El Ayuntamiento pagará cinco veces más de lo que ofreció la Comunidad por el Soto de Viñuelas

El precio de estos terrenos se antoja complicado de fijar. Así, el Consistorio cuenta incluso con una tasación -realizada en mayo pasado por la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda- en la que se valora esta finca en 60.000 millones de pesetas, el doble de lo que se va a pagar.

Los técnicos y los informes consultados difieren y se muestran incapaces de encontrar un justiprecio para unos terrenos que cuentan con todas las protecciones regionales, nacionales y hasta mundiales existentes. Según se consulte a unos u otros, las cifras sobrepasan los 120.000 millones o a duras penas superan los 3.000. Incluso administraciones del mismo signo político como son el Ayuntamiento y la Comunidad, gobernados por el PP, discrepan en las tasaciones realizadas.

Este periódico ha examinado el tema con expertos de diversas entidades públicas y ha consultado los informes de empresas especializadas. Éstos son los resultados:

- Jurado de Expropiación. Según fuentes de este organismo público, el precio del metro cuadrado del Soto de Viñuelas oscila entre las 50 y las 100 pesetas. 'Esta cantidad se obtiene', explicaron estas fuentes, 'valorando los beneficios que el terreno produce tras descontarse su mantenimiento; en este caso serían unas cincuenta pesetas el metro cuadrado, pero, si se le añade el valor hedónico [belleza del paisaje], se podría llegar como máximo a 100 pesetas'. Con estas cuentas, el precio final rondaría los 3.000 millones.

- Arpegio (empresa de la Comunidad especializada en la compra de terrenos). 'El valor del metro cuadrado de una finca como el Soto de Viñuelas, en la que no existe ningún aprovechamiento urbanístico [no se pueden construir casas, comercios o industrias] no supera las 200 pesetas. Hace dos años intentamos comprarla por esta cantidad, pero nuestra oferta fue rechazada. Los vendedores pueden poner el precio que quieran, porque éste es un mercado de oferta y demanda, pero su valor real no supera los 6.000 millones', explicaron desde este organismo público.

- Perito judicial. En 1996, la sociedad Laparanza interpuso un recurso contencioso administrativo ante un procedimiento de expropación sobre una finca de 8.445 metros cuadrados. Estos terrenos formaban parte del Soto de Viñuelas y sobre ellos se iba a construir una carretera para unir Cantoblanco con Alcobendas. El terreno, a pesar de ser no urbanizable, 'tenía un valor comercial muy superior al urbanizable común', según reza la sentencia judicial.El perito de la Administración valoró el metro cuadrado a 900 pesetas, lo que elevaría el valor de todo el Soto a 27.000 millones de pesetas.

- La propiedad. En este mismo proceso, Laparanza valoró el terreno en 2.600 pesetas el metro cuadrado como 'suelo no urbanizable' y a 5.000 pesetas como 'sistema general adscrito a suelo urbanizable no programado'. En el primer caso, el precio de todo el Soto de Viñuelas sería de 78.000 millones; en el segundo, se elevaría hasta 150.000 millones.

- El juez. El Tribunal Superior de Justicia, tras escuchar a todas las partes afectadas, emitió un fallo en el que admitía que el suelo no era simplemente no urbanizable, sino que en la aprobación inicial del Plan General de Madrid se lo calificaba como 'sistema general', por lo que su valor se elevaba a 2.934 pesetas el metro cuadrado. Si se aplicase este precio a toda la finca, el Soto valdría 88.000 millones de pesetas.

- Consejería de Hacienda. Los técnicos de la Consejería de Hacienda también hicieron su valoración el 21 de mayo pasado a petición del Ayuntamiento. Creen que el metro cuadrado, a efectos tributarios, vale 2.019 pesetas, lo que hace que la finca se pueda vender por 60.570 millones.

- Tasamadrid. Esta empresa, dependiente de Cajamadrid, comparó la finca de Soto de Viñuelas con otras mucho más pequeñas de la región. Así, halló el 'precio homogeneizado por hectárea': 1.100 pesetas el metro cuadrado. Luego añadió el valor del castillo que se levanta en la finca (975 millones) y otros edificios anexos (2.300 millones). El precio final total lo estableció en 37.655 millones.

- Gerencia de Urbanismo. Empleó el mismo modelo de tasación que utilizó Cajamadrid, pero dando al metro cuadrado un valor más bajo: 980 pesetas. El resultado final fue un valor de 34.000 millones de pesetas.

- Tasaciones Hipotecarias. Sociedad privada que realizó la tasación utilizando cuatro métodos diferentes. El primero multiplica el valor del metro cuadrado del suelo del Soto (249 pesetas) por el número de hectáreas y por un coeficiente multiplicador (4) en virtud de su valor ecológico y paisajístico. Le añade después el valor de las edificaciones. El resultado final asciende a 31.000 millones.

El segundo método compara el precio pagado por fincas de parecido valor ecológico en Madrid. Así, obtiene una valoración de 33.400 millones. El tercer sistema consiste en comparar la finca con otras situadas en Francia (valle del Loira). El precio final es de 34.000 millones. Y el cuarto método compara las expropiaciones del Ministerio de Fomento y la Comunidad en otras zonas de la región para dar un valor al Soto: 33.000 millones. Haciendo la media de estos cuatro sistemas, la empresa otorga al Soto de Viñuelas el precio final de 32.861 millones.