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Propiedades

"El registro de los alquileres agilizaría el desahucio exprés"

El decano de los Registradores, Alfonso Candau, apuesta por equiparar los contratos de alquiler a los de propiedad

En los autos y sumarios judiciales que desvelan estos días especulaciones urbanísticas no aparecen los registradores. Pero son la clave para identificar a los delincuentes. No tienen que moverse del sillón ni hurgar en los libros. Sus potentes medios informáticos cruzan datos registrales y los sirven en segundos a la policía judicial, fiscales, la brigada antiblanqueo o el Banco de España.

Alfonso Candau (Madrid, 1960), decano del Colegio de Registradores desde diciembre pasado, está dispuesto a que esa poderosa herramienta no sólo sirva para luchar contra la delincuencia. Tiene utilidades que podrían beneficiar a los ayuntamientos, urbanistas y los propios usuarios.

Pregunta. Ha desafiado a las instituciones para que saquen más rendimiento de sus bancos de datos.

"Un pueblo construyó un polideportivo con los beneficios que logramos en la gestión de sus impuestos"

"Que una persona se acoja al mismo trámite concursal que una gran empresa es matar moscas a cañonazos"

Respuesta. Nos hemos ofrecido a los ayuntamientos para gestionarles los tributos. Ya lo hacemos con los tributos cedidos a las autonomías, como los de transmisiones y actos jurídicos documentados. En muchos municipios ya tramitamos las plusvalías. Podríamos llevar las notificaciones de impagos, recaudar las tasas de las licencias, la basura y el IBI; hasta el impuesto de circulación. Estamos infrautilizados. Nuestra dotación de medios informáticos se montó a gran escala. Al desinflarse la actividad, seguimos transitando por la misma autopista de ocho carriles con la mitad de circulación.

P. ¿En qué pueden beneficiarse los ayuntamientos de su propuesta?

R. Seríamos muy rentables en la gestión de sus tributos. Podríamos hacerlo a precio de coste o coste cero. Los ayuntamientos suelen tener una burocracia lenta que consume muchos recursos. Donde funciona bien no pintamos nada, pero en el mundo rural hemos conseguido hasta un 200% de eficiencia en la recaudación. Para que se haga una idea, con lo que ahorró nuestra gestión un municipio de Valencia construyó un polideportivo.

P. ¿Qué receptividad han encontrado entre los grandes municipios?

R. Todo lo que sea ahorrar costes lo ven con buenos ojos. Lo que nos ponen de manifiesto es la angustiosa situación económica en la que viven, porque no pueden hacer frente a los pagos contratados, pero no pueden dar una respuesta conjunta a través de la FEMP porque cada ayuntamiento es autónomo. Estamos negociando con el de Madrid (tiene más funcionarios que Soria) y otros grandes para que nos encomienden gestionar sus tributos. A cualquier ayuntamiento que se dirija a nosotros podríamos darle una respuesta en una o dos semanas y ponernos a funcionar.

P. En su intervención en el Club Siglo XXI presentó una catarata de iniciativas para salir de la crisis. ¿Qué papel pueden desempeñar los registradores?

R. Contribuir a reducir costes al Estado. Además de ahorrar a las administraciones la gestión de tributos, hemos pedido hacernos cargo del Registro Civil de manera que todas las gestiones puedan hacerse telemáticamente por los propios usuarios.

P. ¿Tan sobredimensionado está el colectivo?

R. Somos unos 1.000 registradores y 15.000 empleados. Asumiríamos esas tareas y muchas más. En la anterior legislatura se hizo una demarcación desproporcionada, brutal y técnicamente desastrosa por impulso personal de la directora general de registros y notariados, Pilar Blanco Morales. Particularmente grave es la situación en zonas del interior, despobladas y sin actividad económica. En vez de reducir registros esta mujer creó más. El colegio está subvencionando algunos porque no cubren gastos, ni para pagar a los empleados.

P. También se ofrecen a colaborar en las listas de demandantes de VPO.

R. Podemos hacerlo a través de varias actuaciones. A fecha de hoy se hace constar en el registro que una vivienda es protegida y colaboramos para evitar que se trafique con ellas o registrando que determinado suelo está destinado a estas viviendas. Y ya que el plan estatal exige un registro de demandantes y cuesta crearlo, en lugar de hacer crear un registro más, lo lógico es que la gente se apuntara en los registros mercantiles. Podrían hacerlo online, sin necesidad de desplazarse.

P. Y ¿qué pueden aportar a los planes de vivienda?

R. En algunas autonomías, como Andalucía y Cataluña, se están elaborando planes municipales a través de equipos interdisciplinares de profesionales a los que podemos facilitar mucha información sobre cómo crecen las ciudades. Nosotros sabemos los niveles de renta de cada barrio, lo que se paga por los pisos, las hipotecas que hay, si son viviendas sociales o no, cuánto tiempo tardan en venderse. Si bajan o suben los precios. Son datos muy interesantes que los tenemos informatizados y que podríamos facilitarlos agregados para mostrar las tendencias de cada zona.

