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¿Hacen falta las juntas de vecinos?

Los cambios introducidos en la legislación provocan el desconcierto entre las comunidades de propietarios a la hora de hacer una obra

Obras de conservación en un edificioUgly Martín.
Obras de conservación en un edificio/Ugly Martín.

Adecentar el portal, pintarlo y cambiar el suelo o arreglar el chiscón de la portería, ¿son obras de mejora o simplemente necesarias para adecuar la finca a los tiempos actuales? Esta no es una pregunta baladí, sino más bien la fuente de problemas. Así lo barruntan los administradores de fincas. "¿Puede exigir un propietario que se decore el portal? Los artículos 10 y 17 van a provocar choque durante un tiempo. Los que quieran hacer algo los van a interpretar en un sentido y los que no quieran le darán el sentido contrario", reconoce Juan Sempere, un administrador de fincas que gestiona una veintena de comunidades en Madrid.

Los cambios introducidos este verano en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si bien han traído una conquista importante —la ampliación del plazo de la afección real del inmueble de uno a tres años— para atajar la galopante morosidad, han generado desconcierto e incertidumbre en la interpretación de algunos artículos. Sobre todo de aquellos relacionados con el régimen de obras (artículo 10) y las reglas de los acuerdos en junta (artículo 17). "No se delimita qué es obra de conservación, mantenimiento y ornato. Unas veces se requiere acuerdo en junta, pero otras no", señala Patricia Briones, abogada del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Tanto es así que este organismo realizó, a principios de octubre, una reunión interna de tres horas solo para debatir un tema: ¿quién determina qué es una obra de mejora?

Un asunto en el que incidió Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, en un desayuno organizado a finales de octubre por el Observatorio en las Comunidades de Propietarios: "La forma en que la ley está redactada perjudica al funcionamiento de las comunidades de propietarios. En primer lugar, por introducir el concepto de obra obligatoria sin establecer unos parámetros de cómo definir esta obligatoriedad". Una situación que, según los expertos, puede dar lugar a que recaiga sobre los presidentes de las comunidades una gran responsabilidad por ejecutar unas obras sin necesitar del consenso del resto de propietarios. "El presidente, al fin y al cabo, representa a la comunidad, pero no tiene poder ejecutivo. En teoría se podría pintar el portal sin pasar por la junta, pero el consejo que doy a los presidentes es que no se metan en reparaciones importantes sin celebrarla", advierte Sempere.

Magro, por su parte, recomienda que las comunidades escojan un perito técnico de la edificación que dictamine sobre el carácter obligatorio o no de las obras. Curiosamente, sí será necesario celebrar junta para girar una derrama. Para otros expertos, además, la complejidad del artículo 10 reside no solo en la mecánica que introduce, sino en su vinculación con la Ley del Suelo, que convierte a la comunidad en un agente urbanizador.

La legislación deja claro que si una Administración competente, por ejemplo los Ayuntamientos, comunica la necesidad de una obra, esta hay que cumplirla. Pero esto también ocurría antes, sin perjuicio de los posibles recursos que en su caso se puedan interponer.

Los juristas expertos reconocen que la necesidad puede ser una cuestión subjetiva y no tiene sentido que las obras sean obligatorias porque las solicite un vecino o una minoría de ellos. "Esta ley, por su dificultad práctica, necesitará de mucha praxis judicial", señaló en ese mismo desayuno José Juan Muñoz, socio-director del despacho Acción Legal y secretario general del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG).

Algunos casos prácticos

He aquí algunas escenas cotidianas en cualquier comunidad para las que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha dado sus recomendaciones:
CERRAR UNA FACHADA o quitar las lamas de un tendero. Antes de la modificación de la LPH se exigía unanimidad para su aprobación, ahora solo el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas.
INSTALAR UN ASCENSOR. Requiere el acuerdo por mayoría de la totalidad de propietarios y juntas.
CAMBIO DE CALDERAS. Si el cambio persigue mejorar la eficiencia energética de la finca, puede adoptarse por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas.
REPARACIÓN DE LA CUBIERTA DEL EDIFICIO: al tratarse de una obra de conservación y, por tanto, necesaria, tiene carácter obligatorio por lo que, en virtud de la nueva ley, no exige acuerdo en junta. Esta será necesaria si hay que aprobar una derrama de gastos.
Paradojas. Puede darse el caso de que se acuerde cambiar las puertas del ascensor, aun cuando las viejas todavía funcionan. El propietario disidente podrá solicitar que no se le impute el pago si este cambio supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, pero, obviamente, no se le puede privar de utilizar el ascensor.

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