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La sombra de las hipotecas basura

El año 2007 ha sido difícil para particulares y bancos que, tras un alza del Euríbor de 0,8 puntos, han sufrido el efecto 'subprime'

Difícil para los hipotecados y complicado también para las entidades que conceden préstamos. Así ha sido, en resumen, el año 2007. A comienzos de ejercicio, las previsiones, aunque no tan optimistas como en periodos anteriores, eran moderadamente positivas: desde el lado de la banca se preveía un crecimiento del crédito hipotecario en torno al 18% ?el mercado, aunque con menos fuerza, seguiría vigoroso? sin que, además, la morosidad planteara un problema significativo; desde la perspectiva de los particulares, aunque el Euríbor a 12 meses, principal referencia para fijar el precio de sus hipotecas, había subido ya más de un punto a lo largo del año anterior, aún se colocaba por debajo del 4% (3,921% en diciembre de 2006) y no parecía haber motivos suficientes para que subiera de forma llamativa.

A entidades y clientes les ha costado más obtener financiación

La morosidad ha aumentado un 57% y los bancos han prestado menos

Llegó febrero y, por primera vez, la palabra subprime se incrustó en el vocabulario de unos y otros. Estalló la que ya es conocida como la crisis de las hipotecas basura estadounidenses. Allende los mares se habían concedido demasiados créditos para la adquisición de vivienda a deudores que no ofrecían las garantías de pago pertinentes (representan el 5,3% de los activos bancarios en EE UU). Además, esos préstamos se habían refinanciado en los mercados internacionales con productos estructurados complejos que diversificaban el riesgo pero que, al subir la morosidad en origen ?su ratio de impagados es del 15%?, propiciaron, pese a teóricamente ser un problema interno, una crisis en toda regla en los mercados financieros internacionales.

Esta crisis se concretó en algo muy sencillo: se produjo una fuerte contracción de liquidez en los mercados. En definitiva, para las entidades financieras, incluidas las españolas, comenzó a ser mucho más complicado y más caro conseguir fondos para financiar sus actividades.

Arrecia la crisis

Desde febrero y aún más durante el verano, cuando volvió a arreciar la crisis de las hipotecas subprime estadounidenses, desde los organismos oficiales españoles y, en general, desde todos los observatorios económicos, departamentos de análisis, servicios de estudios? no se ha dejado de repetir que en España no hay hipotecas subprime. En su último informe de Estabilidad financiera, el Banco de España ha vuelto a insistir en ello: "En España no existe un segmento del mercado hipotecario que pueda asimilarse al de alto riesgo en Estados Unidos. Es más, las entidades españolas prácticamente no tienen exposiciones directas al mercado subprime en Estados Unidos, ni tampoco otro tipo de inversiones relacionadas con este segmento de negocio que, de un modo indirecto, pudieran afectarles negativamente".

Aun admitiendo esta conclusión, la realidad es que la crisis de las hipotecas basura norteamericanas sí ha provocado a lo largo de este año efectos negativos en el mercado hipotecario nacional. Por dos vías de forma directa: la de los tipos de interés y la del endurecimiento de las condiciones crediticias, y por otras dos indirectamente: la de la contracción de la demanda de crédito y la del aumento de la morosidad.

Coincidiendo con el primer estallido de esta crisis, allá por febrero, el Euríbor a 12 meses inició una carrera alcista ?durante meses, prácticamente nadie dudaba de que los tipos de interés oficiales europeos subirían con fuerza? que le llevó a niveles muy cercanos al 5%. Todos los titulares de créditos para la adquisición de vivienda se han encontrado en los últimos meses con la desagradable sorpresa de ver aumentar, en promedio, en torno a los 100 euros sus cuotas mensuales. Sólo a última hora se ha producido un ligero respiro: el Euríbor se ha tranquilizado y ha vuelto a negociarse en torno al 4,5%.

A partir de marzo, pero con mucha más virulencia en el tercer trimestre de este año, las entidades han endurecido sus condiciones para conceder hipotecas. Sin paliativos. Así lo reconoce el Banco de España que, en su última Encuesta sobre Préstamos Bancarios, dice textualmente que "en el segmento de la financiación a los hogares para adquisición de vivienda, los criterios de aprobación aplicados se endurecieron de forma más significativa en España, en respuesta a las perspectivas relativas al sector inmobiliario y a la actividad económica en general. Las condiciones que han debido asumir los nuevos hipotecados han sido más exigentes, de manera que volvieron a ampliarse los márgenes y las garantías requeridas y a decrecer la relación préstamo-valor. Los gastos, excluidos intereses, se incrementaron, y sólo los plazos de vencimiento se mantuvieron inalterados".

