Entrevista con José Manuel Galindo

Uno de los primeros sectores en los que comenzó a notarse la crisis fue el inmobiliario. El sector está sufriendo un fuerte parón que contrasta con el fuerte crecimiento de los últimos años. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), así como de la de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ha charlado con los lectores sobre la mala coyuntura económica y sus efectos en el mercado de la vivienda.

1Maribel20/02/2009 10:05:52

Hola, señor Galindo. Tengo entendido que hasta que no se recupere el sector inmobiliario no comenzaría la recuperación económica, ya que el las expectativas sobre el 'ladrillo' afectan al consumo y la inversión de las familias. ¿Para cuándo se verá algo de luz?

Efectivamente la recuperación del sector inmobliario tiene mucho que ver con la recuperación de la economía general, y esto último es lo que nos interesa a todos. Es necesario que funcione el crédito no sólo a nuestro sector, sino, sobretodo, a otros sectores económicos. En general a todas las empresas y particulares, y para poner un ejemplo, hay que saber que en estos momentos, . millones de euros están destinados e inmovilizados en créditos a la promoción inmobiliaria y construcción, fundamentalmente en viviendas ya terminadas, no vendidas. La manera de que este crédito pase a las empresas y las familias es que se movilice este stock de viviendas, que por otra parte son necesarias para que las familias que lo necesiten puedan acceder a ellas vía propiedad o alquiler. La luz la tendremos cuando movilicemos estas viviendas.

2Lorena20/02/2009 10:08:29

Estoy pendiente de comprar un piso y vender el mío, ¿es buen momento? Todos los pronósticos son malos, y no sabemos si vender-comprar es acertado en estos momentos.

La valoración la debe realizar usted mismo. En primer lugar, si tiene necesidad de cambiar porque su vivienda actual no responde a sus necesidades, pienso que debe hacerlo. Tal vez en estos momentos sea más dificil vender, que los precios se hayan ajustado, pero en ambos sentidos. Lo que sí tiene que tener garantizado es que le financien la compra del piso que usted quiere y también un adquirente que pueda conseguir un crédito para la compra de su piso.

3Sara20/02/2009 10:10:20

¿Van a tener éxito las entidades financieras en su aventura inmobiliaria tras asumir miles de viviendas procedentes de deuda?

Las entidades financieras no quieren aventuras inmobiliarias. El que se estén quedando con activos responde a una situación de dificultades en el sector y también a una voluntad de encontrar fórmulas de entendimiento con las inmobiliarias a las que financian, comprando activos a cambio de deuda para poder dar continuidad a su actividad.

4manuel20/02/2009 10:13:20

Soy agente inmobiliario en Gran Canaria. Vendo principalmente viviendas de distintas promotoras. En los últimos meses, las mismas viviendas de esas promotoras han bajado a veces hasta el 25% su precio inicial de 2007 ó 2006. Actualmente los promotores dicen que están vendiendo a precios coste. ¿No le parece demasiado margen empresarial un 25 o 30% para un producto que en Gran Canaria suele costar de 150.000 a 250.000 euros?

Creo que lo que dicen los promotores cuando hablan de una bajada del %, más que referirse al beneficio que tengan en la promoción, se refieren al crédito hipotecario que tiene concedido. Los márgenes de beneficio en cualquier sector vienen determinados por el riesgo del producto que se quiera vender, por lo que no es homogéneo y no puede hablar de porcentajes concretos.

5Manu20/02/2009 10:16:17

¿Puede basarse la economía de un país, como ha sido el caso de España, en una burbuja inmobiliaria?

El sector constructor en España, no sólo la promoción inmobiliaria, sino también la obra civil, ha representado en los últimos años en torno a un % del PIB, hoy menos. Sí es cierto que ha contribuido mucho a generar riqueza, pero no podemos culpar a que un sector que representa el % de todo el conjunto de la economía sea el responsable de la situación actual.

6Valverde20/02/2009 10:18:28

Buenos días, Si una promotora decide cambiar el proyecto inicial firmado en una cooperativa ¿tienen derecho los cooperativistas a salir, sin ninguna pérdida, por evidentes modificaciones sustanciales en el contrato?. Muchas gracias

No tengo formación jurídica, pero entiendo que si usted firmó un contrato y le cambian, desde la otra parte, las condiciones del mismo, en este caso el objeto del contrato, que es el proyecto de casa que usted quiere comprar, tiene todos los derechos a que, o bien lo respeten, o bien rescindirlo si como dice quieren introducir cambios o modificaciones sustanciales.

