Crisis en la vivienda nueva

El eufemismo de la ralentización que desde hace tiempo se utiliza para definir la situación por la que atraviesa el mercado de la vivienda en España ha pasado a convertirse en crisis, ya sin ambages. O al menos así es como lo tildan las compañías promotoras en petit comité, porque es raro el que quiere poner su nombre a la hora de admitir la crisis.

Tampoco cuando se trata de reconocer que la drástica caída de las ventas de viviendas no sólo afecta a las de segunda mano. Y eso que las empresas desarrolladoras de pisos, grandes, medianas y pequeñas, hablan de descensos que van del 25% al 70% en el número de unidades colocadas desde este verano. El aterrizaje suave que esperaban es mucho más abrupto de lo que eran capaces de imaginar.

Así lo admite José Antonio Fernández Gallar, director general de Inmobiliaria Espacio, del Grupo Villar Mir, el único directivo de entre los consultados capaz de saltar al ruedo reconociendo que las ventas de viviendas este año caerán del orden del 40% en España, "no por una crisis de la demanda, que sigue existiendo y siempre existirá porque no van a dejarse de adquirir casas; sino porque se ha separado el precio que pueden pagar los compradores del que se está ofreciendo en el mercado".

Este ejercicio acabará mal, pero el que viene será aún peor y puede que el otro. Se acusará en mayor medida el descenso de la actividad, según el miembro de una patronal del sector, que explica que se han producido muchas más viviendas de las que la población necesita. Y que las inmobiliarias no han reaccionado a tiempo, tratando de estirar el boom residencial han seguido construyendo viviendas como si nada, y ya hace meses que no las pueden vender. Y es tajante: "Existe un stock de viviendas que no se va a poder absorber", aunque ya este año compañías como Vallehermoso o Martinsa Fadesa reconocen que han dejado de iniciar las promociones residenciales que tenían previsto construir.

Si no han conseguido vender sobre plano entre el 20% y el 30% de los pisos, no se edifican, sin más contemplaciones. Para algunos, la solución a esta drástica caída de las ventas es clara: los precios de los pisos tienen que bajar y, mientras no se produzca esta rebaja, no habrá nada que hacer.

Pero las inmobiliarias tienen miedo, ante la crisis de confianza del comprador, que a la vista de las noticias de que los precios de los pisos de segunda mano empiezan a recortarse espera rebajas en todos los demás (tienen expectativas de caída generalizadas).

El promotor no quiere mover ficha, en la creencia de que si admite rebajas el cliente puede seguir esperando sin cambiarse de casa mayores descuentos y, por tanto, él seguirá sin vender. Aunque ya hay promotoras que aceptan descuentos e, incluso, que recortan sus tarifas comerciales.

Según Fernández Gallar, las rebajas en los precios no son generalizadas ni es previsible que lo sean en el futuro, pero ya no son únicos los casos de empresas que ofrecen a sus compradores recortes de entre el 5% y el 10%. Y, mucho menos, las que regalan todo tipo de cosas para enmascarar esta rebaja. Algo que confirman dos grandes inmobiliarias.

La desconfianza del comprador y la de las inmobiliarias hace que nadie se mueva. "Si supiera que rebajando los precios la situación se solucionaba, lo haría", dice un empresario. Y, así, en medio del sostenella y no enmendalla, la crisis aumenta. Los economistas de Morgan Stanley sostienen que los precios pueden descender un 5%en 2008. Y para que no se alargue la crisis, el ex ministro Carlos Solchaga señala que "sería mejor un ajuste rápido de los precios que uno prolongado, que repercute en mayor medida en el empleo y en la economía".

Los empresarios que bajen ahora los precios no lo notarán en sus cuentas hasta dentro de uno o dos años. "Tendremos dos años de precios contenidos, no de una baja generalizada, porque la crisis a la que asistimos no es profunda. La confianza del comprador retornará en cuanto se clarifique la evolución de los tipos de interés -que es lo que realmente le importa- y finalice la tormenta financiera; en cuanto los bancos se serenen y empiecen de nuevo a ofrecer hipotecas por el 80% del valor de un piso", señala el director general de Espacio.

Precisamente esta semana el presidente del Gobierno ha hecho un llamamiento a la banca para que quite el freno a la concesión de préstamos inmobiliarios.

Impacto de la crisis

Porque "el impacto de la crisis financiera de este verano todavía no se ha trasladado a la economía real. Cuando lo haga, habrá recortes en el empleo y una restricción en el consumo", augura un analista de un banco extranjero, para quien es absolutamente imprescindible que los precios de la vivienda bajen.

Otro directivo de una promotora cotizada en Bolsa señala que la crisis económica llegará por la inmobiliaria, y que en 2008 el crecimiento del PIB podría perder un punto por ello. El sector está afrontando la situación "haciendo lo que puede", dice un representante de una asociación de promotores. "Está cambiando estrategias, definiendo mejor la producción y viendo cómo logra financiarse". Desaparecerán empresas, sí. Y, como Llanera, las que crecieron desmesuradamente al abrigo del boom.

"Hay inmobiliarias que ya están recortando sus márgenes", dice el director general de Grupo i, Raúl Garía, para quien éstos pasarán del 18% o 20% al 10% o 12%.

Otra estrategia de la mayoría de ellas es vender suelo y edificios que maquillen sus resultados de 2007. "Pero no se puede hablar de pérdidas en las empresas, sino de que en lugar de ganar 24 ganarán 18, tras acumular fortunas a lo largo del boom", sentencia el notario Ignacio Navas.