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Reportaje:

Mercado de vivienda y economía española 2010-2011

En los ciclos anteriores de la economía española, el mercado de vivienda contribuyó de forma destacada a la recuperación del crecimiento del PIB. El debilitamiento de dicho mercado fue el principal desencadenante de la recesión posterior a 2007 en España. Ello explica que la construcción residencial no esté desempeñando en 2011 el papel estimulante de los ciclos precedentes. Esta circunstancia contribuye, junto a otros factores relevantes, a que la salida de la crisis esté resultando más lenta en España que en el resto de la Eurozona.

En 2010, el mercado de vivienda en España tuvo más actividad que en los dos años precedentes. Las ventas de viviendas crecieron de forma moderada y los precios retrocedieron con menos fuerza que en el bienio previo citado. Las estadísticas de compraventas registradas y de transacciones inmobiliarias experimentaron aumentos claros sobre el año anterior. Es posible, no obstante, que el trasiego formal de viviendas desde promotores hasta los bancos, como dación en pago, y la posterior venta de tales viviendas a compradores pueda dar lugar a que ambas estadísticas sobrevaloren las ventas reales de viviendas en 2010.

Los Gobiernos locales siguen empeñados en impulsar a toda costa la promoción de viviendas

La previsión para este año sería de unos niveles equivalentes a 2010 en las principales magnitudes

El peso del ajuste descansó el pasado año en el retroceso de la nueva oferta de vivienda. Las viviendas iniciadas retrocedieron en 2010 por cuarto ejercicio anual consecutivo, situándose por debajo de las 92.000. Dicha evolución justificó el descenso de la construcción residencial en un 17%. Este comportamiento de la inversión en vivienda quitó un punto porcentual al crecimiento del PIB del pasado año.

En el inicio de 2011 no parece recuperarse la demanda de vivienda. Todo indica que en este año las ventas y los precios evolucionarán en la línea de 2010, mientras que las iniciaciones de viviendas pueden recuperarse modestamente, a la vista del descenso sufrido en algunas ciudades por el stock de viviendas de nueva construcción pendientes de venta. El protagonismo de las entidades de crédito será relevante en 2011. Por una parte, dichas entidades controlan un volumen sustancial de las viviendas de nueva construcción no vendidas, por lo que la estrategia que adopten en materia de precios de venta de dichas viviendas incidirá sobre la agresividad de la oferta de las nuevas viviendas. Por otro lado, las condiciones de financiación y el ritmo de concesión de nuevos préstamos por parte de dichas entidades serán trascendentes en el comportamiento de las compras demanda de viviendas.

En el conjunto de la Eurozona los precios de las viviendas volvieron a crecer en 2010, aunque de forma moderada. El grupo de países miembros correspondiente a Irlanda, Grecia, España y Holanda registró nuevos descensos de los precios de las viviendas en 2010. La tónica dominante en la evolución de los precios en el conjunto de dicha área económica en 2010 fue de acusada dispersión.

La reducción de los precios de la vivienda en España en la presente crisis ha sido del 13,1% hasta el cuarto trimestre de 2010, según la estadística del desaparecido Ministerio de Vivienda apoyada en las tasaciones. La estadística de precios de la empresa tasadora Tinsa, la que aporta más tasaciones a la estadística antes citada, indica que dicho retroceso fue del 19,1% hasta enero de 2011. Los datos de Tinsa revelan asimismo que los mayores ajustes a la baja de los precios de las viviendas han tenido lugar en la costa mediterránea (-25,6%) y en las capitales y grandes ciudades (-20,5%). Los precios de las viviendas han descendido más en las ciudades en las que fue mayor el aumento del parque de viviendas en la etapa previa de auge del mercado.

