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Reportaje:PROPIEDADES

300.000 euros siguen dando para muy poco

Con ese tope, la oferta de obra nueva se limita a estudios en el centro de la capital o pisos de hasta 100 metros pero sólo en Usera, Vallecas, Villaverde y Carabanchel

Los precios y el Euríbor están bajando y existen cientos de miles de viviendas nuevas pendientes de vender, pero no se venden, y su salida a medio plazo no parece fácil. La demanda sigue a la espera de que los precios bajen mucho más, a lo que se une falta de confianza ante la crítica situación económica. Familias que planeaban comprar su primera vivienda han visto reducirse sus ingresos al perder el empleo uno de sus miembros, y los que lo conservan optan por ahorrar ante lo que pueda pasar, difiriendo la compra de vivienda.

Si, a pesar de la que está cayendo, una pareja decidiera comprar vivienda por un precio máximo de 300.000 euros no lo tendría fácil. Debería tener ahorrados 80.000 euros y, lo más importante, estar en condiciones de que una entidad bancaria financie la operación gracias a los avales conseguidos, teniendo en cuenta que un préstamo hipotecario de 220.000 euros a 25 años supondría pagar al mes poco más de 1.000 euros.

En torno al Planetario, las viviendas de dos y tres dormitorios han bajado mucho el precio, pero están por encima de los 340.000 euros

Es previsible que en el PAU de Sanchinarro bajen más los precios, y ya se puede comprar un piso de 82 metros por 295.000 euros

Los promotores, con 10.000 pisos en marcha, se resisten a bajar precios en el Ensanche de Vallecas

Un recorrido por las promociones de la capital vendría a echar por tierra buena parte de las ilusiones. Porque hoy, en Madrid, aunque los precios han bajado, no lo han hecho lo suficiente como para que con esos 300.000 euros quepa la posibilidad de adquirir un piso de un tamaño medianamente aceptable -pongamos dos dormitorios y 90 metros cuadrados-, no sólo en los distritos centrales, a ambos lados del paseo de la Castellana, sino incluso más allá de la M-30. Sólo sería factible hacerlo, y no de forma generalizada, en zonas puntuales de Usera, Carabanchel, Vallecas y Villaverde.

Que las rebajas están siendo insuficientes lo vienen a corroborar, por ejemplo, esas viviendas libres a precio concertado impulsadas por la Comunidad de Madrid, con supuestos descuentos de hasta el 20%.

De los 286 pisos ofertados en la capital tan sólo se ha vendido uno desde el pasado 31 de octubre. Lo ha hecho la inmobiliaria Sando en el Ensanche de Vallecas. La vivienda tiene dos dormitorios y 86 metros cuadrados de superficie. Con garaje incluido, la operación se ha cerrado por 260.000 euros.

Y no será por falta de oferta. Desde la Puerta del Sol a los grandes desarrollos acometidos para sellar la ciudad por el Norte (Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas), por el Este (Ensanche de Vallecas) y por el Sur (Ensanche de Carabanchel), las promociones, en su mayoría finalizadas hace meses, acumulan una bolsa cada vez más abultada de productos sin vender.

- En torno al kilómetro 0, el distrito Centro aglutina dos docenas de actuaciones en las que esos 300.000 euros apenas dan para estudios de 33 a 54 metros cuadrados en calles como las de Víctor Hugo, Palma o junto a la plaza Mayor, o apartamentos algo más grandes, de 60 metros, en la Ribera de Curtidores. Si se requiere de mayor superficie, los pisos de dos dormitorios, a partir de 85 metros cuadrados, no bajan de 440.000 euros.

- Arganzuela, antes de llegar a la M-30, dispone de pisos ubicados en urbanizaciones cerradas con zonas comunes (piscina y gimnasio), donde lo más barato pasa por dúplex tipo loft al final de la calle de Embajadores, de 50 metros, por unos 210.000 euros. En torno al parque de Enrique Tierno Galván y el Planetario, otros apartamentos, de no más de 55 metros, están en venta entre 233.000 y 292.500 euros. Las viviendas de dos y tres dormitorios han bajado significativamente su precio, aunque se mantiene entre 342.500 y 380.000 euros. Se trata de uno de los ámbitos donde los precios, sumamente inflados, están sufriendo caídas de consideración. Así, el piso de un dormitorio, de 69 metros, que Vallehermoso lo fijaba hace un año en 363.000 euros, lo tiene ahora en 291.000 euros.

