Un expresidente de la CNMV testifica a favor de Manuel Jove en el juicio
Fernando Martín "sabía lo que hacía y lo hizo bien", afirma Blas Calzada
Elocuente y un tanto aterradora resulta la radiografía de cómo se hacían las cosas en el negocio inmobiliario en pleno bum del ladrillo que está ofreciendo el juicio de esta semana en A Coruña por la demanda de Martinsa contra el exdueño de Fadesa, Manuel Jove, por la venta de la compañía pactada en septiembre de 2006. Al margen de las innumerables anomalías urbanísticas que rodean los 37 activos (es decir suelos para construir viviendas) que Fernando Martin acusa a Jove de haber sobrevalorado para inflar el precio de venta de la inmobiliaria, siempre predominó cierta perplejidad en el sector por las cifras de la operación. El expresidente del Real Madrid compró a Jove su empresa en un momento complicado, justo antes de estallar la burbuja inmobiliaria, y por un precio sorprendentemente elevado, unos 4.045 millones de euros. Era el doble de lo que valía Fadesa cuando empezó a cotizar en bolsa apenas dos años antes, en 2004.
"El dueño de Martinsa era un inversor cualificadísimo", sostiene Calzada
Pero, según el expresidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) Blas Calzada, Martin compró "muy bien". "Sabía lo que estaba haciendo. Era, con sus asesores, un inversor cualificadisimo que sabía lo que compraba e hizo todo para que salieran las cosas como quería", aseguró ayer el eminente experto bursátil que Manuel Jove llevó como perito en su defensa. Y puso como ejemplo que para hacerser con Fadesa, Martín pagó una prima de control un 53% por encima "de lo que se pagaba en esa época" en operaciones similares.
La afirmación no dejó a nadie indiferente en la pequeña sala del Juzgado de lo Mercantil de A Coruña. Ni siquiera al juez, Pablo González-Carreró, el mismo que resolvió no hace mucho el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa, el mayor planteado en España. En su declaración, Calzada hizo hincapié en una argumentación clave para los abogados de Jove, empeñados en determinar en el juicio que Martin compró acciones de Fadesa, no sus activos. "El valor de verdad de una sociedad que cotiza en bolsa es el precio de sus acciones, no la valoración de sus activos o del suelo, que resulta irrelevante y mucho más que eso". Lo que cuenta a la hora de marcar el precio de venta de una empresa son "los beneficios ya obtenidos", remarcó Calzada. Puso como ejemplo a Inditex, que "cotiza seis veces más que su valor patrimonial" o el Banco Santander, que en el parqué vale solo un 0,67% más que sus activos.
El expresidente de la CNMV reconoció, a preguntas de los abogados de Martín, que es importante cualquier información que pueda influir en el precio de cotización de una empresa, como lo son los datos de su patrimonio, pero no es relevante a la hora de marcar su precio. "Nunca lo tuve en cuenta para valorar una sociedad", corroboró un analista experto que acompañó a Calzada en su declaración. Ni siquiera, agregó el expresidente de la Comisión de Valores, cuenta por mucho que una compañía adorne sus datos para mejor cotizar en bolsa. "¿No puede inflar artificialmente la información que da?", inquirió el juez. "Es un problema que tenemos todo el tiempo los reguladores", respondió Calzada, "pero los inversores cualificados, y Martin era uno muy cualificado, impiden que esa información maravillosa sobre una compañía se refleje en el precio" que tiene.
La guerra de cifras y contrainformes que ayer desgranaron los peritos citados por ambos empresarios volvieron una y otra vez sobre el supuesto engaño en la valoración de 37 suelos, situados principalmente en Andalucía y Canarias, del que ahora acusa Fernando Martín a Jove, cinco años después de la compraventa. El juicio por una de las mayores demandas de acción social entre empresarios en España puede quedar hoy visto para sentencia.
"Es como si me compro un piso y le digo a mi a mujer que solo compré la escritura"
Uno de los argumentos clave de los abogados de Manuel Jove para defenderse de la demanda de Fernando Martín es este que compró acciones de Fadesa -tantas como para hacerse con el control total de la inmobiliaria-, no sus activos. Y que por lo tanto el valor de estos no tiene relevancia en el precio de una compañía. "No se puede hacer una línea divisoria, el valor de una empresa son sus acciones y también sus activos, es como si me compro una casa y le digo a mi mujer que solo compré una escritura", afirmó ayer en el juicio el catedrático de la Universidad Autónoma de Madrid, Jorge Tua Pereda. Citado como perito del demandante, insistió en considerar que falsear el valor de los activos traspasados, como acusa Martín a Jove, perjudica a los accionistas, los acreedores y inversores. "Hay daño porque hay una expectativa que ha sido dañada", insistió Tua.
En dos millones de euros rebajó American Appraisal, firma especializada en valoración de activos y empresas, el daño causado por Jove a Martinsa en la valoración de 37 suelos que estaban en proceso de desarrollar cuando le vendió Fadesa, en 2006. A 1.574 millones de euros asciende ahora la cantidad que reclama el expresidente del Real Madrid al empresario coruñés. El informe de valoración de esos activos que realizó para esta demanda judicial, a principios de este año, American Appraisal resulta tremendo: gigantescas promociones residenciales en suelos protegidos, como las 3.000 viviendas previstas en un Lugar de Interés Comunitario (LIC) de Cartagena; bloques sin perspectiva de tener nunca agua potable; pisos proyectados sin licencia de construcción o fuera de ordenación urbanística...
Más de la mitad del pago que reclama Martín es por urbanizaciones proyectadas por Fadesa que no contaban o no tenía la necesaria clasificación urbanísticas. O sea pisos en construcción o a punto de serlo fuera de la ley.
El dictamen de American Appraisal, pese a ser muy posterior a la compraventa de la inmobiliaria, revisa y enmienda la valoración de esos activos que había realizado -tras pactarse la operación, pero antes de que se consumara la OPA, en 2007- una de las firmas más reconocidas mundialmente, Richard Ellis. Uno de sus competidores directos, Aguirre Newman, desmontó ayer, como perito de Jove, el informe de American Appraisal. Y sostuvo que ni la titularidad de un activo ni la información sobre el curso de las obras se tiene en cuenta cuando se tasa un suelo, aseguró.