7Melenudo20/02/2009 10:20:57

Hola. ¿No cree que los promotores y constructores han ganado demasiado dinero? ¿Cómo es posible que una segunda vivienda en la playa cueste más 300.000 euros cuando apenas se suele usar más de dos meses al año?

La segunda parte de su pregunta debe planteársela la persona que compre la vivienda para sólo utilizarla dos meses al año. La primera parte, los promotores y constructores, en general, han ganado dinero y lo han reinvertido en el sector para seguir desarrollando su actividad. Vemos que en estos momentos tienen dificultades manifiestas, lo que significa que no se han ido con el dinero sino que lo han reinvertido.

8Jesús20/02/2009 10:27:05

¿Qué medidas debe tomar el gobierno para que la promoció inmobiliaria crezca de una manera sostenible y a la vez sus precios, para que toda la sociedad no suframos sus consecuencias en caso de no crecer adecuadamente?, ¿Cree que deben suprimirse las deducciones en el IRPF o no?

Es muy oportuna su pregunta. Sería deseable para todos y sobre todo para el sector inmobiliario, que se equilibrara la producción de viviendas con la demanda real. En primer lugar, y para reactivar la actividad inmobiliaria, tan necesaria para la creación de empleo, sería necesario que el stock de viviendas terminadas y no vendidas, absolutamente ineficiente desde el punto de vista económico, y sobre todo, haciendo falta a muchas familias, se movilice. Para ello, se requiere acceso al crédito por parte de las familias que quieran comprar,puesto que los precios en la práctica si existe financianción se han ajustado razonablemente. Los tiempos juegan a favor y los tipos de interés están bajando también sensiblemente. De otra parte, las administraciones podrían aprovechar el hecho de que haya muchas viviendas terminadas para crear un mercado de alquiler accesible a las familias.

9Pedraj20/02/2009 10:28:32

¿Es el alquiler la mejor solución para los inmuebles que no se venden?

Lo que es importante es que las viviendas terminadas y no vendidas, lo que no favorece a nadie, puedan ser utilizadas porque las familias tienen necesidades de viviendas. Por ello, el alquiler es una opción absolutamente válida porque da satisfacción a esta necesidad.

10Jose20/02/2009 10:32:17

Buenos dias. Tengo un dinero y tengo pensado comprarme un apartamento en la costa. ¿Es buen momento para comprar o espero a ver si sigue bajando el precio de la vivienda?

Entiendo que si quiere un apartamento en la costa puede ser un buen momento. En todas circunstancias, si se necesita o si se quiere se pueden encontrar buenas oportunidades. Probablemente ahora usted tiene la oportunidad de elegir y como su elección es libre, encontrar el producto en cuanto a localización, tipología, y precio que se ajuste a sus necesidades.

11Man20/02/2009 10:35:54

La capacidad de endeudamiento de los ciudadanos es limitada, y ha sido ésta la que ha impulsado el crecimiento económico de los últimos años. ¿No cree que tanto el sector bancario como el inmobiliario tienen mucha responsabilidad en el exceso de deuda que ahora contrae el consumo? ¿No se podría prever el techo de endeudamiento de los ciudadanos?

La realidad de los últimos años es que existía un crédito fácil y barato en una perspectiva de plusvalías en el sector inmobiliario que hacía que muchos ciudadanos al comprar una vivienda vivían "gratis" y, además ganaban dinero. Probablemente, de no haber existido la crisis financiera, se hubiera ciertamente ajustado el sector pero de una forma menos abrupta de lo que lo ha hecho. Después de estas circunstancias, es fácil pensar cómo se debería haber actuado, pero era imposible preveer los niveles que está alcanzando esta crisis. Hoy es cierto que sí nos parece que el nivel de endeudamiento alcanzado ha sido excesivo.

12oscar20/02/2009 10:40:52

Buenos días: ¿Cree usted que se puede producir un incremento de la demanda de inmuebles en el medio plazo? La segunda vivienda aparece como una de las mayores caídas.El stock de viviendas no soportará las caídas y el valor de los activos ya es oficialmente muy inferior al de mercado de hace menos de un año. Así que la inversión inmiobiliaria comienza a parecerse a la de los sellos. ¿Se producirá un repunte en estas circunstancias? Y si lo hiciera ¿Tiene sentido?

