Un colchón demográfico y de obra pública

Los años de precios disparados y actividad al rojo vivo suelen tener un final vertiginoso. El último informe del Servicio de Estudios del BBVA compara con situaciones análogas y la conclusión es siempre la misma. Cuando después de años de escaladas de precio la demanda se para, el mercado se derrumba: a mediados de los setenta, los precios pasaron de subir más de un 20% anual en España a bajar un 10% en año y medio. Una caída similar se apreció al final del anterior boom inmobiliario, en 1992. Es un fenómeno que se ha repetido ahora en otros mercados, como los de EE UU, Reino Unido o Australia.

Pero el fin del boom en España es mucho más suave. En términos reales (descontada la inflación), la mayor subida anual de precios se registró a finales de 2004. Desde entonces, el mercado enfiló una suave pendiente de descenso, que aún le mantiene en incrementos moderados (por debajo del 10%), dos años y medio después. Y la actividad sólo ha empezado a resentirse ahora, tras marcar en 2006 un máximo de viviendas iniciadas (más de 800.000). "La clave que distingue a España en estos momentos es el factor demográfico", sostiene el catedrático Josep Oliver.

Ese componente demográfico explica que en sólo una década, se haya pasado de crear 213.000 nuevos hogares al año a superar los 525.000 en 2006. Según las estimaciones de Caixa Catalunya, ese crecimiento bajará algo de intensidad, pero aún en 2008 se crearían 455.000 nuevos hogares, el doble que 10 años atrás. Esos nuevos hogares garantizan para la demanda de construcción residencial un suelo de 500.000 viviendas iniciadas al año. Muchas serán ocupadas por inmigrantes, que ya constituyen el 50% de los nuevos hogares.

El ritmo de creación de nuevos hogares por personas nacidas en España también se ha intensificado en la última década (de 177.000 a 264.000 nuevos hogares al año). Una tendencia que Caixa Catalunya achaca a varios orígenes: el impacto del babyboom (nacidos entre 1968 y 1978), que ahora empiezan a ser padres, la creación de hogares más reducidos (familias monoparentales y separaciones) y la mayor longevidad.

Pero en el sector de la construcción, no todo es levantar viviendas. Lo que se contabiliza como no residencial aporta casi la mitad de la inversión realizada en la construcción (unos 160.000 millones de euros en 2006).