"La base de la corrupción urbanística es la dificultad para tramitar suelo"

Pedro Pérez lleva cuatro meses siendo la cara pública de las grandes inmobiliarias españolas. En septiembre, fue nombrado secretario general del G-14, el grupo con el que las 13 promotoras más importantes quieren influir en la sociedad y ofrecer una voz monocorde.

Es desde entonces cuando el sector de la vivienda se ha deteriorado a pasos agigantados. Desde su despacho del centro de Madrid, Pérez echaba el pasado jueves toda su pasión al diagnosticar la situación del sector.

Pregunta. Cuando aceptó el puesto, ¿era consciente de la que se le venía encima?

"Me resisto a llamar crisis a la situación actual. La demanda de pisos está ahí"

"Los precios de vivienda urbana de primera residencia están estabilizados"

"Hay reformas estructurales que evitarían una caída de la construcción"

"No es que los bancos se nieguen a prestar, es que tienen menos fondos que antes"

Respuesta. Al incorporarme, era conocedor de que se estaban dando unas circunstancias excepcionales, pero tenía la duda de cuánto iban a durar.

P. Y la situación es peor de lo que parecía entonces, ¿no?

R. La crisis de liquidez está teniendo un impacto mayor del que nadie podía haber previsto en junio.

P. La disminución en la venta de pisos también se ha acelerado en el segundo semestre.

R. Uno de los aspectos llamativos es que no hay crisis de demanda. Las ventas han caído, pero no por los factores clásicos. En la crisis de los ochenta o de principios de los noventa se dio una combinación típica: caída del PIB, del nivel de renta, del empleo, subida importante de los tipos de interés, endurecimiento de las condiciones de financiación... La demanda entonces bajó drásticamente. Pero ahora está ahí, sólo hay algunos factores que la están remansando.

P. ¿Cuáles?

R. Por ejemplo, la demanda de vivienda con cualquier grado de protección oficial es palpable, pero no se puede atender por falta de suelo. Hay un malentendido que tramos de deshacer: que las inmobiliarias no quieren construir pisos protegidos. ¿Cómo una empresa no va a querer ofrecer un producto que se lo quitan de las manos? El problema es que no hay suelo calificado.

P. Y los precios desorbitados.

R. Mucha gente quiere pisos de 60 metros, pero hay muy poca oferta. Porque los urbanistas no sólo restringen el número máximo de metros cuadrados que se pueden construir, sino que especifican el número máximo de viviendas que se pueden construir. Eso lleva a un promedio de 100 metros cuadrados por piso. Se pueden hacer casas más pequeñas a costa de hacer otras más grandes, cuya demanda ha bajado. Ésta es una de las reformas estructurales que demandamos: eliminar la restricción del número máximo de viviendas.

P. Ustedes han alertado de que el bajón en la construcción puede destruir hasta 500.000 empleos en los dos próximos años. ¿Es un aviso, una forma de decir que si los constructores lo pasan mal no serán los únicos?

R. Es muy fácil hacer ese pronóstico. Si cada casa supone dos o tres empleos, se multiplica por la estimación de lo que va a disminuir la construcción. Pura aritmética. Es un ejercicio de prospectiva con el que se quiere decir: 'Teniendo en cuenta que la demanda existe, y ya que hay una serie de reformas estructurales que se pueden hacer, pongámonos a ello todos los que tenemos algo que aportar, como son las administraciones, las entidades financieras y las inmobiliarias'. Tengamos voluntad y sentido común para que, al mismo tiempo que damos respuesta a una demanda social, ahuyentemos cualquier escenario lesivo para la actividad económica.

P. El G-14 nace con la intención de limpiar la imagen de un sector dañada por algunos casos de corrupción y por la percepción social de que en los últimos años la vivienda se ha quedado fuera del alcance de muchas personas, mientras que algunos empresarios se han hecho muy ricos con ella.

R. Éste es un sector con más de 40.000 empresas, muy atomizado y muy diverso. Las grandes tienen un currículum amplísimo, donde no ha habido escándalos de ningún tipo. A estas empresas les preocupa sobremanera el efecto negativo que estaban teniendo acontecimientos desgraciados y reprobables. Al saltar de lo concreto a lo general, puede haberse creado una imagen que no obedece a la realidad. Además, el sector consideró que debía agruparse para tener una cara identificable con la que hacer sus propuestas.

P. Varios informes auguran próximas bajadas de precios.

R. Habría que recordar que en recesiones anteriores las caídas han sido muy pequeñas. En 1993, no llegó ni al 2%. La vivienda usada y la nueva de segunda residencia han dado desde el verano signos claros de que han dejado de crecer y empiezan a flexionar moderadamente. No es así en las urbanas de primera residencia porque, tanto desde el lado de la oferta como de la demanda, el precio es muy rígido. Las rigideces y la experiencia histórica confirman que los precios de vivienda urbana de primera residencia están hoy estabilizados.

