Nueva medicina para el alquiler

En el tercer trimestre de este año tendrán lugar los primeros juicios rápidos civiles en Madrid, se cumplen las previsiones del grupo de expertos reunidos la semana pasada por el Ministerio de Justicia. Era la primera

de una serie de reuniones previas a la puesta en marcha de este nuevo tipo de juicios que busca reducir los plazos en los casos de desahucio de inmuebles urbanos por falta de pago y las reclamaciones de alquileres impagados.

Madrid, junto con Vigo (Pontevedra), Jaén, Valencia y

La Laguna (Tenerife), será el campo de ensayo de esta nueva

medida cuyo objetivo es que el propietario pueda echar al inquilino moroso en menos de 60 días desde la presentación de la demanda, frente a los plazos actuales, que oscilan entre seis meses, en el mejor de los casos, y un año y medio. En esta primera reunión se ha fijado un protocolo de actuación y un calendario. Hasta abril se prolongará la toma de datos para, partiendo del número de juicios tramitados, ver la capacidad y demandas de cada

juzgado. También hay que ver cuántos juzgados de guardia

(trabajarán mañana y tarde) son necesarios, y establecer

los turnos de asistencia continuada (los juzgados se turnarán para atender exclusivamente los juicios rápidos civiles, en los que junto a los de desahucios se tratarán los de problemas de familia). En segundo lugar se va a plantear la creación de las Oficinas de Señalamiento Inmediato (OSI), denominadas así porque serán las encargadas de, en el mismo acto, recibir la demanda de desahucio o impago, admitirla a trámite, citar al demandado, enviar el caso al juzgado de primera instancia correspondiente y señalar el día y la hora

tanto del juicio como del lanzamiento (desalojo

del inquilino).

"Estas oficinas se ubicarán en juzgados con servicios comunes de registro y reparto, o bien en oficinas independientes creadas al efecto", señala Ana Isabel

García León, magistrada del Ministerio de Justicia y miembro de la comisión creada.

Plazos

El señalamiento para la vista se efectuará en un plazo no inferior a 10 días ni superior a 20 y el lanzamiento podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, señala Alfredo Prada, consejero de Justicia de la Comunidad de Madrid. Según la estimación de la Consejería, "de haber existido en 2003 estas oficinas habrían registrado y repartido 23.400 asuntos, el 22% de los 106.000

presentados en el Servicio Común de Registro y Reparto".

Algunos de los expertos consultados son optimistas ante esta nueva fórmula que llega con retraso —se aprobó el 11 de diciembre de 2003 y su puesta en marcha estaba prevista para abril de 2004—. Pero todos coinciden en que esta iniciativa, como las anteriores, puede no surtir el efecto deseado si no cuentan con los suficientes medios, sobre todo humanos.

Durante el año pasado se han presentado 5.068 demandas de

desahucio en Madrid, una cifra que ha variado poco desde el

año 2002, según informa el decanato de los Juzgados de Madrid.

La lentitud en su resolución provoca una sensación de

inseguridad jurídica que desalienta a los propietarios, por lo que prefieren tener sus casas vacías. Al mismo tiempo actúa como embudo y frena las medidas públicas que pretenden incentivar el alquiler, caso de los 6.000 euros previstos por el Ministerio de Vivienda y que ha tenido escaso eco en la Comunidad de Madrid.

Por el contrario, sí se muestran eficaces las bolsas que garantizan el cobro y la conservación de la vivienda. Los propietarios tienen el recurso de pedir seguros de daño

y responsabilidad civil a los inquilinos, avales bancarios e inscribir el contrato en el registro, pero todo eso no vale cuando la demanda no es suficientemente solvente para cumplir esos requisitos o cuando el propietario prefiere percibir la renta en dinero negro.

Además, "los avales de 12 meses que los propietarios están pidiendo se están quedando cortos en caso de impago de las rentas dada la lentitud de los juzgados", señala Miguel Ángel Muñoz, del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. El último caso de denuncia por impago de renta del que este organismo ha tenido noticia se remonta a agosto de 2003; el juicio se celebró en marzo de 2004; la sentencia tiene fecha de junio, y a día de hoy aún no se ha producido el lanzamiento. Motivo: "uno de los oficiales encargado del trámite está de baja", señala Miguel Ángel Muñoz.

Lanzamiento

Además de las rentas impagadas —que van aumentando

mientras dura la tramitación de la demanda— , el propietario tiene que hacer frente al coste del

procedimiento judicial de desahucio y de lanzamiento, que

supone un desembolso de unos 1.600 euros, con procurador incluido, según explica Andrés Vilanoba, abogado de Adeprovi; una asociación en defensa del propietario de vivienda que sólo la semana pasada presentó cuatro demandas de desalojo. Pero el mayor problema no es desahuciar sino cobrar a los inquilinos. "Llevamos con un caso más de un año porque el inquilino no tiene bienes, con lo que hay que solicitar al juez que el juzgado averigüe su patrimonio. Una vez indican que tiene

una cuenta corriente, hay que pedir que se determine si hay o no fondos. Es un proceso lento y engorroso", según Carmen Pelaz, del bufete Promein.

No es la primera vez que se trata de solucionar los problemas relacionados con la morosidad o incumplimiento de contrato de arrendamiento. Ya en julio de 2003 se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 23/2003) para

agilizar los juicios de desahucio. En esa ocasión se tomaron medidas como reducir de cuatro a dos meses el tiempo para demandar al moroso sin que se pueda producir la enervación (pago de la deuda por parte del inquilino); justicia gratuita inmediata para que el inquilino

no paralice los trámites; la posibilidad de acumular en el juicio verbal de desahucio la reclamación del pago

de las rentas sin importar la cantidad, evitando

así dos procedimientos diferentes; y la posibilidad de que el demandante pueda condonar parte de las deudas

y costas si el inquilino desaloja en un plazo determinado.

El día a día ha demostrado, sin embargo, que por unas cosas o por otras apenas se han reducido los plazos. La ventaja de que se fije la fecha de lanzamiento, si el demandado no comparece, a la vez que la de la vista, queda neutralizada porque "tiene que acudir al domicilio un funcionario del servicio común para todos los juzgados

y los plazos los marca la agenda de esa oficina. Algo similar sucede en cuanto a la fecha del juicio, que puede ir de uno a ocho meses, dependiendo del trabajo que tenga el juzgado y la dificultad en notificar al demandado",

señala Carmen Pelaz. Según Enrique Naveros, del bufete Lexinmobilia, la única ventaja es que el propietario sabe

cuándo se va a producir el lanzamiento, lo que puede ser tranquilizador pero no práctico. "Lo que verdaderamente tendría resultado es que el juicio se señale al mes siguiente; eso sí agilizaría el proceso, que es precisamente lo que persigue el juicio rápido civil", concluye. El balance que hace de la reforma

mencionada Arnau Grabulosa, director de patrimonio

de la empresa Cevasa —con 1.500 viviendas en alquiler en

Madrid y Barcelona—, es que la reclamación de cantidades

alarga el procedimiento.

Lamedia de tiempo se mueve entre "seis y siete meses para un desahucio y para cobrar nos vamos a los nueve meses". No es partidario de condonar la deuda a cambio de un lanzamiento "porque supone estar a expensas del arrendatario deudor". Desde su experiencia, propone

que haya juzgados o secciones específicas en los juzgados

dedicadas a desahucios y que se dote de más recursos humanos; una petición en la que coincide todos los expertos consultados.