Reportaje:

El 'boom' del ladrillo viaja al extranjero

Los españoles compran miles de pisos en Europa del Este, Marruecos y Latinoamérica

Los inversores españoles que desde hace dos años se han ido retirando del mercado de la vivienda están acompañando en masa a las grandes inmobiliarias españolas en su internacionalización. Pese a que éstas hicieron inicialmente sus proyectos para los compradores locales o internacionales, se han encontrado con el creciente interés de sus clientes españoles por invertir en sitios tan variopintos como Polonia, Rumania, Marruecos, México o Brasil. Esta nueva pasión por la inversión inmobiliaria en el exterior se ha visto impulsada por la confianza que da a los compradores el hecho de que las promotoras sean firmas como Fadesa, Hercesa, Realia o Grupo Lar. En vista de ese interés, estas inmobiliarias están redoblando sus campañas de marketing en el mercado español, con viajes de inversores incluidos a los resorts en construcción.

En la República Dominicana se pueden conseguir apartamentos de calidad por 100.000 euros. En Brasil, a partir de 60.000
Entre enero y octubre de este año, los españoles invirtieron 5.500 millones de euros en viviendas construidas en el extranjero

Apasionados del ladrillo donde los haya, los españoles están de enhorabuena. Si el boom toca fondo en España, empieza ahora en sitios como Bucarest, Budapest, Tánger, Baja California, el nordeste brasileño o Punta del Este.

"Estamos ante un fenómeno que se ha disparado de repente", comenta Fernando Urías, director de comunicación del Grupo Planner, organizador de SIMA (Salón Inmobiliario de Madrid). "Mientras que, según el Banco de España, en el 2006 la inversión en pisos fuera de España fue de 3.500 millones de euros, este año, sólo hasta octubre, iba por los 5.500 millones". Una opinión compartida por Alejandra López de Gauna, responsable de Aviis Spain, una agencia que trabaja el mercado internacional, quien asegura que "esto empezó a moverse con fuerza a partir de marzo de este año".

No extraña que en SIMA, que hace cuatro o cinco años estaba sólo dedicado a la oferta inmobiliaria en España, haya crecido como la espuma la oferta de productos inmobiliarios extranjeros. "Hemos pasado de no tener nada extranjero en el 2006", afirma Urías, "a tener 3.200 metros cuadrados de expositores de fuera este año. En 2008 esperamos llegar a los 6.000 metros. Sólo Brasil vendrá con un stand de 1.100 metros". El fenómeno ha sido tan repentino que ha cogido por sorpresa a los propios promotores. "Cuando empezamos a construir nuestro resort de Tánger", explica Pablo Rodríguez de Losada, director de internacional de Fadesa, "creíamos que los franceses iban a ser los principales clientes. Pues no. Los británicos vienen en primer lugar, seguidos de los españoles, en torno al 20%".

Más extraño aún ha sido lo que ha pasado con la promoción residencial en las ciudades de Europa del Este, proyectada para clientes locales o inmigrantes en España (en el caso de Rumania). También ésta ha acabado por despertar el interés de los españoles. Pese a que los productos más interesantes son los apartamentos turísticos en Latinoamérica, que unen a su revalorización la posibilidad de su disfrute, a los inversores les interesa también la compra de apartamentos en ciudades del Este. Ahí, explica Rodríguez Losada, de Fadesa, "el 20% de nuestros compradores son españoles".

La razón es evidente. Estos países acaban de entrar en la UE y tienen unos precios inmobiliarios muy bajos. Se pueden comprar buenos apartamentos en el centro de las capitales por 80.000 euros. Una de las empresas pioneras en la zona es Hercesa, que empezó a construir en 2003. "Los clientes españoles ya suponen casi el 10% de los compradores", señala Juan José Cercadillo, consejero delegado de Hercesa Internacional, que tiene promociones (2.000 pisos ya en construcción) en marcha en Rumania, Bulgaria, República Checa, Portugal, México, Panamá y Ecuador.

París y Berlín

También empieza a haber interés por invertir en ciudades europeas de primer orden. Restaura, una empresa de rehabilitación con 23 edificios (1.300 pisos) en París y 50 en Berlín (1.200 pisos), está vendiendo pisos alquilados en la capital francesa a inversores adinerados. "Es interesante", dice Javier González, vicepresidente de la empresa, "porque esos alquileres, que puedes rescindir al cabo de tres años si decides vender, dan una rentabilidad anual del 4,15%". Restaura ha puesto también a la venta pisos en Berlín, una ciudad interesante por el recorrido de precios que se prevé. "Están muy baratos", dice González. "Puedes encontrar pisos a 1.000 euros el metro cuadrad. Por 2.000 euros están en los mejores edificios del centro".

Todo ello ha llevado a las grandes inmobiliarias a priorizar el cliente español a la hora de diseñar sus promociones en el exterior. Principalmente, los resorts que se están construyendo en las zonas de costa de México, Panamá, República Dominicana o Brasil. El Grupo Mall, que va a construir una espectacular urbanización con 3.000 viviendas en Campeche (México), ha vendido el 30% de sus apartamentos a españoles.

