¿Comprar vivienda en subasta o al banco?

El martes otra vivienda salía a subasta en el Juzgado de Primera Instancia e Hipotecario número 32 de Madrid. El abogado Javier Palmero, de Bufete Hipotecario, acudía con el ejecutante, en este caso un particular.

El piso, en Usera, salía a subasta por 200.000 euros. No hubo ni un solo postor. "El martes se subastaron ocho viviendas a las 9.15 de la mañana y en 15 minutos estábamos fuera. Todas las pujas quedaron desiertas; solo hemos acudido los abogados", señala Palmero.

Es una escena que se repite muy a menudo. Las subastas se han quedado sin subasteros. El exceso de pisos subastados y los precios, que suelen superar a los del mercado actual, han disuadido a los licitadores, incluso a los profesionales. "Es muy difícil conseguir los descuentos de hasta el 40% de antaño. Hay algún que otro chollo, pero suelen ser por viviendas con hipotecas muy antiguas", explica Palmero. Manuel González, presidente de www.subastaFACIL.com, cuenta que solo merecen la pena cinco o diez de cada 100 subastas. Dice haber asistido a adjudicaciones de una oficina valorada en 90.000 euros por 18.000 y de un chalé de 580.000 por 410.000 euros.

Si se quiere probar suerte no es necesario dedicarle un tiempo excesivo. Cualquiera puede ser subastero por un día.

Si es la primera vez es recomendable acudir de la mano de una empresa de intermediación, de un abogado o de un subastero de la zona que haga de guía. Para enterarse de las viviendas subastadas existen varias opciones. Hay portales que recopilan y exponen de forma gratuita las subastas que van a realizarse en España. Aunque conviene ir directamente a los juzgados. Desde 2000 la publicación de las subastas en los boletines oficiales no es obligatoria. "Nos queda la esperanza de que el Ministerio de Justicia a través de su nuevo portal provea de esos datos en breve", dice González.

Para participar en una puja hay que tener una cuenta bancaria solvente. Para empezar, hay que desembolsar un 20% del dinero -se devuelve ese mismo día si no se gana-. Y si consigue adjudicarse la vivienda hay que abonar el resto en menos de 20 días. Pero antes de emocionarse ante la posibilidad de comprar hay que visitar la casa. Este paso debería ser imprescindible si no se quiere pinchar en hueso, pero la realidad es que muchas veces hay que comprar a ciegas. "El piso solo se puede ver por fuera, nadie te va a dejar entrar en su interior", dice Palmero, que recuerda más de una sorpresa. "Hemos visto sanitarios destrozados, ventanas arrancadas, pero el peor episodio fue un piso en el que habían echado hormigón por todo el suelo y resultaba imposible abrir la puerta".

Si todo está en orden, la próxima visita será al Registro de la Propiedad a "solicitar una nota simple actualizada y analizar si existen cargas previas a la que se está ejecutando, ya que estas (junto con el IBI y las cuotas de la comunidad del año en curso más el anterior) son las cargas a las que tendremos que hacer frente", cuenta González.

Llega el día. Cabeza fría y nervios templados. A veces uno se crece y acaba llevándose las llaves de una vivienda que está por encima del precio máximo que pretendía pagar. No hay que olvidar que esa casa pertenece a alguien que va a ser desahuciado y es más que probable que se niegue a abandonarla. Entre unas cosas y otras el lanzamiento se puede demorar de ocho a doce meses. "Aunque suene un poco raro aconsejamos contar con el ejecutado, que sea parte de la solución y no del problema, proponiéndole una salida digna a cambio de dinero, de facilitarle el desalojo, de un alquiler económico...", explican en www.subastaFACIL.com.

Así las cosas, hoy día los mayores descuentos no se consiguen en las subastas, sino en los adjudicados bancarios, es decir, pisos que se ha quedado la entidad financiera por el 60% del valor de tasación original, más gastos. "En muchos casos, el valor de tasación de gran parte de esas viviendas, que es el de salida en las subastas, resulta ser superior al valor actual de mercado. Así, aunque los bancos se adjudiquen las viviendas por el 60% del tipo de la subasta, las entidades se ven obligadas a ofertarlas por debajo de ese importe para poder venderlas", explica Palmero. Además, la casa se puede visitar previamente y el comprador se ahorra los trámites de inscripción del título y desalojo del propietario.

Una vez dentro de su cartera, las entidades financieras realizan una nueva tasación y ponen el inmueble en el mercado con descuentos más o menos agresivos. "En nuestra web encontramos un piso en Meco que cuesta 90.000 euros si lo vende un banco y la misma tipología de piso por 200.000 euros si lo vende otro", dice Fernando Acuña, responsable de www.pisosembargadosdebancos.com.

Este portal ha pasado de unas 500 visitas al día a 3.000 diarias. De hecho, "la semana pasada tuvimos récord de clientes interesados en visitar inmuebles llegando a 500 en una semana. Y es porque los bancos han lanzado campañas muy atractivas con descuentos de entre un 20% y un 50% sobre el precio publicado en sus webs". En www.pisosembargadosdebancos.com tienen un punto de acceso único para buscar entre más de 35.000 inmuebles y poder comparar. La financiación en muchos casos llega al 100% sobre el precio de compraventa.