Ajuste inmobiliario

Las principales economías de la OCDE, con la excepción de Japón y Alemania, han experimentado en los últimos años alzas notables, de distinta intensidad, en el precio de los activos inmobiliarios. Sin embargo, la capacidad de reacción y las medidas adoptadas han sido diferentes, especialmente en Europa. En Reino Unido, el Banco de Inglaterra ha elevado el último año 100 puntos básicos el tipo de referencia, con un objetivo reiterado: moderar el incremento de los precios de la vivienda. Y, efectivamente, desde agosto el crecimiento interanual se ha reducido cinco puntos, experimentando, incluso, caídas intermensuales. En la eurozona, sin embargo, ni el objetivo del BCE -inflación de productos de consumo-, ni la heterogénea situación cíclica de la economía, han permitido poner en marcha actuaciones similares, teniendo que ser otro tipo de factores los que permitan anticipar la evolución de los precios inmobiliarios.

El mercado inmobiliario en España continúa estando caracterizado por el elevado crecimiento de los precios de la vivienda (17% interanual)

Buena muestra de ello la encontramos en la situación del mercado inmobiliario en España, que continúa estando caracterizada por el elevado crecimiento de los precios de la vivienda (17% interanual). Los factores que han marcado una diferenciación con otras economías por el lado de la demanda han sido fundamentalmente tres: las favorables condiciones financieras, la capacidad de generación de renta y la inversión extranjera directa residencial. Dadas las perspectivas de estabilidad que manejamos para estas variables, y considerando que el factor inercial podría determinar un 25% del crecimiento del precio, cabe esperar una paulatina, y deseable, desaceleración a lo largo de 2005 hacia tasas en torno al 12%. Los elementos de riesgo que harían que nos desviáramos a la baja del escenario central tienen una probabilidad de realización reducida, pero conviene advertir de sus potenciales consecuencias. Una subida acusada de los tipos de interés, una ralentización adicional de la economía o una reducción significativa y generalizada de las ventajas fiscales a la compra de una vivienda podrían llevar a una contención más intensa del precio. Todos estos factores acabarían redundando en un deterioro de la capacidad de pago de las familias, lo que llevaría lógicamente a una menor presión de la demanda, que, dada la elevada oferta existente, ajustaría el mercado de manera indeseadamente brusca.

Alfonso García Mora y David M. Turégano son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).