Como reconocen fuentes del sector, los créditos que financian más del 80% del valor de tasación de las viviendas, salvo que presenten avales más que sólidos, se han limitado de forma considerable. En 2006, el Loan to Value (LTV) medio ?el porcentaje de financiación que bancos y cajas dan sobre el valor de tasación de la casa? rebasó por primera vez en la historia la frontera del 80% en el caso del primer acceso a la vivienda, empujado por el crecimiento de los precios inmobiliarios y apoyado en la utilización de los seguros hipotecarios. Pero lo que se exige ahora aún con más precisión que antes es que el pago de las cuotas mensuales no suponga más del 35% o 40% de los ingresos mensuales.

Además, para mantener diferenciales sobre el Euríbor en torno al medio punto porcentual, bancos y cajas de ahorros requieren cada vez mayor vinculación del cliente con la entidad (domiciliación de nómina o seguros sociales, contratación de seguro de vida y de hogar, plan de pensiones o plan de jubilación, utilización de tarjetas de crédito por importes mínimos anuales?) y, en la mayor parte de los casos, la suscripción de seguros de protección de pagos, de tipos de interés?

Cuidado con los seguros

En relación a este último tipo de seguros, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reconoce que "se ha venido observando un incremento progresivo de las reclamaciones en las que se denuncia la contratación de este tipo de productos de cobertura del riesgo de tipo de interés, asociados con operaciones de préstamos hipotecarios". En su opinión, "las entidades financieras deben estar en condiciones de acreditar que, con anterioridad a la formalización de la operación, se ha facilitado al cliente un documento informativo sobre el instrumento de cobertura ofrecido en el que se indiquen sus características principales sin omisiones significativas, considerándose en caso contrario que su actuación sería contraria a los principios de claridad y transparencia que inspiran las buenas prácticas bancarias".

La subida del precio efectivo de las hipotecas vía aumento del Euríbor y las mayores exigencias financieras por parte de las entidades bancarias ha empezado a hacer mella igualmente en el volumen de hipotecas concedidas. Los últimos datos oficiales de 2007 corresponden al mes de septiembre, tras la retomada virulencia de la crisis de las subprime y su contagio a grandes firmas de inversión. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el saldo de préstamos con garantía real de bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito y financieras aumentó en tan sólo 8.739 millones de euros en este mes, lo que representa tan sólo un crecimiento del 0,9%, cuando en meses anteriores éste se situaba en torno al 1,5%.

Si bien en los últimos 12 meses el saldo total de crédito hipotecario se ha elevado en un 17,6%, hasta colocarse en un billón de euros a lo largo de los nueve primeros meses de 2007, su crecimiento tan sólo ha sido del 11,9%, lo que, a juicio de los técnicos, "hace difícil que se cumplan las previsiones iniciales de aumento del 18% en el volumen hipotecario realizadas a principios de año".

De forma simultánea a la aparición de la crisis de las subprime se han empezado a conocer nuevos datos de morosidad en las hipotecas con cierto tinte preocupante. El volumen de dudosos en los créditos para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria creció en tasa interanual, de junio de 2006 a junio de 2007, un 57,7% (últimos datos oficiales). En 2006 el volumen hipotecario era de 461.453 millones de euros. De ellos, 1.764 millones de euros tenían el calificativo de "dudosos". En junio de este año el crédito alcanzó 546.832 millones de euros, un 18,5% más que un año antes. De ellos, eran ya 2.782 millones de euros los "dudosos".

Morosidad creciente

La morosidad, por tanto, sube y lo hace con mucha más fuerza de lo que los datos generales dejan vislumbrar, ya que éstos "hablan" de un porcentaje del 0,51% de préstamos dudosos sobre el volumen de crédito hipotecario utilizado para adquisición de vivienda en junio de 2007 frente al 0,46% al cierre del primer trimestre de este ejercicio.

A juicio del Banco de España, "el aumento de los dudosos guarda una estrecha relación con el crecimiento del crédito en el pasado, por lo que no es sorprendente que sea el crédito a familias para adquisición de vivienda, que es un segmento crediticio que ha mostrado elevadas tasas de expansión en esta década hasta fechas muy recientes, el que tenga un mayor incremento de los activos dudosos, seguido del resto del crédito a familias? Además, en los próximos meses cabe esperar que sigan subiendo por el mencionado desfase entre crédito y morosidad, el cambio contable y el impacto de los tipos de interés".

La banca opina:

Las condiciones de oferta se han endurecido, sobre todo en el caso de los préstamos destinados a empresas y familias para compra de vivienda.

Los cambios en la percepción de la situación económica y las perturbaciones financieras recientes han tenido gran influencia en ello.

