La evolución futura del precio de la vivienda

La pregunta recurrente que me hacen en cualquiera de las reuniones a las que asisto es cómo va a evolucionar el precio de la vivienda. La respuesta admite dos enfoques, uno basado en lo que históricamente ha sucedido en otros ciclos similares o realizar un análisis a futuro para tratar de prever los comportamientos de los agentes que intervienen en la fijación de precios. En cualquiera de los métodos que utilice, mi experiencia me dice que la probabilidad de acertar es la misma y, realmente, no muy alta.

En ciclos alcistas anteriores, cuando los mercados dan signos de agotamiento, lo que no necesariamente significa que esto esté ocurriendo en la actualidad y que podría ser objeto de otro análisis, no ha sido cierta la máxima extendida de que la vivienda nunca baja de precio, sino que simplemente deja de crecer: el precio de la vivienda ha bajado en ocasiones y es previsible que los precios puedan volver a estabilizarse, con tendencia a la baja.

La presión que sufre el coste del suelo hace que en ciclos expansivos se incremente exponencialmente

Pero no todas las viviendas bajan sus precios: es fundamental distinguir entre las de nueva producción y las del mercado de segunda mano. En las primeras, el sector de la promoción inmobiliaria ha sido, tradicionalmente, capaz de regular su oferta y acomodarla a las distintas situaciones de la demanda y, al final de los ciclos expansivos, las empresas promotoras bien gestionadas gozan de situaciones de bajo apalancamiento, alta tesorería y suficientes existencias de suelo. Por esto, pueden disminuir su oferta y adaptarse a las necesidades de la demanda sin tener que reducir precios ni poner en peligro la salud económico-financiera de la compañía.

En las segundas, las de segunda mano, la situación es diferente ya que el precio solicitado por los vendedores obedece en muchas ocasiones a necesidades reales y a corto plazo de liquidez, bien para pagar otra vivienda o para evitarse el pago de hipotecas subrogadas, en las adquisiciones realizadas por inversores. En estos casos, el precio de estas viviendas ha sufrido considerables recortes de precios y podría volver a suceder en el futuro.

Utilicemos ahora un segundo enfoque: ¿cómo se comportan los agentes en el caso de la nueva producción? Las promotoras inmobiliarias suelen establecer los precios finales en función de una cascada de costes más el margen de beneficio suficiente para la retribución del capital. Esto sería un modelo teórico perfecto si no fuese porque el valor de reposición de las existencias en suelo juega un papel determinante en la fijación de precios. Se hace inevitable, por tanto, un análisis casi diario del precio del suelo, para reponer el utilizado en la promoción.

La presión que sufre el precio del suelo hace que en estos ciclos expansivos se incremente exponencialmente, por lo que, de no acomodar el valor de las ventas a la reposición de existencias, conllevaría una permanente disminución del tamaño de la compañía o la aportación continuada de capital por los accionistas. Éste es el principal motivo por el que, durante el periodo de comercialización de un edificio de viviendas, éstas puedan sufrir subidas de precios con cierta frecuencia.

Pero no todas las compañías se abastecen de suelo de igual forma. Las hay que se abastecen de suelo finalista (con la gestión urbanística terminada y listos para el proyecto, licencia y la construcción) y las que compran suelo con todo el desarrollo urbanístico pendiente. La diferencia no es banal, el suelo finalista es el que mayor presión sufre en sus precios debido a la inmediatez de realizar las viviendas. Además, hay que incorporar un alto margen de beneficio ligado a la incertidumbre y al riesgo del empresario.

Al final de los ciclos alcistas deviene una menor oferta, por lo que las primeras empresas reducen su actividad por la imposibilidad de colocar sus productos; y las segundas, por la escasa carga financiera que soportan. La menor oferta lleva a un ajuste con la demanda mediante un estancamiento de los precios de venta.

José Bueno Fernández es subdirector general de Caja Madrid y director de negocio de promotores.