"Perdemos mucha energía en actuaciones dispersas"

Pregunta. El actual mercado hipotecario se parecerá poco al que usted vio nacer.

Respuesta. A lo largo de más de 20 años como observador creo que ha contribuido en buena medida al desarrollo económico de España. Nuestro parque inmobiliario es hoy de los más grandes de Europa y en su creación ha generado un importante sector productivo relacionado con la construcción. No olvidemos que cuando se puso en marcha el mercado hipotecario, España era un país muy pobre, con una renta muy baja. El sector inmobiliario era el que más capacidad tenía para movilizar capitales desde el exterior. Y gracias a él se creó empleo. Otra cosa es que a partir de un determinado momento debería haberse impulsado el desarrollo de otros activos.

P. Al final se ha desbocado ¿no?

R. El mercado hipotecario nació como consecuencia de los Pactos de La Moncloa en 1981. Hasta entonces la gente se compraba un piso con letras, a intereses por encima del 25%. Sólo prestaban dinero para viviendas protegidas el Banco Hipotecario, que era público y las cajas de ahorro regionales. La banca no tenía acceso. No había competencia. Al desarrollar la ley de 1981 y el reglamento, en 1982, Fuentes Quintana creó el mercado hipotecario como un instrumento para impulsar la economía y atender la fuerte demanda de viviendas a tipos accesibles.

P. Crisis de las subprimes, recesión, embargos. ¿No han sido poco celosos en la concesión de hipotecas?

R. Nosotros ya veníamos denunciando desajustes en el mercado a partir de 2004. Está clarísimo que había que haber desacelerado el nacimiento de nuevos proyectos inmobiliarios. En 2005 ya se vio el exceso de producción, la subida de precios y una caída clara de la demanda finalista de viviendas. No se pueden subir los precios cuando no hay compradores. En nuestros informes trimestrales ya decíamos que se estaba expulsando del mercado a segmentos de población cada vez más grandes y que no podían ni debían subir los precios ni iniciar proyectos a largo plazo.

P. Les hicieron poco caso.

R. Había borrachera de compra de viviendas y muchas críticas al sector financiero por no facilitar más financiación. Hasta representantes de la Administración del Estado pedían incorporar a los inmigrantes y que se rebasaran los límites del 70%, 90%. Es fácil decir lo contrario a toro pasado. Nosotros lo advertimos y lo decíamos en nuestra web. Pero no puedes salir al mercado y decir que no compren. En Europa no ha habido ningún regulador o supervisor que llamara la atención.

P. El sector inmobiliario mantiene un peso excesivo en la economía de este país.

R. Tiene que producirse un ajuste. Pero la vivienda como necesidad está ahí. La sociedad sigue reclamándola. Es un bien necesario. Cuando se supere la crisis el mercado inmobiliario seguirá funcionando y los excesos en la costa (donde todavía se ven esqueletos de la crisis anterior) se corregirán. En otras zonas el ajuste será menor.

P. La imagen que han acreditado no es para felicitarse.

R. Una buena parte de la financiación de los entes autonómicos y municipales se ha hecho en torno a la actividad inmobiliaria y eso propicia situaciones irracionales en la planificación e induce a la corrupción. Recuerdo haber escuchado en el Parlamento, a un ex ministro y alcalde de una ciudad importante, que un concejal de urbanismo podía generar más corrupción que un alto ejecutivo del Estado. Como consecuencia de esta crisis, probablemente se modificará el modelo de financiación municipal.

P. ¿Las medidas que se han adoptado para paliar la crisis son eficaces?

R. Todo el mundo está poniendo buena voluntad. Todas las administraciones de todos los colores, pero se echa en falta una acción más coordinada. El Gobierno toma una medida, los promotores, las entidades bancarias, otras. Perdemos mucha energía en actuaciones dispersas, parciales. Creo que habría que haber abordado el tema con una visión más global, porque la crisis es global.