Primer aniversario en el limbo

El pasado 16 de febrero se cumplió el primer aniversario del bloqueo del fondo Banif Inmobiliario. Hace un año, la gestora del Banco Santander decidió, tras recibir peticiones de reembolso por parte de sus clientes superiores al 80% del patrimonio del fondo, suspender las ventanas de liquidez por un periodo de dos años. Esta medida afecta a más de 43.000 partícipes del mayor fondo inmobiliario español.

Aunque la noticia pilló por sorpresa a todo el mundo, lo cierto es que la legislación permite a este tipo de fondos, dada la poca liquidez de sus activos, suspender los reembolsos cuando hay peticiones de retirada de dinero que superan al 10% del patrimonio. Los afectados interpretan esta medida como una especie de corralito. Sin embargo, la CNMV explicó en su momento que busca proteger el interés general de los partícipes y la equidad entre ellos. En teoría, con este bloqueo la gestora gana tiempo para aplicar un plan ordenado de venta de activos y no verse obligada a malvender los inmuebles.

¿Qué ha pasado durante este primer año? La gestora ha destinado un importe equivalente al 10% del patrimonio del fondo al pago prorrata de los reembolsos solicitados. La devolución se hizo en dos plazos -el 9 de marzo y el 5 de mayo de 2009-, y para ello se echó mano de endeudamiento y de algunas desinversiones.

Una vez cumplidos los compromisos de reembolsos fijados en la hoja de ruta pactada con la CNMV para este primer año, el plan de ventas se ha estancado por culpa de la depresión del negocio inmobiliario. En estos momentos resulta casi una misión imposible colocar en el mercado un patrimonio valorado a 31 de diciembre en 2.686 millones.

En 365 días, el fondo sólo ha podido desprenderse de tres inmuebles y en todos los casos el precio fue menor del valor de tasación. Y eso a pesar de que contrataron los servicios de Richard Ellis y Clifford Chance para diseñar un plan de desinversión conjunto del patrimonio, "presidido por los principios de máxima transparencia y concurrencia, con el objetivo de optimizar los precios de venta en el mejor interés de los partícipes".

El 19 de febrero de 2009, tan sólo tres días despúes del anuncio de la congelación de los reembolsos, la gestora vendió un edificio situado en el paseo de la Castellana por 23,8 millones de euros. Si bien este precio superaba en cuatro millones el precio de compra, estaba sensiblemente por debajo del último informe de tasación, que había valorado el inmueble en 27,8 millones.

Posteriormente, el 4 de mayo -un día antes del segundo pago a los partícipes-, el Santander se desprendió de otros dos activos. Por un lado, traspasó el centro comercial Plenilunio, situado en Madrid, por un precio de 235 millones, siendo su último valor de tasación de 279,4 millones. Además firmó un contrato para la venta de un edificio de oficinas en Las Rozas (Madrid) por 27,5 millones cuando la tasación lo valoraba en 31 millones.

Desde entonces, la tesorería del fondo no ha registrado entrada alguna. En el último informe remitido a los partícipes, correspondiente al segundo semestre de 2009, la gestora reconocía que había habido un parón en las desinversiones.

"Con posterioridad a dichas ventas [las tres mencionadas anteriormente] se recibieron ofertas de compra por otros activos con descuentos aún superiores sobre los respectivos valores de tasación, y asimismo por debajo del precio que, a juicio de la sociedad gestora, debería obtenerse por ellos en el mercado", explican. "Estas circunstancias, unidas al conocimiento de la tramitación de cambios normativos que establecerían un nuevo marco temporal aplicable a los procesos de liquidación de los fondos, han aconsejado revisar los criterios para la aceptación de las ofertas recibidas, con el objetivo de maximizar su precio preservando el interés de los partícipes", añade la entidad en el folleto.

Los cambios normativos a los que se refiere la gestora tienen que ver con un real decreto que el Ministerio de Economía puso a consulta pública en otoño pasado, que se encuentra en tramitación -el Consejo de Estado debe dar su visto bueno- y que se espera que entre en vigor esta primavera. La principal novedad del texto afectará al límite de dos años que tienen las gestoras de fondos inmobiliarios para vender los activos. Con la legislación actual, transcurrido este plazo, el fondo se liquida y los inmuebles que no se hayan podido vender pasan a manos de los partícipes. Si prosperan los cambios propuestos, la gestora no se verá presionada por límite temporal alguno.

"La normativa actual supone en la práctica más inconvenientes que ventajas para los clientes porque éstos deben constituir una comunidad de bienes al pasar dos años. Poner de acuerdo a 40.000 personas sobre qué hacer con esos activos no debe de ser nada fácil. Además tendrían menor capacidad de negociación para vender a buen precio los inmuebles", explican desde Economía. Otra novedad que incluirá el real decreto es que la CNMV supervisará el proceso de desinversión hasta que se complete. Con ello, la gestora no se podrá desentender de su compromiso con los partícipes y deberá proceder a una venta "ordenada" de los activos.