Gallardón pagará con suelo a quien venda casas ruinosas para rehabilitar

El nuevo alcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, anunció durante la campaña electoral una profunda reforma de la zona centro que convertiría decenas de edificios ruinosos en miles de modernos pisos de alquiler con el objetivo de insuflarle vida a esta parte de la capital a base de volverla atractivo para los jóvenes. El entonces candidato del PP advirtió de que los dueños de bloques deteriorados que no quisieran rehabilitarlos ni venderlos al Ayuntamiento serían expropiados. Para los propietarios que opten por vender, la Concejalía de Urbanismo baraja una fórmula: pagarles con suelo público en los nuevos barrios que se están edificando en las afueras. Eso sí, imponiendo garantías urbanísticas para que no se produzca ningún fenómeno especulativo. Dicho de otra manera: Ruiz-Gallardón no quiere que "nadie se haga rico" con el intercambio.

El alcalde prometió en campaña que, si era elegido regidor, emprendería "auténticas operaciones quirúrgicas" en la "almendra central" de la ciudad -que abarca varios distritos-. El plan era convertir decenas de edificios degradados, vacíos o infrautilizados en pisos pequeños de alquiler para jóvenes, hasta lograr el objetivo de crear 40.000 nuevas viviendas. El Ayuntamiento ofrecería primero a los propietarios una subvención -el triple de la actual- para que ellos mismos rehabilitaran el edificio. Si se negaban, intentaría comprárselo, y si aun así el dueño rehusaba desprenderse de esas viviendas, sería expropiado. Ruiz-Gallardón dijo estar dispuesto a expropiar "manzanas enteras" de casas en estado de ruina.Tras el triunfo del PP en las elecciones municipales, la Concejalía de Urbanismo, Vivienda e Infraestructuras ha iniciado los "informes previos" para acometer la reforma del centro de la ciudad. Todo está aún en fase de estudio, pero los responsables de este área del Consistorio saben ya, por ejemplo, cómo se pagará a los propietarios de edificios en ruina que accedan a dárselos al Ayuntamiento a fin de que éste los rehabilite y los reconvierta en pisos más pequeños.

"La Empresa Municipal de la Vivienda [EMV] ha comprado 20 bloques de pisos en los últimos tres años, y ha pagado en dinero. Ahora se ha pensado en otra fórmula: ofrecer, a cambio del edificio, suelo público en los nuevos barrios", explican fuentes del Ayuntamiento. El Consistorio posee un 10% del terreno de esos nuevos desarrollos de la periferia de Madrid, aunque en algunos de ellos ya ha vendido su parte.

La reserva de suelo público está, sobre todo, en el Ensanche de Vallecas. En total, el equipo de Alberto Ruiz-Gallardón calcula que el municipio dispone de, al menos, 600 hectáreas edificables de terreno, aunque sólo invertirá una pequeña parte en realizar esas permutas con los propietarios de edificios ruinosos. "La mayoría del suelo público se destinará a lo que estaba previsto: levantar vivienda protegida o equipamientos [deportivos, educativos, sociales] para los nuevos barrios. Será sólo el terreno que antes se subastaba para que los promotores construyeran pisos de precio libre -y que, con la actual Ley de Suelo, ya no puede ser subastado- el que servirá para comprar los bloques de pisos del centro", continúan las mismas fuentes. Un cálculo aproximado arroja una cifra de unas 50 hectáreas en las que se habrían podido levantar 5.000 viviendas de precio libre, y que ahora servirán para financiar, en parte, la rehabilitación de la almendra central.

El Ayuntamiento asegura que impondrá los mecanismos necesarios para que ese intercambio de suelo por viviendas no implique "hacer rico a nadie". "Se realizarán todas las tasaciones precisas para garantizar que el solar que el propietario reciba tenga idéntico valor al del edificio que se quiera rehabilitar. No habrá ocasión para pelotazos", prometen.

Enormes bloques de pisos

El número de casas que necesitan ser rehabilitadas en esa amplia "almendra central" de la ciudad está aún por fijar, aunque fuentes del equipo municipal sostienen que, sólo en el barrio de Lavapiés (Centro), puede haber casi 2.000 viviendas en estado de ruina total. Muchas de ellas se encuentran en enormes bloques de pisos cuyos propietarios, en su mayoría ancianos, se niegan a acometer las reformas.

Otra posibilidad que está estudiando el Consistorio es ofrecer a promotores privados y cooperativas que compren esos edificios deteriorados, que compartan con el Ayuntamiento el coste de la rehabilitación y saquen después los minipisos resultantes al mercado de alquiler. El realojo temporal de los inquilinos, mientras durasen las obras, correría a cargo de los promotores privados, que se comprometerían, además, a actualizar después los precios de los alquileres pero "teniendo en cuenta la renta de los inquilinos".

Toda esta operación de "cirugía" en el centro de la capital tiene dos requisitos previos: por una parte, el Ayuntamiento tendrá que modificar el Catálogo de Edificios Protegidos, porque la mayoría de esas casas antiguas están incluidas en él y, por tanto, no pueden ser rehabilitadas.

Ruiz-Gallardón pretende mantener la protección sólo sobre fachadas y volúmenes. Por otra parte, el proyecto incluye cambiar los usos de suelo, y eso conlleva modificar el Plan General de Ordenación Urbana; para hacerlo, el alcalde necesitará llegar a un acuerdo con el futuro Gobierno regional.

El plan obedece a un intento de devolverle al centro vida y restarle años. Según los cálculos de los expertos del PP, en los últimos 30 años, y fruto de una "espectacular revalorización del patrimonio inmobiliario y del suelo", el centro urbano de la capital ha ido perdiendo población y se ha envejecido de forma alarmante: "El 18% de los vecinos de esta zona de la capital es menor de edad mientras que los mayores suman el 25%", señala estos mismos expertos. Como los jóvenes no pueden permitirse adquirir un piso en el centro, "el tejido residencial ha sido sustituido por el terciario". La consecuencia de todo esto es "un profundo deterioro de la habitabilidad".