Plusvalía y desarrollo urbano

Las restricciones presupuestarias y la búsqueda de recursos alternativos han conseguido arrumbar con sorprendente facilidad uno de los principios básicos de todas; las culturas regeneracionistas de este país: la lucha contra la especulación.Ert cuatro o cinco años hemos pasado de un discurso institucional que incluso deslegitimaba la participación del sector privado en la construcción de la ciudad a una nueva situación en que la captación indiscriminada de plusvalías urbanísticas, el todo vale para conseguir recursos, se ha convertido en un deporte nacional al que todos, incluidos algunos administradores públicos, quieren jugar.

En un momento en que proliferan las sociedades públicas de gestión, con presumible necesidad de fuentes- paralelas de financiación, parece imprescindible poner coto y establecer unas reglas, del juego a la utilización de las; plusvalías urbanísticas. Y ello tanto por evitar la distorsión de la racionalidad económica de dichas; sociedades como por los graves desajustes que su indiscriminada utilización produce en nuestras ciudades.

Las secuelas

Especular, además de antiestético, es disfuncional.

El último boom inmobiliario, de 1984-1989, ha dejado fuera del mercado a más del 60% de las nuevas familias en busca de alojamiento. La honda brecha abierta entre los que tienen y no tienen vivienda es una de las desigualdades más sentidas de la sociedad española.

Y ello no es todo. En el nuevo entorno europeo y mundial, la competitividad no es solamente cuestión de restricciones salariales. Al lado del aeropuerto de Amsterdam, uno de los sitios más solicitados de Centroeuropa, el suelo urbanizado está a 15.000 pesetas el metro cuadrado. Compárese con el precio en Madrid, por ejemplo. En el puerto de Rotterdam, el mayor del mundo, localización soñada para cualquier empresa internacional, el Estado subvenciona suelo para aumentar su atractivo. ¿Cómo vamos a competir si a las desventajas de nuestro alejamiento del centro económico añadimos el impuesto revolucionario de la especulación?

Y, sin embargo, hay que afirmarlo con rotundidad: las plusvalías urbanísticas constituyen un importante recurso para el desarrollo de cada ciudad y cada región. Sería absurdo renunciar a la utilización de uno de los factores clave para la viabilidad de operaciones de interés general.

Ahora bien, la plusvalía urbanística, lejos de ser una milagrosa caja de Pandora para la financiación de todo tipo de proyectos es un recurso escaso. Está limitado por la capacidad del mercado en cada momento y localidad para absorber los productos inmobiliarios a través de los cuales se materializan dichas plusvalías. Toda entidad ostentadora de suelo podrá creerse poseedora de una fuente intemporal e inagotable de riqueza, pero al final es el mercado el que pone a cada uno en su sitio.Así, mientras Madrid demandó más de 500.000 metros cuadrados anuales de oficinas y sector terciario en la fase más alta del boom inmobiliario, hoy el mercado está congelado con una oferta que no consigue abrirse camino, y no es aventurado pensar que en los próximos años no se superarán los 200.000 metros cuadrados al año.

En este mercado de escasez, las tensiones por llegar primero están llevando a una dilapidación irracional de nuestro patrimonio de plusvalías urbanísticas. Adjudicar 50.000 metros cuadrados a un determinado operador significa nada menos que concederle la cuarta parte de nuestra capacidad de consumo anual, y si además dicha adjudicación conlleva privilegios de situación o accesibilidad con respecto al resto del mercado, la decisión es aún más comprometida. ¿No se debería ser, por tanto, mucho más riguroso en la administración de nuestras potencialidades?

Congestión de los centros

Tampoco demostramos mayor consideración con la situación de los centros de nuestras grandes ciudades. La. proliferación indiscriminada de nuevas operaciones urbanísticas en dichos centros, lejos de dar prestigio y esplendor, supone una nueva sobreexplotación de unos sistemas generales ya saturados y produce mayor congestión, deseconomía y pérdida de calidad de vida.

Estos días circula por Madrid un chascarrillo: la Administración central habría encargado a un conocido arquitecto los estudios necesarios para transformar los Nuevos Ministerios de la Castellana en un gran centro comercial. Lo significativo es que, dados los tiempos que corren, muchos se lo creen. Bromas aparte, ¿no habría que renunciar a ciertas revalorizaciones urbanísticas para mejorar a cambio la calidad, descongestión y vitalidad socioeconómica de los centros de nuestras ciudades?Las plusvalías urbanísticas, por su valor estratégico en un mercado escaso, deben ser administradas con todo rigor. Recurrir sistemáticamente a su utlización para resolver cualquier tipo de problema es un planteamiento despilfarrador e ineficiente: despilfarrador por dilapidar indiscriminadamente un recurso escaso e ineficiente porque su descontrol produce inevitablemente graves contradicciones y desequilibrios territoriales.

La legítima utilización de las plusvalías urbanísticas exige unas reglas de juego claras y transparentes. A la hora de establecer criterios habría que dar prioridad a dos tipos de actuaciones: la financiación de aquellos sistemas generales de la ciudad que crean desarrollo y valores de economía real, o la de las operaciones que contribuyen al reequilibrio territorial de nuestras ciudades.

Y ello siempre con condiciones:

-La transparencia y legalidad de dichas operaciones, y que exista una correspondencia directa entre la obtención de la plusvalía y los fines a que se destina.

-La garantía de no producir un impacto negativo sobre los precios inmobiliarios, sino, en todo, caso, lo contrario.

-Descartar la realización de plusvalías que incrementen la congestión urbana.

-Y ser coherentes con las políticas y estrategias territoriales de cada ciudad o región, única forma de legitimar un marco claro y conocido por todos.

Urge un pacto de Estado para retomar las riendas de la lucha contra la especulación. Es algo más que una cuestión estética de la política urbanística: están en juego valores fundamentales que afectan a la calidad de vida y a la competitividad de nuestras ciudades.