P. ¿Cederían también esos datos a una empresa privada?

R. Nuestra estadística inmobiliaria, en colaboración con la Universidad de Zaragoza, la ponemos a disposición pública para toda España, por ley, sin ánimo de lucro. Se la cedemos a las comunidades autónomas mediante convenios en los que a veces, por motivos institucionales lo hacemos a coste cero. Depende, pero cederlos a una empresa privada no me parece correcto.

P. Ha mencionado las estadísticas. En materia de vivienda, todo el mundo desconfía de ellas.

R. Las nuestra contienen el valor del registro, el dato final. Lo que dice el comprador que paga, lo que dice el vendedor y el valor de la hipoteca del banco. Se me podrá decir que si uno compra a diez suele poner siete para pagar menos impuestos y, si bajara, pondría seis. Lo importante son las tendencias. En los planes parciales se reflejan el coste real porque se repercute el del suelo y el de urbanización. Todo el material que sale de las concejalías de urbanismo va directamente al registro y no necesariamente a los notarios.

P. Con ese colectivo han mantenido duros lances últimamente.

R. Siempre vamos a tener un nivel de desacuerdo mínimo con las notarías porque nuestra tarea consiste en depurar las escrituras. Y a veces denegamos su inscripción en el registro. Pero eso forma parte de las reglas del juego. Lo que ocurre es que en los últimos años el nivel de conflicto se ha exasperado porque la anterior directora general siempre les daba la razón a los notarios. La subdirectora era hermana del presidente de los notarios y no es bonito que el árbitro de un conflicto sea un hermano. Ahora los tribunales nos están dando la razón. No podemos inscribir una escritura sin que se hayan pagado los impuestos ni cancelar las anotaciones de embargo. Esa actuación, completamente nefasta, generó todo un terremoto financiero.

P. Los tribunales también están fallando contra las cláusulas abusivas de las hipotecas.

R. Algunas eran completamente lesivas. Otro ejemplo de actuación de la anterior directora general. La sentencia del Tribunal Supremo de noviembre pasado considera lesivo que se pueda embargar una vivienda no por impago de la cuota sino por no usar la tarjeta de crédito, asociada a la hipoteca. Ese fallo lo vamos a resolver pronto porque estamos todos de acuerdo. Este mes tendremos una reunión con los asesores de los bancos y los consumidores que se traducirá en la firma de un protocolo de buenas prácticas.

P. También se postulan a incentivar el alquiler de la vivienda, que en España está bajo mínimos.

R. El alquiler está muy poco profesionalizado y se rige por un montón de regímenes legales que se han sucedido unos tras otro, al contrario que el régimen de propiedad. Los contratos son muy opacos y nunca se sabe hasta dónde llegan las prórrogas. Proponemos elevar (voluntariamente) los contratos de alquiler a escritura pública e inscribirlos en el registro para que exista asesoramiento imparcial y se sepa si un piso está alquilado o no. Existe una regla de la propiedad que lo que no está inscrito no perjudica a terceros. De esa manera y ante un impago el procedimiento de ejecución sería tan expeditivo como el de las hipotecas y saldría más barato. Se ha sobreprotegido al inquilino y por eso hay muchas viviendas vacías.

P. ¿Cuánto más barato saldrían este tipo de contratos?

R. Para el caso de un alquiler de unos 1.000 euros al mes por 10 años, costaría unos 300, mucho menos de lo que se paga ahora, y los propietarios se ahorrarían un viacrucis con los impagados. Ahora bien, todo se haría por lo legal, nada de economía sumergida. Habría que pagar IVA, pero en el momento de un impago no habría que ir a juicio para discutir si echan o no al inquilino moroso. Para detener la comisión judicial de desahucio con pagar bastaría, como con las hipotecas. El problema del alquiler no se resuelve con más juzgados ni más juicios rápidos. Habría que cambiar el procedimiento y evitar casos sangrantes de gente que paga rentas ruinosas e impiden a los propietarios mantener el buen estado de las viviendas.

P. Cada vez es más frecuente ver a particulares acogerse al concurso de acreedores por no poder pagar la hipoteca.

R. La crisis ha generado un aluvión de concursos ante los juzgados de lo mercantil. Aunque no somos jueces podrían encomendarnos algunos trámites para aliviar su carga de trabajo y caminar por esta vía con más ambición. Como las sociedades están obligadas a presentar sus cuentas anuales evitaríamos el concurso con sistemas de alerta de riesgos. Pero eso de que una persona física se acoja al mismo procedimiento que una empresa es matar moscas a cañonazos. La ley no está pensada para casos personales.

P. El urbanismo, especulación y opacidad son moneda común. ¿Cómo podrían impulsar su transparencia?

R . Mediante la protección de la fe pública y la coordinación con los ayuntamientos. Les descargaríamos de trabajo si en el registro tuviéramos la ficha urbanística para conocer en cada momento online la calificación de las fincas, si están en suelo protegido o no, si se pueden edificar tres pisos de altura o levantar una nave agrícola. Algo tenemos en los registros y estamos negociando con los ayuntamientos, pero nos falta normativa para ponerlo a disposición de los usuarios.