La elevación del IVA (desde el 7% hasta el 8%) a partir del 1 de julio de 2010 y el anuncio de la eliminación de la desgravación en el impuesto sobre la renta a los adquirentes de vivienda habitual con ingresos superiores a 24.100 euros desde el 1 de enero de 2011 apoyaron las ventas de viviendas en 2010. En el aumento del 6,8% de las compraventas registradas en 2010 destacó la intensidad de la recuperación en las autonomías dotadas de un tejido productivo más diversificado (País Vasco, Cataluña, Madrid), mientras que en las que es mayor el peso de la construcción todavía volvieron a descender las ventas (Andalucía, Murcia, Extremadura y La Rioja). Esta evolución más dinámica de las autonomías menos impactadas por la construcción residencial parecen confirmarla las recientes cifras de variaciones del PIB regional publicadas por el INE. Esta última estadística refuerza la correlación negativa que aparece en España entre el nivel de desarrollo económico y la presencia del sector de la construcción en la estructura productiva.

El empleo descendió en 2010 por tercer año consecutivo (-1,2%). Dicha circunstancia frenó la creación de nuevos hogares, que en 2010 fueron solo 131.300. Esta variación fue inferior a la de años precedentes y refutó la idea de que en España se crean poco menos que automáticamente unos 300.000 hogares cada año. Los tipos de interés de los préstamos al comprador de vivienda en 2010 fueron los más bajos en la historia de la economía española (2,77%), pero el aumento del saldo vivo del crédito al comprador fue muy modesto. Por primera vez desde que se dispone de información, en 2010 descendió el saldo de los créditos hipotecarios en España. En la presente coyuntura, la disponibilidad de financiación es la variable financiera relevante en la compra de una vivienda.

En 2010 las viviendas terminadas superaron ligeramente a las compraventas registradas de nuevas viviendas. La aportación al stock de viviendas de nueva construcción no vendidas fue reducida en dicho año, sobre todo si se la compara con las correspondientes a los seis años precedentes. Al final de 2010, el stock citado superaba la cifra de 1.100.000. Dicha cifra se reduce a 700.000 si se considera como vendida toda la autopromoción (personas físicas, comunidades de propietarios y cooperativas). Como ya se indicó, una proporción significativa de dicho stock está en poder de bancos y cajas de ahorros, que lo han adquirido mediante daciones de pago de los promotores, junto a las obtenidas por medio de subasta.

En principio, la previsión para 2011 respecto del mercado de vivienda sería de unos niveles equivalentes a 2010 en cuanto a la evolución de las principales magnitudes: unas ventas inferiores a 500.000, unos precios que descenderían ligeramente y un nivel de viviendas iniciadas próximo a las 100.000. La aportación negativa de la inversión en vivienda al crecimiento del PIB en 2011 será muy modesta o nula, lo que contrasta con los acusados retrocesos de los tres años precedentes. La información económica más reciente (nuevo descenso del empleo, menor renta disponible por los más altos precios de la energía, subidas de los tipos de interés) acentúa el riesgo de una nueva recaída del mercado de vivienda.

El castigo del pinchazo de la burbuja inmobiliaria a la economía española no puede ser más elevado. Para impedir en el futuro que el crecimiento se apoye en exceso en un subsector como el inmobiliario, tan proclive a unos ciclos tan acentuados, es necesario cambiar el modelo productivo, impulsando el desarrollo y la persistencia de actividades alternativas, tarea en la que el papel de autonomías y Ayuntamientos es decisivo. Nada parece haber cambiado en cuanto a la propensión de los Gobiernos locales a impulsar a toda costa la promoción de viviendas, al margen de la demanda real. Diversificar la producción debe de ser la línea estratégica general para mejorar la competitividad. También se debe reorientar la composición del parque de viviendas en un sentido favorable al alquiler. La rehabilitación debe alcanzar volúmenes más elevados.

Julio Rodríguez López es doctor en Ciencias Económicas por la UCM; ex presidente del Banco Hipotecario de España, de Caja Granada y de la Federación Hipotecaria Europea, vocal del Consejo Económico y Social de la Comunidad de Madrid y del Consejo Superior de Estadistica del INE.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 10 de abril de 2011