Tormenta perfecta o dos años malos

Dos años es lo que tardará en absorberse el stock de viviendas sin vender, aclararse el panorama financiero y recuperar la confianza. Ése será el tiempo del ajuste que vivimos para José Manuel Galindo, presidente de la patronal madrileña Asprima, que confía en una demanda de 450.000 viviendas anuales a diez años vista, según indicó en un encuentro de la Asociación de Periodistas Económicos (Apie). En ese mismo foro, el consultor José Barta habló de la tormenta perfecta, desencadenada por la confluencia de cuatro factores negativos, e indicó que la "vuelta a la racionalidad" se prolongará cuatro o cinco años, considerando que aflorar todos los efectos de la crisis financiera y tomar las medidas fiscales y económicas necesarias requiere más de 24 meses.

El ajuste será en Europa más suave que en los noventa, bien puede ser más brusco en España, Irlanda y Polonia

Han confluido la subida de los tipos de interés, que se va a mantener a su juicio y contra lo que sostiene el ministro Solbes, quien, en vísperas electorales, ha declarado que el Euríbor lleva dos meses con descensos y "las expectativas apuntan a una estabilidad e incluso bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo". El segundo desencadenante al que alude Barta ha sido una ley del suelo "inoportuna", que ha venido a coincidir con la crisis financiera americana, que genera pérdida de confianza y restricciones crediticias y con que los elevados precios chocaron con un fuerte endeudamiento.

Además, varias notas negativas hacen que la crisis actual se presente, a su juicio, más dura que las anteriores. Entre otras, el volumen del parque de viviendas en manos de los inversores, considerando que han podido absorber más del 30% de las ventas, mientras que en los noventa estaban en manos de usuarios y de promotores. Y también que el endeudamiento de las familias es a 20 y 25 años, mientras que a comienzo de los noventa era a 15 años.

"El compromiso a largo plazo agrava la incertidumbre si se suma la precariedad laboral", según Barta. El alto endeudamiento dificulta también la capacidad de reacción a particulares y promotoras, que fijaban su inversión a seis o siete años y que se enfrentan a caídas en las ventas que, a su juicio, supera el 50%que se ha apuntado para rozar el 90%. Y tendrán que bajar más los precios.

Desde una perspectiva europea, la Reseña de la Vivienda en Europa 2008 de la asociación profesional Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) sostiene que la situación actual se presenta menos severa que la de los noventa. Aunque detecta que los precios de la vivienda se han ralentizado en toda Europa y en algunos países como Alemania e Irlanda han disminuido, descarta que la caída sea tan acusada como en la década pasada o las anteriores situaciones en las que coincidió un aumento de la inflación con la subida de los tipos de interés.

Éstos son para RICS determinante de la ralentización del mercado y no la crisis crediticia. Aprecia la asociación mayor riesgo de caída del precio de la vivienda en Irlanda o España, con hipotecas a tipo variable y a largo plazo, que sufren directamente el impacto de la variación en los tipos de interés. A ellos les afectará de forma más negativa la tasa de inflación, que aumentó hasta el 3,1% en la zona euro, cuando la meta propuesta por el BCE es del 2%. También en Polonia aprecia que los precios han tocado techo y "los inversores intentan vender en un clima de escasa demanda".

Para España -donde la inversión residencial suponía el 8% del PIB en 2006-, el peligro es que arrastre al resto de la economía "causando estragos en su crecimiento en la confianza del consumidor. En este sentido, tras seis meses de caída, el indicador de confianza del consumidor que hace el Instituto de Crédito Oficial (ICO) muestra una ligera recuperación. En febrero subió seis puntos respecto a enero, aunque está 13 puntos por debajo del mismo mes de 2007. Se interpreta como ajuste tras la sobrerreacción por las hipotecas basura. Y hablando de reajuste, el de la oferta: durante 2007 descendió un 24,7% el número de visados de obra nueva en España y algo más del 30% en Madrid.