La burbuja, inmobiliaria, tramposa
¡¡Ay burbuja!! ¿Hay burbuja? No lo creen así los intereses corporativo-inmobiliarios. El aviso del Banco de España de que se produjera un "ajuste brusco" en la vivienda y el ¿resbalón? de Rato de aceptar "responsabilidades políticas" en el encarecimiento de los pisos (EL PAÍS, 3 de octubre del 2003) sirvió de detonante y provocó un auténtico reguero de declaraciones "matizando" lo de las responsabilidades. Rato dixit dos días después que 550.000 viviendas al año no son suficientes porque hay una fuerte demanda que es la que encarece la vivienda, y, por supuesto, el sector se aprestó a negar la existencia de la dichosa burbuja.A nivel local, el inefable Juan Bautista Soler discrepaba del Banco de España negando la sobrevaloración de la vivienda y, de paso, nos regalaba los oídos -de nuevo- afirmando sin empacho que "en la construcción ya no existe el dinero negro" (EL PAÍS, 5 de octubre del 2003). Pero el Banco de España insistía (EL PAÍS, 8 de octubre del 2003) y había que tranquilizar los ánimos e inmunizarse contra la alarma social generada por titulares tan poco oportunos como el de Cinco Días: "Miedo a la Burbuja" (11 de octubre del 2003).
Se inició la carrera a ver quien sedaba mejor al paciente. Desde la propia "academia" se negaba la existencia de la burbuja (Paloma Taltavull. EL PAÍS, 19 de octubre): "No hay indicios de la existencia de una bolsa importante de unidades vacantes para la venta, de manera que la absorción de las unidades en el mercado parece rápida.El mercado, pues, está funcionando, sólo que a una velocidad de vértigo". Juan José Millás ironizaba: "No hay burbuja, pero existe" (El Levante- EMV, 19 de octubre) pero la ofensiva continuaba. En la séptima edición del Barcelona Meeting Point , Enrique Lacalle afirmaba: "No hay burbuja. El sector es sólido como una roca" (Cinco Días, 21 de octubre). Y para remachar el clavo "Cascos, Botín y el sector inmobiliario niegan la existencia de una burbuja" (EL PAÍS, 23 de octubre). Pero los hechos son tozudos y Bruselas aguó la fiesta "alertando a España sobre el 'riesgo' derivado de los precios de la vivienda" (EL PAÍS, 29 de octubre).
El culebrón continuará, pueden estar seguros. Y es que, cosas del lenguaje, "burbuja" tiene un componente peyorativo (porque se puede "pinchar"), que no tiene "auge" o "boom". Y uno se pregunta a qué viene tanta controversia cuando los datos son los que son. Más claro, agua. Desde el inicio del "boom" en 1998 el número de viviendas iniciadas se ha duplicado respecto de la media del periodo 1980-1998 pasando del entorno de las 250.000 anuales a más de 500.000 (según el Consejo Superior de Arquitectos de España vamos a por el récord de 700.000 en este año del señor). El aumento de la oferta se ha visto acompañado de un espectacular aumento de precios (un 11% acumulativo anual en el periodo 2000-2002 una vez descontada la inflación), la caída en picado del porcentaje de VPO y las crecientes dificultades (o simple imposibilidad) de amplios grupos sociales de acceder a la vivienda.
Éstas son cifras referidas al conjunto del Estado pero por estos lares las cosas no andan precisamente mejor. Según datos de la propia Generalitat Valenciana, se ha pasado de 47.457 viviendas anuales (proyectos visados) en 1997 a 70.627 en el 2002; las viviendas protegidas han pasado de representar el 27,19% en 1997 a tan sólo el 10,57% en el 2002, con tendencia a disminuir en el 2003; el volumen de hipotecas se ha duplicado en el mismo periodo; el precio medio anual por metro cuadrado ha pasado de 496,90 euros en 1997 a 1.012,77 en el segundo trimestre del 2003 y la tasa de esfuerzo del 31,58% de la renta familiar disponible al 39,27%.
Aumento espectacular de oferta, demanda y precios con gran alegría de los honrados promotores que "sólo" se llevan un 10% un 15% del precio de venta (de nuevo Juan Bautista Soler). Creo que en Económicas me enseñaron que la tasa de beneficio es el ratio entre el capital invertido y la rentabilidad obtenida y un 10% o un 15% sobre el precio de venta supone (si el mercado está entonado) tasas de beneficio que el pudor me impide explicitar. Alegría para unos (las "tramas" inmobiliarias son la consecuencia lógica) y problemas crecientes de accesibilidad para los de a pie.
La explicación de la falla no es "cosa de expertos". A finales de los noventa, la mejoría económica, la drástica disminución de los tipos de interés y el alargamiento de los plazos de amortización "animaron" la demanda. Los precios empezaron a subir a pesar del aumento considerable de la oferta (¡¡Más suelo no, por favor, que en mercados no competitivos los precios no bajan aunque aumente la oferta!!). Lógicamente, hizo de inmediato su aparición la demanda "de inversión" de propios y extraños (residentes en otros países) ayudada ésta última por las ventajas de la moneda única y la famosa globalización. Blanqueos aparte, mientras la rentabilidad que ofrece el continuo aumento de precios de suelo y viviendas sea muy superior a la ofrecida por otros activos financieros, la inversión "se refugiará" en el sector. Demanda de inversión que, en nuestro país, el valenciano, tiene un plus por la especialización turística que le hace atraer demanda del resto de España y del conjunto del planeta azul a costa de nuestro castigado y expoliado territorio. Al final, como ya explicó Bernardo Secchi en los años 60, el proceso circular se consolida: más demanda de inversión significa más demanda global. Más demanda global genera aumentos de precios. Y dichos aumentos generan más demanda de inversión. Y así hasta que... (consultaré a los augures).
Por eso, el sector se "despega" del ciclo económico general (que anda bastante chungo, por cierto), se "autonomiza". Y de las 70.000 viviendas anuales que se inyectan en el mercado entre el Sènia y el Segura, más de la mitad se adquieren como inversión en espera de su revalorización mientras el porcentaje de la población que se las pasa canutas o que se "desanima" crece. Cosas del mercado .Y la subida de precios conduce a una sobrevaloración de activos inmobiliarios que aquí y en cualquier parte se llama "burbuja". I'm sorry.
El adjetivo de "tramposa" que aparece en el título no es casual. El anuncio (Levante-EMV, 4 de noviembre) de que la Ley de Acompañamiento de los Presupuestos de la Generalitat para el 2004 prevé la posibilidad de que se utilice suelo dotacional para construir VPO. El colmo. O sea, que después de años de dejar que el mercado evolucionara a su libre albedrío, la "solución" es que aquel suelo público que se destina en la planificación urbanística a educación, sanidad, servicios sociales, centros culturales y deportivos, etc... pueda ser destinado a VPO, vendiendo -es de suponer- los terrenos a precios "políticos" a los promotores para que, pobrecitos, puedan satisfacer la demanda social. No me extraña que los promotores se sientan "comprendidos" y que "acepten el reto". Yo , como parte contratante de la primera parte, puedo afirmar y afirmo que a los montes subí, a los valles bajé y nunca gente con más jeta vi . Palabrita.
Josep Sorribes es profesor de Economía Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.