- Retiro, Salamanca y Chamartín, los distritos más caros, han acentuado las diferencias entre las promociones próximas a los paseos de Recoletos y Castellana y aquellas otras que se asoman a la M-30. Por una vivienda de características similares, en función de su ubicación en una u otra zona, se piden precios que difieren en más del 50%. Así, el estudio de 40 metros varía de 200.000 a 300.000 euros y el piso de un dormitorio, de 300.000 a 450.000 euros.

En estos distritos existe la mayor concentración de viviendas de lujo, para las que la demanda también se ha visto fuertemente retraída, lo que ha provocado la paralización o cambio de uso de algunos de los proyectos más emblemáticos. Los precios, con tendencia a la baja, aunque hay productos por los que siguen pidiendo por encima de 10.000 euros el metro construido.

- Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Hortaleza y Ciudad Lineal mantienen precios por encima de la media de la capital. En ningún caso, tampoco en estos distritos, los 300.000 euros dan para muchas alegrías, aunque el ritmo de la bajada hace prever que a lo largo de 2009, en zonas como el PAU de Sanchinarro, se puedan adquirir viviendas impensables hace apenas un par de años. De hecho, aunque algunos promotores sigan empecinados en mantener invariables los precios desde hace meses, otros ya están ofertando pisos de 82 a 103 metros entre 295.000 y 355.000 euros.

- En Ciudad Lineal se encuentran algunas de las viviendas más pequeñas de la capital, las que promueven Acciona y Urbanizadora El Coto entre la avenida de Badajoz y la calle de Albacete, donde se piden 112.000 euros por miniestudios de 23 metros cuadrados. Las mismas empresas elevan a 163.000 euros otros de menos de 30 en la avenida de Machupichu, al norte del parque del Conde de Orgaz.

- A partir de aquí, Tetuán, el último de los distritos situados íntegramente en el interior del anillo de la primera circunvalación, marca el punto de inflexión. Es la única zona dentro de la M-30 donde con esos 300.000 euros o poco más se pueden llegar a adquirir pisos de 82 metros o áticos de 95 a 125 metros en la enrevesada trama viaria situada entre la calle de Bravo Murillo y el sinuoso paseo de la Dirección.

Donde más se están apreciando las rebajas y, por ende, las áreas donde mayores posibilidades existen de adquirir viviendas de mediano tamaño a un precio cada vez más asequible, es en Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas y Villaverde . Tan asequibles pueden llegar a ser que, en algunos casos, ya se ofrecen tan sólo un 15% más caras que las de precio limitado, las protegidas más costosas.

Con los actuales topes de los módulos de vivienda protegida vigentes en la Comunidad de Madrid, el precio máximo al que se puede vender en la capital un piso protegido de precio limitado, de 85 metros cuadrados útiles (unos 95 construidos), se sitúa, tras aplicar los coeficientes respectivos, en 206.176 euros.

- Pues bien, en pleno Ensanche de Carabanchel o en el Cocherón de la Villa -la nueva zona residencial consolidada junto a la estación de cercanías de Vallecas-, algunos promotores están ofreciendo áticos de hasta 110 metros construidos por poco más de 250.000 euros, y en Villaverde, pisos de tres dormitorios, con 115 metros, se sitúan en torno a 288.000 euros, y no llega a 240.000 euros alguno de 91 metros en venta junto al recinto multifuncional de Vista Alegre, en el corazón del distrito de Carabanchel.

De estas bajadas más que apreciables, algunos promotores no parecen darse por aludidos. Siguen echando las cuentas como si el ciclo no hubiera cambiado. Compraron el suelo con una alta repercusión del metro edificable y siguen empecinados en intentar sacar un beneficio a todas luces imposible. En Puente de Vallecas, por ejemplo, donde algunos áticos de más de 100 metros en la zona de San Diego se pueden comprar por poco más de 252.000 euros, contrastan con los 5.000, 6.000 y hasta 7.000 euros que alcanza el metro construido en una promoción situada en la avenida de Monte Igueldo, 10, en la que el Grupo Sethome se desmarca pidiendo 335.450 euros por un apartamento de 49 metros. Ni en pleno barrio de Salamanca salen tan caras viviendas de similar tamaño.