Si hay una cosa cierta es que nuestro país requiere entre . y . viviendas todos los años para dar acogida a los nuevos hogares que se crean en esta misma cantidad. El hecho de que en estos últimos dos años no se materialice esta formación de hogares ( la demanda es elástica a corto plazo pero no a medio y largo), implicará que los próximos años se tenga que dar cobertura a esas - mil viviendas/año que se demandan más a la que no se han materializado en estos dos últimos años. Esto permitirá que se vayan absorbiendo los stocks de viviendas terminadas y no vendidas, que por otra parte determina que no se inicien nuevas promociones y progresivamente produciéndose un ajuste entre oferta y demanda, comenzando de esta manera a normalizarse la actividad inmobiliaria y ha producirse el repunte al que se refiere.

13Pedro20/02/2009 10:42:53

¿Cree usted que la caída de los precios puede llegar al 50% como personas de diferentes ámbitos han vaticinado?

Yo les preguntaría a estas personas que hacen estos "vaticinios", que no se limiten a vaticinar sino a reflexionar y a explicar sus pronósticos. Puede hacer mucho daño una información no explicada y sobre todo no justificada.

14Juanito20/02/2009 10:46:22

¿Cuándo se verá el suelo en el precio de los pisos? ¿Cree que seguirán bajando en 2009?

Entiendo que gran parte del ajuste se ha producido con caracter general. Los ajustes son selectivos ya que no hay dos productos iguales: unos requieren un ajuste mayor y otros ni siquiera lo requieren, y son los compradores mediante su arbitraje los que determinan cuál es el precio de cada uno de estos activos. En cualquiera de las circunstancias debe darse un requisito imprescindible que es tener capacidad de compra y acceso al crédito para que se pueda materializar una compraventa. Estoy convencido que, cuando se normalice el acceso al crédito, será el momento en el que se comenzarán a concretarse operaciones de compraventa y sabremos con toda certeza a qué precios se están haciendo. Por el momento todas las estimaciones de ajuste de precios son especulativas, ya que no existe un valor "objetivo" o fundamental de un activo inmobiliario.

15Literatua20/02/2009 10:49:45

Sacyr esta pidendo, por una vivienda adosada de 250 m2 en la localidad de Arroyomolinos, Madrid, un precio similar al que cuesta una vivienda individual de 300 m2 en el entorno de Boston, USA ¿Qué ha llevado a España a establecer unos precios tan disparatados para la vivienda?

¿Por qué tiene que ser más barata una vivienda en el entorno de Boston que en Madrid? O, al contratio, más cara? ¿Cuál es la razón? ¿Dónde hay más presión de la demanda? ¿En qué condiciones de financiación? Muchas de estas preguntas y otras más son las que determinan el precio de un activo. No hay ninguna razón objetiva, al menos que yo conozca, que no sea las propias de una economía de mercado, el encuentro de la oferta y la demanda las que determinen el precio de un activo.

16Jose20/02/2009 10:56:55

Estimado señor Galindo ¿Que sentido tiene seguir construyendo y construyendo cuando hay multitud de viviendas vacias a las que por ley se les podría dar uso? Si eso fuese así (por ejemplo, prohibir la vivienda vacia), ¿Cuál sería el futuro del negocio de los promotores? Gracias.

Coincido con usted en que no tiene sentido, con caracter general, el seguir produciendo cuando hay un stock de producto. Y eso, en todas las ramas de actividad. Por eso, nuestro sector en estos momentos ha ajustado aceleradamente su actividad, y por ello también, estamos trabajando en propuestas y medidas que, con la participación de nuestro propio sector, las entidades financieras, y las administraciones públicas, den utilidad a estas viviendas, dado que hay familias que las necesitan. Su otra pregunta, si se refiere a viviendas vacías de particulares, entiendo que no se trata de prohibir que las tenga sino de incentivar el que puedan salir al mercado y ser utilizdas.

17BORNIT20/02/2009 10:58:58

Tengo un piso de segunda mano a la venta, ¿para cuando cree que se estabilizará el mercado?

Una cosa es una decisión personal, para usted la solución es cómo vender su vivienda en un corto plazo, y otro tema más macro, es el del conjunto del sector. El mercado comenzará a estabilizarse cuando, a través de la disponibilidad de crédito y la normalización del sistema financiero, comiencen a cerrarse operaciones y a dinamizarse la actividad del sector.