Un líder de los inmuebles hoteleros

Todo empezó en 1997, cuando César Losada, entonces con 27 años, dejó el negocio hotelero familiar, en La Rioja, para abrir su propia unidad en Zaragoza, seguida de una segunda al año siguiente, en plena calle de Serrano, en Madrid.

El Losan Hotels World nació en 2006 con 200 millones de euros de fondos propios y proyectos para invertir hasta 1.200 millones

Pero en esa actividad se mantuvo muy poco, pues pronto descubrió que, en una época de creciente demanda hotelera y precios inmobiliarios al alza, resultaba mucho más interesante comprar edificios hoteleros y alquilarlos a cadenas que explotarlos directamente. "La compra de hoteles", comenta Losada, "y su alquiler o entrega a gestión a cadenas de primera línea, reformados y con más estrellas, permite una fuerte obtención de plusvalías una vez vendidos, al cabo de unos años".

Ya se sabe que hay mucha gente que está al tanto de las últimas tendencias de la economía. Pero lo que define al empresario es su habilidad para beneficiarse de estos cambios. "Descubrí", dice el empresario, "que las inmobiliarias especializadas en la posesión de activos hoteleros estaban en alza en EE UU, y pensé que sería interesante trasladar el modelo a Europa".

Se trata de un negocio en alza debido a que, según explica Losada, "las cadenas necesitan hoteles, pero los necesitan fuera de balance, para evitarse las fuertes inversiones inmobiliarias y ser penalizadas en Bolsa por la posesión de activos no estratégicos. El hecho de que el proceso de concentración hotelera esté más avanzado en EE UU que en Europa, donde sólo el 25% de los hoteles están integrados en grandes redes frente al 65% de EE UU, fue visto naturalmente como una oportunidad de oro por el empresario riojano.

De modo que, a los cuatro años de iniciar su actividad hotelera, Losada cambiaba de ramo y se pasaba a lo inmobiliario. Lo hizo mediante una joint venture con Caja Burgos y Caja Duero, sociedad a la que aportó sus dos hoteles y en la que le fue atribuido un 65% del capital. La sociedad compraría otros tres hoteles, dos en París y uno en Bruselas. A mediados del año pasado, Losada daba, sin embargo, un nuevo salto de gigante y creaba, con el apoyo de Ahorro Corporación, un fondo inmobiliario especializado, Losan Hotels World, en el que integraba los cinco hoteles que ya tenía y daba entrada a 14 cajas de ahorros para hacer inversiones hoteleras en Europa y EE UU. El nuevo fondo nacía con 200 millones de euros de fondos propios y proyectos para invertir hasta 1.200 millones.

Un segundo fondo

Unos meses después, la sociedad (con un 85% de las cajas y un 15% de Losada), la única inmobiliaria europea especializada en activos hoteleros, según afirma su responsable, ha logrado invertir ya cerca de 500 millones de euros en 11 hoteles, alquilados o gestionados por NH, Hotusa, Husa y la alemana Steigenberg, en ciudades como París, Berlín, Londres, Bruselas y Nueva York. En esta ciudad tuvo lugar la última de sus adquisiciones, el Dillon Hotel, una unidad de cuatro estrellas cercana a Park Avenue, que ahora será ascendida a cinco estrellas y explotada por Hotusa. Losada ultima ahora la compra de tres hoteles, uno de ellos en Ginebra y otro en Nueva York, éste para una de las grandes cadenas americanas. El objetivo es adquirir hasta 35 hoteles entre este año y el que viene, en ciudades como Milán, Praga, Amsterdam, Miami o Boston. Una vez que haya invertido la totalidad de los recursos, en 2008, Losan dará paso a la creación de un segundo fondo.

Los beneficios principales para los accionistas se obtendrán con las desinversiones hoteleras (o la salida del conjunto a Bolsa), que en el caso de Losan se materializarán entre 2013 y 2016. Aun así, los inversores empezarán a percibir dividendos el año que viene. Esos dividendos supondrán apenas una parte de los ingresos obtenidos por Losan, ya que la mayor parte de las ganancias tendrán que destinarse al pago de la deuda financiera. "Compramos las unidades", explica el empresario, "a 15 años y con un apalancamiento del 80%".

Parece fácil. Sin embargo, el negocio tiene sus trucos. Losada explica que el hecho de haber sido hotelero le ayuda a evaluar las posibilidades de cualquier hotel desde la perspectiva inmobiliaria y del negocio. "Puedo calcular la facturación diaria de un hotel", dice, "tras su reforma, según la zona y la ciudad en la que esté". Explica que sólo le interesan hoteles situados en el centro de las grandes capitales europeas, no sólo porque permite combinar el cliente de negocios con el de turismo, sino también porque obtienen una mejor revalorización. Busca hoteles en buenas zonas y que puedan ascender de categoría. Y sólo los entrega a cadenas de primera fila, "las únicas", afirma, "capaces de gestionarlos bien y valorizarlos, desde el punto de vista comercial y de la planta. Procuramos, además, que ninguna cadena tenga más del 25% de nuestras unidades, para diversificar el riesgo".