Permuta inmobiliaria

Distingue la normativa comunitaria entre el devengo del IVA y su exigibilidad, diferencia fácilmente apreciable en las operaciones en las que medien pagos anticipados. El devengo se produce cuando tenga lugar la entrega de bienes o servicios y el impuesto será exigible en proporción a los cobros que se vayan produciendo, según la normativa legal. Tratándose de permutas mediante las que se entregan terrenos como pago anticipado a cambio de edificaciones en los mismos, la Dirección General de Tributos ha considerado que el impuesto se exigirá según una valoración provisional, que se podrá rectificar cuando se produzca el devengo con la entrega de las edificaciones.

Según reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, el momento a tomar como referencia para el cálculo de la base imponible del IVA es la fecha de la permuta, pues se produce entonces el consiguiente intercambio de derechos entre las partes contratantes, siendo indiferente el que uno de ellos no se haya materializado en bienes físicos concretos. Si consideramos que esos derechos tienen en el momento de la operación un valor de mercado, deberá ser éste el que prevalezca a efectos de determinar la base imponible sobre cualquier otro posterior, como el de la entrega de las edificaciones a construir a cambio de la entrega del terreno.

La entrega de los terrenos como pago a cuenta está sujeta al IVA

Este planteamiento parece hacer coincidir el devengo con la celebración de la permuta, al considerar el tribunal que con ella se produce la cesión de un derecho sobre las futuras edificaciones, aún no materializado, aislándolo de la posterior entrega de las mismas una vez construidas. Esa entrega deja de constituir propiamente un hecho imponible -producido con la permuta- determinante para el plazo de prescripción de la acción de la Administración tributaria para comprobar y liquidar, pese a sus evidentes consecuencias en momentos de fuerte fluctuación del valor de los inmuebles.

La Dirección General de Tributos estima, pues, que la entrega de los terrenos es una contraprestación en especie, que, como pago a cuenta, está sujeta al impuesto y cuya base imponible es el valor normal de mercado de las edificaciones según su estimación en ese momento. Eso elimina la posibilidad de rectificar la base imponible cuando se produce la entrega y con ello la cuota inicialmente repercutida.