La única pradera sostenible

En las últimas semanas ha habido algunas noticias de interés respecto de la política de suelo. En España, los responsables económicos del Partido Popular en el Congreso de los Diputados han vuelto a defender la total liberalización del suelo para frenar la especulación. En Reino Unido, el Gobierno de coalición conservador-liberal ha aprobado un proyecto de ley que sustituye todas las regulaciones previas y estimula a construir donde el mercado lo requiera. También ha destacado la alusión del candidato socialista a las próximas elecciones generales, Alfredo Pérez Rubalcaba, a la necesidad de reforzar los controles para eliminar la corrupción en el urbanismo.

Suelo y vivienda, activos patrimoniales

El mercado de suelo y vivienda dista mucho del simplismo con el que lo ven los diputados del PP

Según una reciente información (El PP resucita la idea de liberalizar el suelo que el Constitucional vetó, Cinco Días, 5 de julio de 2011) los responsables económicos del PP, Cristóbal Montoro y Álvaro Nadal, han comentado que el Partido Popular, de ganar las elecciones, establecerá una nueva Ley de Suelo estatal. Esta última, junto a las leyes de suelo a implantar en las autonomías en las que gobierna el PP, permitirá que en España todo el suelo sea urbanizable, salvo que esté protegido.

Según dichos responsables, una iniciativa de ese alcance no se ha implantado en ningún sitio, además de que el "boom inmobiliario se originó por el excesivo control del sector público sobre el terreno urbanizable". Con dicha normativa en los años anteriores no se hubiese producido un aumento tan importante de los precios de la vivienda, ni el boom inmobiliario hubiese tenido lugar en España. Los diputados en cuestión admiten que en este momento el cambio de normativa no resulta urgente, "pues el principal problema del sector pasa por deshacerse del exceso de stock".

Las declaraciones de los populares enlazan con la exposición de motivos y con el contenido de la que fue la principal norma urbanística establecida en los tiempos del Gobierno del PP, el Real Decreto Ley 6/1998. La teoría subyacente es que un aumento del suelo urbanizable provoca un descenso del precio del suelo y ello hará que bajen los precios de las viviendas. Según dicha argumentación, los mercados de bienes patrimoniales, como son el suelo y la vivienda, se comportan como los mercados de bienes en general, en los que la mayor oferta hace bajar los precios.

En el caso de los bienes patrimoniales, los aumentos de precios aumentan el deseo de acumularlos, lo que estimula la demanda y desencadena comportamientos especulativos. Además, la renta de situación resulta decisiva en el caso del precio del suelo, donde cada parcela disfruta de un monopolio de ubicación. Existe una tendencia a sobredimensionar el suelo que se califica como urbanizable. Dicho suelo se valora en función de unas expectativas y no tanto como una materia prima precisa para construir (J. M. Naredo y A. Montiel, El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano, Icaria, 2011). Coste de suelo y precio de la vivienda están profundamente interrelacionados, explicando más los segundos a los primeros que lo contrario. Los mercados de suelo y vivienda no son mercados eficientes y su comportamiento real dista mucho del simplismo con el que lo describen los diputados populares.

¿Faltó suelo en la burbuja?

Junto al debate teórico, lo sucedido en España en el último ciclo de la vivienda desmonta buena parte del análisis defensivo de la liberalización del suelo a ultranza como panacea de la política de vivienda. En el periodo de 13 años comprendido entre 1998 y 2010, los Ayuntamientos autorizaron en España la construcción de cerca de 5,5 millones de viviendas, según la estadística de licencias municipales de obras (LMO) del Ministerio de Fomento. A dichas viviendas les correspondió una superficie a edificar de 899.727 miles de metros cuadrados.

Dicha superficie equivale al 0,178% de la superficie total de España (505.990 kilómetros cuadrados). La construcción de una determinada superficie de viviendas suele exigir disponer de suelo urbanizado en una extensión equivalente al doble de la superficie a construir. De haberse mantenido en los 13 años del último ciclo de la vivienda el ritmo de construcción de los 10 primeros años, la superficie total edificada hubiese superado el millón de metros cuadrados, equivalente al 0,21% de la superficie nacional. Lo anterior exigió disponer de unos dos millones de metros cuadrados de suelo urbanizado. El ritmo citado de ocupación del territorio en España ha sido intenso, en especial en la Comunidad de Madrid, seguida a distancia por Valencia y Canarias.

Un ritmo de calificación de suelo urbanizable tan intenso demuestra que no hubo precisamente restricciones al uso del suelo por parte de las administraciones competentes, Ayuntamientos y autonomías. Las normativas autonómicas recogieron el mensaje del texto legal promovido por el Gobierno de Aznar. La efectiva liberalización del suelo producida ha ocasionado un elevado stock de suelo y de viviendas de difícil digestión, una creciente sobreocupación del suelo y unos precios del suelo y de las viviendas muy superiores a lo que el mercado permite absorber. Y esto tiene bastante que ver con la difícil situación presente de la economía española.

A pesar de la evidencia de que la abundancia de suelo calificado de urbanizable y de crédito en condiciones excepcionales fue decisiva para alimentar la burbuja, hay quien rechaza aprender de los errores. En el caso de Reino Unido, según el proyecto de ley del Gobierno de coalición de aquel país, "granjas, bosques, cerros, valles, costas y estuarios estarán a merced del desarrollo sostenible. El desarrollo sostenible es una contradicción y significa desarrollo. La única pradera sostenible es una pradera" (S. Jenkins, This localism bill will sacrifice our countryside to market forces, The Guardian, 23.7.2011).