- La mayor oferta de obra nueva de la capital sigue concentrada en el Ensanche de Vallecas, dentro del distrito de Villa de Vallecas, con más de 10.000 pisos en construcción. Aquí, los promotores mantienen fuertes reticencias a bajar los precios. Lo han hecho y lo están haciendo, pero de una manera muy timorata. La mejor relación espacio-precio la pone un piso de dos dormitorios, con 91 metros, por 279.000 euros. Algunas inmobiliarias como Reyal Urbis, con siete actuaciones en el barrio, a lo máximo que ha llegado, por ejemplo en el Edificio Descubrimiento, es a rebajar de 174.625 a 162.800 euros los apartamentos de 44 metros y de 272.700 a 246.100 euros los pisos de dos dormitorios con 83 metros.

Rastreo de gangas de segunda mano

Descartada la idea de un piso nuevo, la vivienda usada aglutina un mercado de lo más heterogéneo. Se pueden encontrar auténticas gangas, aunque quizá ninguna como esos 300.000 euros que se piden por un piso de 175 metros cuadrados construidos, con ocho dormitorios y tres baños, en la calle de la Magdalena, junto a la plaza de Antón Martín, en pleno centro de Madrid. La comunidad en la que se ubica cuenta hasta con conserje y carece de ascensor, pero la vivienda está en la primera planta. Aunque está para entrar, el precio dejaría un margen para reformas, como cambiar los suelos de cerámica actuales.

También en Centro, en este caso en la calle del Espíritu Santo, junto a la plaza del Dos de Mayo, son 270.000 euros los que cuestan 157 metros cuadrados, aunque el comprador sí debería inyectar unos 85.000 euros para adecentar los tres espacios independientes (local, vivienda y sótano) comunicados entre sí. La finca está rehabilitada, el local dispone de 16 metros cuadrados con puerta a calle, la vivienda, un interior de 43 metros, y el sótano, de 98 metros con techos altos. Un espacio poco convencional al que se le puedan dar mil y una soluciones, como uso residencial, profesional o mixto.

Todas estas oportunidades suelen ser viviendas situadas en plantas bajas, entreplantas y semisótanos, a reformar en mayor o menor medida, pero con precios que merecen la pena contemplar.

En el norte de la ciudad, en la zona de la Ventilla, con las nuevas torres de la Ciudad Deportiva dominando el horizonte, uno de esos bajos de cuatro dormitorios, con 185 metros, está en venta por 210.000 euros.

En la corona metropolitana, tres cuartos de lo mismo

Si en la capital no se encuentra nada que responda a las expectativas generadas, toca echar una ojeada a los municipios más próximos de la primera corona metropolitana. En ellos, con esos 300.000 euros puede ahorrarse la molestia de acercarse a los municipios que se asoman a la autovía de A Coruña (A-6).

En Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Las Rozas y, más al sur, en Boadilla del Monte, ni tan siquiera cuentan con oferta alguna a ese precio, ya que la mayoría de los productos son viviendas de gran tamaño, de tres y cuatro dormitorios y a partir de 135 metros, cuyos precios no bajan de 425.000.

Lo mismo sucede, al norte, en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes, aunque tanto en el centro como en los nuevos desarrollos sí existen viviendas entre 60 y 75 metros que oscilan entre 203.000 y 245.000 euros. Lo más asequible, con una superficie de 116 metros, es un piso de tres dormitorios por 390.000 euros en el nuevo barrio de Tempranales (San Sebastián de los Reyes).

Para encontrar, y no de forma generalizada, pisos de un tamaño aceptable por menos de 300.000 euros, en zonas como El Bercial (Getafe), La Garena (Alcalá de Henares) o el PAU 4 de Móstoles, existen pisos, incluso áticos, ofrecidos en este rango de precios.

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