Este grupo no le hace ascos, en la zona, a otro tipo de promociones. "Vamos a levantar tres torres gemelas en Ciudad de Panamá, con 1.750 apartamentos para uso urbano", dice Julio Noval, su presidente. También Hercesa va a levantar una promoción residencial en Panamá para extranjeros "que presentaremos en España a finales de enero". Las posibilidades de Panamá son excelentes. "Está creciendo al 8%", dice Noval, "y no hay ni pisos ni camas de hotel disponibles".

Pese a que los precios de los resorts no son tan interesantes como los de las ciudades del Este de Europa (se trata de productos de superlujo enfocados a inversores internacionales), sí resultan baratos en comparación con lo que se ofrece en España.

Aún así se consiguen precios imbatibles. En República Dominicana, apunta López de Gauna, "puedes conseguir apartamentos muy buenos a partir de 100.000 euros. Y en Natal, Brasil, se pueden comprar a partir de los 60.000 euros".

No siempre el precio barato es lo que decide el interés. "Hemos vendido 20 viviendas al lado de la Place Vendome, en París", dice González, de Restaura "a 14.000 euros el metro".

Si en un principio no se pensó en el comprador español, éste está ahora en todas las oraciones de las promotoras. Fadesa, con 4.000 pisos en construcción en seis países de Europa del Este, Marruecos, Portugal, México y República Dominicana, ofrece sus productos en las oficinas de la inmobiliaria (unas 15 en España). Y Restaura cuenta con 10 delegaciones en toda España. La mayor parte de las inmobiliarias organizan presentaciones de sus productos en España. "El otro día presentamos el resort de Campeche en Marbella, y fueron 500 interesados", dice Noval.

Un avión al mes

La mayor parte de las inmobiliarias han tirado de sus registros de clientes y los contactan para ofrecerles los productos. "No hay que hacer mucho esfuerzo", comenta Rodríguez Losada, de Fadesa. "Tenemos muchos clientes antiguos que, cuando sacamos una promoción, compran sin ver el piso". Algunas inmobiliarias han ido más lejos y organizan viajes de inversores a Latinoamérica, para ver in situ la ubicación del resort. "Fletamos un avión casi todos los meses", dice Noval, de Mall.

También hay cada vez más agencias en el negocio. Estos últimos meses se han instalado en España agencias internacionales especializadas en la venta de propiedades en todo el mundo. Otras, como Alfa Inmobiliaria, han empezado a abrir delegaciones y a ofrecer propiedades en el exterior. Una de ellas es Aviis Spain, que empezó a vender vivienda en el exterior este año en Marruecos, Brasil y República Dominicana "para compensar el bajón en España", dice López de Gauna.

El fenómeno no hubiera sido posible de no haber sido las promotoras españolas a tomar la iniciativa de ir al exterior. "Hemos empezado hace tres años fuera de España, al ver que los precios del suelo hacían impracticable seguir promoviendo aquí", explica Noval. En estos momentos hay 35 promotoras españolas, según DBK, trabajando en el extranjero, entre ellas Acciona, Ferrovial, Habitat, Colonial, Lar, Neinver o Prasa. "Hay que tener en cuenta que al ser empresas españolas y conocidas", dice Urías, "ello les da más confianza a los compradores que si fueran por si solos y compraran a inmobiliarias locales, que no conocen".

¿Necesita financiación? No hay problema

Además de resolverles los problemas burocráticos locales, las promotoras les solucionan también el problema de la financiación. "Les facilitamos las gestiones in situ", explica Juan José Cercadillo, de Hercesa Internacional. Lo normal es que el cliente compre sobre plano y entregue entre un 25% y un 30% del valor hasta la entrega de las llaves. Luego existe la posibilidad de hipotecas. Cuando ello no es posible cabe la opción de solicitar un préstamo personal, con garantía de otras propiedades.

"Conseguimos financiación a los inversores a través de las filiales del BBVA, el Popular o el Sabadell en Francia", dice Javier González, vicepresidente de Restaura. Cercadillo, de Hercesa, explica que en México o Rumania sí se ofrecen hipotecas. Los tipos aplicados en Rumania son más altos que en España, sobre el 9%. Muchas promotoras facilitan incluso el alquiler de sus pisos a los inversores, especialmente los localizados en zonas turísticas. "En Europa del Este hay bufetes de abogados españoles que se encargan de gestionar los alquileres para sus clientes", explica Fernando Urías, director de comunicación del Grupo Planner.

Según los expertos, los precios en estos mercados empiezan a subir velozmente. En Europa del Este están creciendo a ritmos del 20% y más. Y también en Marruecos. "El precio del suelo en la costa de Tánger", afirma López de Gauna, de Aviis Spain, "ha subido un 300% en el segundo semestre de este año".

* Este artículo apareció en la edición impresa del sábado, 22 de diciembre de 2007.

Lo más visto en...

Top 50