces reconocen que no llega al 1%, pues no hay que olvidar que existe el art. 704.2 de la Ley Enjuiciamiento Civil y que si el que está en la casa no es el ejecutado, eso no impide el lanzamiento, una vez estudiado el caso por el Juzgado. Repito, según los que conocen bien el tema admiten que el "fraude" no llega al 1%. ¡Tremendo porcentaje! Además, hay que señalar que el plazo legal del arrendamiento ahora es solo de tres años, por lo que el tiempo de espera de quien ejecuta es, en cualquier caso, realmente pequeño.

Pero, además, como antes se ha indicado, ¿qué beneficio obtiene el arrendatario que inscribe un arrendamiento en el Registro habiendo una hipoteca o carga similar preferente? Ninguna, pues está en la "cola", conforme el art. 7.2 de la LAU 4/2013. Y ¿sabe la autora del artículo cuantas casas de particulares están sin cargas? Pues muy pocas, un número realmente escaso, con lo cual la inscripción no tiene sentido alguno.

Se dirá que las entidades financieras y fondo de inversión que tienen ahora muchas viviendas las sacarán al mercado, y eso esperamos todos en bien de que haya una gran oferta con repercusión en los precios, pero ya veremos como no querrán que se inscriba el arrendamiento, porque ello les impedirá vender con plena libertad y que se pueda aplicar el art. 14 de la repetida LAU 4/2013, haciendo constar que me gustaría equivocarme y solo el tiempo lo dirá. Lo que sí considero importante y así lo recomiendo, es que si un propietario no tiene ninguna carga en la vivienda no le interesa inscribir el arrendamiento, porque entonces no podrá obtener de ninguna manera crédito o hipoteca si así lo requieren sus necesidades.

Entonces ¿dónde están las ventajas de la inscripción registral? No las vemos por ninguna parte. Pero, además, hay que señalar que antes de la Ley 4/2013 (afortunadamente a estos efectos solo para los contratos posteriores al 6 de junio 2013) ya se podía inscribir un arrendamiento con todas las consecuencias, pues así lo estableció la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/94 y se reguló por el Real decreto 297/1996. Entonces ¿a qué viene esta nueva imposición?

Y por último, se le ha olvidado a la autora del trabajo que ahora comentamos, qué harán los registradores con el art. 27.4, pues sería una buena contribución en ayuda de sus compañeros, que están deseosos de que alguien se lo aclare y cualquier jurista también. Realmente la verdad es que no tiene encaje en nuestra Ley Procesal. Por ejemplo, ¿cómo se efectúa un requerimiento judicial?, ¿qué hace el Registrador si el arrendatario supuestamente deudor contesta y dice que no debe? ¿abre expediente y hace de Juez o se inhibe? ¿Y si el arrendatario no recibe el requerimiento notarial? En todo caso, aparte de poder anular la inscripción del arrendamiento ¿cómo se lanza al arrendatario de la vivienda? Sería una gran ayuda para todos conocer la respuesta, que no hemos obtenido a pesar de nuestra insistencia en el Ministerio de Justicia. Y lo peor de todo, en relación al criterio favorable a la inscripción, es que nada de esto pasará si el arrendamiento no está inscrito, con lo cual la tesis de no inscribir tiene todavía más fuerza.

En definitiva, reiterando el respeto profesional y personal a Beatriz Corredor, su postura favorable a la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. (reiteramos que ya se pueda desde el Real Decreto 297/1966) no puede ser compartida y no lo es por la mayoría de sus propios compañeros y, desde luego, por este simple abogado.