Japón comienza a recuperarse del estallido de la burbuja inmobiliaria

Los inversores internacionales vuelven lentamente a interesarse por el mercado inmobiliario japonés, especialmente en la ciudad de Tokio, tras el estallido de la burbuja que dejó en la ruina a numerosas familias y empresas y en una situación extremadamente delicada a la banca, buena parte de cuyos créditos impagados están avalados por propiedades que en muchos casos han perdido más del 50% de su valor.

Después de 12 años de caída ininterumpida en picado del precio de los edificios, sobre todo de oficinas, en los últimos meses se observa un mayor movimiento del mercado inmobiliario, que parece querer salir de una larga hibernación.

En la década de los año ochenta, el suelo de Tokio se convirtió en el más caro del mundo, pero en el mes de enero de 1996 el metro cuadrado en un distrito comercial de la capital costaba 10,1 millones de yenes, lo que suponía una bajada del 44,8% con respecto al mismo mes de dos años antes, aunque aún fuese muy alto para la media española.

Este dramático descenso tiene todavía restringido el movimiento de propiedades que están ligadas a créditos impagados y cuyo valor asciende a unos 160.000 millones de euros.

La crisis económica que vive Japón desde el año 1991 desató el estallido de la burbuja inmobiliaria, lo que, a su vez, ha retroalimentado la crisis hasta encerrar a la segunda economía del mundo en un callejón del que apenas ahora comienza a ver la luz al final del túnel. El índice de suicidios se disparó en una sociedad sometida a fuertes presiones y con muchos de sus 127 millones de habitantes encerrados en viviendas minúsculas por las que habían pagado precios astronómicos que descendían irremisiblemente.

El archipiélago japonés tiene una extensión de 377.880 kilómetros cuadrados, pero su superficie es montañosa y boscosa en más de un 65%, por lo que la cantidad de suelo disponible es mínima.

Confianza para el sector

Sólo la megalomanía del principal constructor japonés, Minoru Mori, que ha levantado en el corazón de Tokio el complejo de Roppongi Hills, una ciudad dentro de otra ciudad, que ha costado más de 3.500 millones de euros y que alberga el Museo de Arte Mori, además de dos torres de apartamentos de 43 pisos de altura y una de oficinas de 54, un hotel y 200 tiendas, el Museo de Arte Mori, construido en el corazón de Tokio, ha devuelto una cierta confianza al sector inmobiliario tokiota. La enorme mole de acero y cristal, inaugurada en abril pasado, está plenamente ocupada.

Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, en septiembre el precio medio del suelo en Japón había descendido un 5,6% con respecto al mismo periodo de 2002 y a nivel nacional la bajada de los precios sigue sin frenarse.

Tokio es supuestamente una excepción motivada, en parte, porque juegan a su favor algunos de los factores causantes de la deflación, como el envejecimiento de la población. Sólo en 2002 más de 120.000 personas, en su mayoría jubilados que vivían en los alrededores de la capital, optaron por trasladarse al centro.

De ahí la cierta alegría que se respira en el mercado inmobiliario del corazón capitalino. Muchos ancianos consideran que el centro cuenta con mejores y más modernos servicios y, cansados de años de largos desplazamientos, deciden mudarse a una vivienda más céntrica.

También influye en la recuperación de Tokio la opinión cada día más generalizada entre los inversionistas de que el estallido de la burbuja ha tocado fondo. En noviembre, el precio del suelo en el céntrico distrito de Shiodome repuntaba en los siete millones de yenes por metro cuadrado. "Estamos viendo un creciente número de casos de inversores individuales que compran edificios pequeños y medianos en Ginza y Aoyama", dos de los barrios de moda de Tokio, dice el director de una agencia inmobiliaria.

Las subastas van cobrando también nueva vida. Sin embargo, existe el temor a que, como sucedió en 1997, la recuperación de la economía sea coyuntural. En aquel año, la crisis asiática provocó un nuevo desplome del suelo japonés, si cabe más brusco que el experimentado al estallar la burbuja inmobiliaria seis años antes.

El fenómeno del aumento de los precios inmobiliarios en Japón y sus posterior desinfle de la burbuja es un fenómeno por el que se han interesado expertos y analistas inmobiliarios de otros paises occidentales por si se repite en esta zona. En varios países europeos y, sobre todo, en España existe el temor de que un brusco cambio en la tendencia de los tipos de interés provoque un estallido de la burbuja inmobiliaria que, a juicio de muchos expertos, se está produciendo.