Una hipoteca al revés

Juan tiene 80 años, recibe una pensión de 450 euros y desde hace unos meses necesita asistencia domiciliaria. Las cuentas no le salen, pero Juan tiene una casa en el centro de Barcelona valorada en 210.000 euros que podría volver a hipotecar. A cambio, recibirá una renta mensual de alrededor de 500 euros durante 14 años, con los que hacer frente a su nueva situación. Pasado ese tiempo, podría, él o sus herederos, liquidar la deuda con el banco y volver a recuperar su vivienda libre de cargas, o vender la casa y pagar a la entidad.

Juan no existe, pero sí casos como el suyo. Para este tipo de perfil, persona mayor de 65 años, con casa en propiedad, pensión baja y la necesidad de recibir un sobre sueldo mensual que le ayude a afrontar determinados gastos, algunas entidades bancarias ofertan la denominada ‘hipoteca inversa’ o ‘pensión hipotecaria’.

A través de este producto, formulado como una especie de cuenta corriente de crédito con la vivienda como garantía, el propietario recibe una cantidad mensual en un plazo de tiempo concreto, o de forma vitalicia; pagando un interés fijo, que suele rondar el 6%, y sin perder la propiedad de su vivienda.

“Es un producto con una filosofía asistencial, no es especulativo. Es una decisión dura que se toma por una necesidad y que permite, ante la insuficiencia de ingresos, convertir la vivienda en un apoyo mensual sin renunciar a la propiedad” explica Miguel Artazos, jefe de desarrollo de productos de financiación de Ibercaja, una de las entidades que ofrece esta modalidad en España.

En números, y de acuerdo con uno de las simulaciones que ofrece otra de las entidades que oferta esta hipoteca, Caixa Terrasa, Juan, tras tasar su vivienda, recibiría 603 euros durante 14 años, a un interés fijo del 5,75%. Después de ese periodo, la deuda acumulada sobre su vivienda ascendería a 189.000 euros.

Vender o volver a comprar

“Cuando se termina el plazo hay dos opciones”, explica Artazos. La primera es que los herederos, en el caso de que la persona haya fallecido, decidan quedarse con la vivienda pagando la deuda contraída con sus ahorros o con otro préstamo. La segunda, será vender la vivienda, pagar el importe de la deuda y quedarse con el resto del dinero ya que la vivienda, teóricamente, se habrá revalorizado.

Desde La Caixa, otra de las entidades que oferta esta hipoteca, explican que se trata de “un producto diseñado para dar liquidez al patrimonio inmobiliario”. La caja, al igual que las demás, ofrece dos modalidades: recibir los ingresos por un periodo limitado de tiempo o de forma vitalicia.

La segunda opción conlleva la contratación de un seguro adicional. En el caso de Juan, si opta por esta modalidad, después de los 14 años iniciales podrá seguir recibiendo una renta de 549 euros que provendrá del seguro contratado, cuyo importe rondaría los 18.978 euros.

En ambos casos, la constitución de la hipoteca conlleva, además, los gastos propios de estas operaciones como el de notario, la comisión de apertura, los impuestos, la tasación, etcétera, que se suelen cargar al mismo préstamo. “Es un producto costoso, sobre el que aún falta información y en el que apenas hay posibilidad de comparar porque las condiciones en las distintas entidades que la ofrecen son bastante heterogéneas”, explica Carlos Hernández, delegado de la Asociación de Usuarios de Productos Financieros (Ausbanc) en Baleares.

“Se opta por él en situaciones económicas delicadas, duras. Puede ser una buena opción para unas necesidades muy concretas, pero es muy peligroso si el asesoramiento no es bueno”, añade Hernández. En este punto, Miguel Artazos de Ibercaja recuerda que es “esencial el papel de los hijos que transmiten las ventajas y explican las condiciones a sus padres”.

“No es un producto masivo, es un público duro, pero sí es cierto que en 2006 tras unas declaraciones que realizó sobre el tema el ministro de Economía, Pedro Solbes, se formalizaron más hipotecas inversas que en todos los años anteriores [Ibercaja ofrece el producto desde 2001], añade Artazo que prefiere no dar cifras concretas sobre el número de hipotecas contratadas.

“En estos momentos desde Ausbanc, la principal recomendación es esperar al anteproyecto de ley que prepara el Gobierno [sobre modernización del mercado hipotecario] y que regulará el producto”, puntualiza Hernández.

El Gobierno estudia reducir los costes

El objetivo de esta reforma, según el Ministerio de Economía y Hacienda, “es dar mayor seguridad jurídica a los prestatarios y a las entidades financieras y dotarlo de una adecuada transparencia”.

En la práctica, los principales cambios que estudia el Gobierno se centran en el capítulo de los costes. Por ejemplo, las escrituras públicas de este tipo de hipotecas estarán exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los aranceles notariales se determinarán tomando como base los derechos previstos para los documentos sin cuantía, que suponen una cantidad fija no muy elevada. Además, no podrán cobrarse penalizaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario.

“Estos cambios -añade Hernández de Ausbanc- pueden suponer ahorro considerable para los consumidores”. Desde la asociación anunciaban hace unos meses que el Gobierno estudia también “que puedan desgravarse los gastos de constitución de la hipoteca y los intereses acumulados por disponer del capital”. “Este paquete de medidas regulará y favorecerá el desarrollo de este producto”, concluyen desde La Caixa.