Ninguna entidad relajó sus criterios de aprobación. Al contrario, todas las condiciones aplicadas a los nuevos préstamos fueron algo más exigentes. Se han ampliado los márgenes aplicados a los créditos de alto riesgo.

Los criterios de aprobación de nuevos fondos para las empresas son más austeros, sobre todo a grandes compañías y vencimientos largos.

En la financiación a los hogares se han endurecido significativamente los criterios de aprobación aplicados en España, en respuesta a las perspectivas del sector inmobiliario y a la economía. Las condiciones que han debido asumir los nuevos hipotecados han sido más exigentes: se han ampliado los márgenes y las garantías requeridas y ha bajado la relación préstamo valor. Los gastos, excluidos intereses, han subido.

Por primera vez en cuatro años, hay menor demanda de créditos a familias y empresas.

Para el último trimestre del año, las entidades españolas anticipan un nuevo aumento del grado de exigencia de los criterios de aprobación, un descenso en las solicitudes de nuevos fondos para todo el mercado crediticio.

Reunificación, en el ojo del huracán

Las empresas de servicios financieros dedicadas a la reunificación de deudas (agrupación de todas las deudas bajo el paraguas de un crédito hipotecario) han estado en el ojo del huracán a lo largo de todo el año. Desde diversas instituciones y organismos públicos y privados se ha venido reclamando una regulación clara sobre las mismas para tratar de frenar que se cometan lo que, a su juicio, son graves irregularidades. Finalmente, el Gobierno ha decidido plantear una norma que regulará su actividad pero, pese a sus peticiones, bajo la órbita y supervisión de Consumo y no del Banco de España.

En el futuro, todas estas sociedades deberán inscribirse en registros públicos creados por las comunidades autónomas. De esta forma, será posible conocer el número exacto de las que operan en España, algo por el momento desconocido. Además, deberán publicar sus tarifas y, tal y como sucede para las entidades financieras tradicionales, cumplirlas debiendo responder éstas a servicios efectivamente prestados y demandados por sus clientes.

En la publicidad que realicen de sus ofertas deberán hacer constar la tasa anual equivalente (TAE), que recoge el coste efectivo de las operaciones, al considerar no sólo el tipo de interés sino también los gastos y comisiones. Las empresas de reunificación deberán hacer tres ofertas vinculantes, entre las que el consumidor podrá elegir tras ser asesorado, para lo que contará con un plazo de 14 días.

Las promotoras inmobiliarias pagan el pato

Si la crisis de las hipotecas subprime ha pasado factura al bolsillo de los particulares en 2007, aún lo ha hecho con más fuerza en el de las empresas constructoras y promotoras. La principal consecuencia del estallido de la crisis fue una fuerte contracción de la liquidez en los mercados financieros y, unida a la propia desaceleración del mercado inmobiliario español, explica mejor el porqué de la situación y su magnitud.

El Banco de España lo dice claramente: "La desaceleración del crédito bancario a empresas es nueva y responde, en su totalidad, a la significativa reducción en la tasa de variación del crédito a construcción y promoción inmobiliaria del 43,9% en diciembre de 2006 al 35,5% en junio de 2007). La financiación a promotores se ha desacelerado más rápidamente que la recibida por constructores, aunque ambos segmentos de negocio muestran todavía tasas elevadas (42% y 24,4%, respectivamente), en línea con la evolución del nivel de actividad en el sector inmobiliario. Si bien de forma todavía modesta, las entidades de depósito españolas han empezado a diversificar de nuevo su cartera crediticia, aumentando el peso relativo del crédito al sector industrial y de servicios… Además, se ha frenado casi completamente el aumento del todavía elevado peso relativo del crédito a promotores en el total del crédito a empresas".

Lo corroboran las entidades. Las propias promotoras tienen cada vez más dificultades para conseguir financiación, a pesar de que presentan unos datos de morosidad muy bajos. Se conceden menos préstamos que financien la compra de suelo —bancos y cajas exigen proyectos concretos con la correspondiente licencia de obras— y los que cubren la construcción empiezan además a vincularse no sólo a la certificación efectiva de las obras sino al ritmo de ventas de las viviendas.

En el mundo inmobiliario ha surgido un fenómeno nuevo motivado precisamente por el descenso de su actividad: las propias constructoras, promotoras, agencias inmobiliarias y empresas refinanciadoras se han lanzado a convertirse en una especie de intermediarios hipotecarios. La moda en estos tiempos es, con la excusa de que están altos los tipos de interés, ofrecer hipotecas con gancho en las que se pagan cantidades fijas durante un tiempo (lo que supone en algunos casos tipos de interés por debajo del 3%); no se amortiza capital durante periodos amplios (carencias); se aseguran porcentajes de financiación sobre el valor de la casa superiores al 100%; se regalan o sortean hipotecas…

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