Los fondos extranjeros tienen cada vez más apetito inmobiliario

 El proyecto Bull de la Sareb y la venta de un paquete de activos inmobiliarios de La Caixa —también busca socio para su gestora inmobiliaria Servihabitat— son las operaciones de mayor calado que los inversores tienen sobre la mesa. Y las que más interés están suscitando en los internacionales.

Pese a la confidencialidad con la que el banco malo está llevando la operación —en manos de KPMG—, fuentes del sector cifran en, al menos, 210 millones de euros el valor de la cartera, en su mayoría, activos residenciales terminados. “Se quiere cerrar la operación antes del verano, pero ya se verá. Santander ya intentó vender adjudicados a Morgan Stanley y no cuajó”, señala Vanessa Gelado, directora de la gestora Drago Capital.

 La creación de la Sareb hizo pensar que la reactivación del mercado inmobiliario estaba cerca. Medio año después, el escenario sigue casi igual. “En el primer trimestre del año, apenas han salido operaciones”, según Gelado. “Sin embargo”, añade, “ahora hay mucho más interés por parte de fondos extranjeros que en 2012, pero a un precio muy determinado. El año pasado había mucha incertidumbre y solo a cierre de año se cerraron operaciones, pero en el conjunto del año la actividad se desplomó”.

Goldman Sachs estima que los fondos internacionales acumulan 12.700 millones de euros para invertir en España, de los que un 50% podría ir a la distribución y el inmobiliario. ¿Quiénes son estos compradores? “Hay dos categorías de fondos, oportunistas o buitres, que buscan retornos del 15-20% de su capital propio y miran casi cualquier cosa.

También revolotean los soberanos: algunos casi oportunistas y otros, como el noruego de pensiones, con un perfil más institucional. De momento, hay más capital del primero porque estamos en una situación problemática”[PROBLEMÁTICA], explica Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle. Firmas como KKR confirman exploraciones sobre el terreno: “España tiene un gran potencial de oportunidades de inversión, incluidas las inmobiliarias. Nuestra trayectoria inversora en el país, 800 millones en los últimos dos años, indica que disponemos de capital a largo plazo para invertir”.

A medio plazo, Escarpenter está convencido de que aseguradoras y fondos de pensiones tendrán más apetito inmobiliario, “aunque este inversor más institucional, con carácter general, prefiere bloques de oficinas y naves industriales —para su gestión— que residencial”, apunta Ángel Martínez Aldama, director general de Inverco. Una observación que refuerzan Tomás Guerrero y Javier Capape, autores de un estudio sobre fondos soberanos de ESADEgeo: “Buscan activos core, ubicados en las mejores plazas, con una valoración mínima de cien millones de euros, rentabilidades entre el 4% y el 6% y arrendatarios de baja rotación”. Un ejemplo, la compra por el fondo Qatar Holding del hotel W de Barcelona por 200 millones. “Dado los volúmenes que gestionan y la ausencia de obligaciones con terceros, no se mueven por precio. Buscan activos trofeo”, añaden.

Para el resto, el precio sí es un freno. La rentabilidad de la inversión inmobiliaria no es la que era —está por debajo del 5%-6%— y si el ajuste de precios se ha completado o no es una incógnita. Para Escarpenter, el residencial va a ser el terreno de juego de los oportunistas, “los Fondos de Activos Bancarios (FAB) serán la clave por su flexibilidad y su estructura fiscal ventajosa”.