Santander bloquea dos años el dinero del mayor fondo inmobiliario español

Nuevo golpe para la confianza del inversor. Los 42.300 partícipes del fondo Santander Banif Inmobiliario no podrán retirar su dinero en un plazo de dos años. La gestora del Santander ha tomado esta decisión después de que en la última ventana de liquidez del fondo, que concluyó el 13 de febrero, las peticiones de reembolso ascendieran a 2.617 millones, el 80% del patrimonio. Dado que el grueso del patrimonio está invertido en inmuebles para su explotación en alquiler, el fondo "carece actualmente de liquidez" para afrontar la devolución de todo este dinero. La normativa española permite congelar el capital invertido cuando las solicitudes de reembolso superan el 10% del patrimonio. Santander Banif Inmobiliario es el mayor fondo de su categoría con un patrimonio tasado a 31 de enero en 3.266 millones de euros.

La entidad y la Comisión Nacional del Mercado de Valores explican que la decisión se toma para proteger el "interés general" de los partícipes y la equidad entre ellos. La CNMV señala que "permitirá a la gestora aplicar un plan ordenado de venta de activos del fondo que le permita obtener la liquidez necesaria para atender los reembolsos solicitados".

Devolución y reembolso

El fondo devolverá inicialmente un 10% del patrimonio en dos pagos (9 de marzo y 5 de mayo) y luego iniciará un programa de venta de activos. Cada vez que obtenga liquidez disponible equivalente al 10% de su patrimonio, la distribuirá mediante un prorrateo entre los reembolsos pendientes de pago. Si al cabo de dos años no hubiera sido posible atender todos los reembolsos, el fondo será disuelto y liquidado.

El banco ha ampliado hasta el 27 de febrero el plazo para efectuar las peticiones de devolución, suprimiendo la comisión de reembolso. La comisión de gestión también baja, pero no desaparece (la tarifa caerá del 3% sobre el patrimonio invertido al 0,75%).

La crisis de este fondo viene precedida por los problemas que tuvo que afrontar el fondo inmobiliario de otro gran banco español, BBVA Propiedad. La caída del precio de los activos y la iliquidez del mercado llevaron al BBVA a ofrecer a los partícipes en noviembre pasado una doble salida: aguantar un mínimo de dos años o vender a la entidad sus participaciones. De los 32.000 clientes, 29.000 optaron por marcharse. En total, la entidad presidida por Francisco González se gastó 1.600 millones y ahora es propietaria del 95% del fondo. También numerosos fondos internacionales han limitado los reembolsos en los últimos meses.

Fuentes de la industria temen que los problemas de los dos mayores fondos inmobiliarios españoles arrastren al resto de productos de esta categoría. Algunos expertos consultados consideran que estos fondos por su tipo de inversión exigen asumir más riesgos al ahorrador que otros. La CNMV recuerda que "la liquidez de estos fondos es más limitada que la de los fondos financieros tradicionales debido a la menor liquidez que presentan sus inversiones". Actualmente hay nueve fondos inmobiliarios registrados en la CNMV y algunos ya están preparando planes ante posibles peticiones de reembolsos. Estos productos suman 96.385 partícipes y gestionan un patrimonio de 7.255 millones.

Los fondos inmobiliarios invierten en pisos, residencias de la tercera edad, locales comerciales, garajes u oficinas para su alquiler. En el caso de los pisos, las gestoras suelen dar más peso en sus carteras a la vivienda protegida que a la libre porque es mucho más difícil que caiga el precio y porque su grado de ocupación es mayor. Pero hay excepciones. El patrimonio del fondo del Santander estaba distribuido en 132 edificios de vivienda (7.195 pisos), 25 de oficinas, cinco centros comerciales, dos residencias de la tercera edad, cinco naves comerciales, seis locales comerciales y 15.000 plazas de garaje. El peso de la vivienda en el total de su cartera alcanza el 62% del fondo -en su mayoría de vivienda libre-, por encima de la media del sector.

Tasación "excepcional"

La evolución del valor liquidativo de los fondos inmobiliarios depende de dos variables: por un lado, de la tendencia en el precio de alquiler de los inmuebles y, por otro, de los cambios en el precio de mercado de los activos bajo explotación. El Santander, "con el fin de adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado", puso en marcha en enero una tasación "excepcional" de los activos que estará acabada en febrero. El valor liquidativo del fondo ha caído un 4,21% en enero.

Debido a las características de estos productos (menor liquidez y mayores comisiones a cambio de menor volatilidad) su perfil de inversor se corresponde con el de banca privada. La rentabilidad media del Santander Banif Inmobiliario en la última década es del 5,88%. El Santander espera que la gran mayoría de los clientes salden su inversión sin pérdidas.