P. En los últimos años se han batido récords de construcción y ahora la demanda es muy inferior. La intuición dice que el exceso de oferta tirará hacia abajo los precios.

R. Las cifras del G-14 nos dicen que el stock de viviendas ofrecidas en ventas está estabilizado desde septiembre. Es verdad que caen las ventas, pero el sector inmobiliario es muy flexible. La promoción tiene un ajuste casi automático. Desde el mismo momento en el que las ventas caen, se detiene la iniciación de nuevas casas.

P. Hay muchas dudas sobre cómo van a hacer frente las inmobiliarias al pago de las enormes deudas que han contraído.

R. Las negociaciones con las entidades financieras se están llevando a cabo. En septiembre había mucho ruido, se decía que iban a tener dificultades para hacer frente a los pagos. Estamos en diciembre y yo no veo ningún problema de este tipo.

P. Otra de sus peticiones es la agilización de los trámites urbanísticos.

R. Buscamos que la conversión de suelo en urbano responda a criterios objetivos en la definición de los términos, se haga en un plazo de tiempo acotado y que sea un proceso transparente. Los enormes grados de discrecionalidad y de duración son la base de los escándalos urbanísticos, que han buscado un atajo irregular para obtener licencias.

P. El presidente del G-14, Fernando Martín, vaticinó en octubre que las tramitaciones urbanísticas tan largas podían impedir que salieran viviendas al mercado y provocar en breve una subida vertiginosa de los precios.

R. Lo que dijimos era que, de no introducirse estas mejoras, podríamos encontrarnos en la insólita situación de que el volumen de suelo urbano disminuyera y su precio aumentara. Era una alerta sobre un escenario no descartable, pero que el objetivo de todos era contribuir a descartar.

P. ¿Cómo han recibido los políticos estas peticiones?

R. El diagnóstico lo comparten buena parte de los responsables municipales con los que nos hemos reunido. Hay voluntad política para llevar a cabo las reformas. Según nuestras noticias más recientes, felizmente se puede ahuyentar el escenario que Fernando [Martín] expuso.

P. ¿También han recibido buenas noticias en otra de sus reivindicaciones, la de que las entidades financieras no restrinjan el crédito a las promotoras?

R. El problema no es que las entidades no quieran prestar, sino que hoy tienen menos recursos que antes de agosto. Otro asunto es que de la noche a la mañana, y de una manera poco discriminada, se han generalizado errores cometidos con las hipotecas subprime, que son una evidente combinación de baja profesionalidad y mala fe. Baja profesionalidad porque se han dado créditos a personas manifiestamente insolventes, y mala fe porque estos créditos han sido empaquetados, combinados con otros activos financieros y diseminados por los mercados del mundo. El mercado americano sí que vive una auténtica crisis en el sector inmobiliario: caída de demanda, retracción de precios, que ha llevado a las entidades financieras a tomar una prevención sobre la financiación del sector que se ha trasladado urbi et orbi. A pesar de que el mercado español no se parece, afortunadamente, en nada al americano, los mercados mayoristas siguen cerrados a prestar recursos a las entidades financieras españolas.

P. Menciona la palabra crisis para EE UU, pero no para España, donde la caída en las ventas y viviendas iniciadas en el segundo semestre rondan el 40%.

R. Me resisto a utilizar la palabra crisis porque hace referencia a lo que ocurrió en otras épocas. Si mañana se resolvieran los problemas de acceso a los mercados mayoristas, la situación daría un vuelco radical.

P. Por la parte de la financiación.

R. Y sin duda por la parte de las ventas. Estamos viendo algo insólito: las entidades están negando subrogaciones de préstamos del cliente final, que es donde está el negocio. Si se resolviera ese problema, la situación cambiaría a la misma velocidad. Más aún, aunque estas condiciones subsistan, si autoridades, entidades financieras e inmobiliarias ponen de su parte voluntad y sentido común para evitar las consecuencias que podría tener, también se mitigaría enormemente el impacto.

P. ¿Tenemos para largo con la crisis de liquidez?

R. En agosto, cuando surgió, los analistas ubicaban la terminación del proceso en la última parte de este año. Luego hemos visto con preocupación y desagrado que conforme transcurre el tiempo, el calendario se pospone. Algunos ya dicen que se resolverá en verano. Creo que los supervisores de los mercados de EE UU no han cogido el toro por los cuernos desde el primer día. Yo habría esperado más de los supervisores, las autoridades y los organismos internacionales.