Por fin, la vivienda

Los autores del artículo estiman que el plan de vivienda del PSOE pone sobre la mesa uno de los problemas más importantes de la sociedad española. Por ello, y al margen de entrar en un conjunto de medidas concretas a adoptar, defienden que la llave de la solución está en manos del Gobierno.

La propuesta electoral del PSOE sobre la vivienda, cualquiera que sea su coherencia técnica, tiene el mérito de forzar un debate público y comprometer una acción de gobierno sobre un tema vital para los ciudadanos. En efecto, aunque el problema es complejo y requiere un tratamiento prudente que combine diversas medidas articuladas entre sí, la condición previa para el éxito de cualquier programa es que exista la voluntad política de priorizar el problema de la vivienda en la actuación pública. La crisis estructural de la vivienda en nuestro país se ha agravado en los últimos años, muy especialmente en las gran des ciudades. Aunque España tiene la más alta proporción de propietarios de Europa (el 77% de los hogares), la falta de vivienda asequible a los niveles de ingresos medios y bajos hace que la gran mayoría de los que llegan ahora al mercado de la vivienda, jóvenes o nuevos residentes, no puedan pagar los precios exigidos. Así, en España, entre 1985 y 1990, los precios de las viviendas han aumentado en un 148%, y en el caso de Madrid, en un 231,2%. Como además los tipos de interés se han mantenido en los niveles más altos de Europa, por razones de política maeroeconómica, la indudable mejora del nivel medio de renta de la población no ha compensado ni mucho me nos el incremento de precios de la vivienda.

Subida de precios

Los estudios que hemos realiza do sobre Madrid (que no difieren en lo esencial de los resultados relativos a otras grandes ciudades españolas) revelan un mecanismo extremadamente simple responsable de la subida de precios y alquileres. El fuerte crecimiento económico experimentado por nuestro país desde 1986 produjo un extraordinario aumento de demanda inmobiliaria, tanto en oficinas como en viviendas, concentrada sobre todo en los espacios centrales de las gran des ciudades. El súbito incremento de la demanda motivó un rápido aumento de precios que generó fuertes expectativas en casi todo el parque inmobiliario y atrajo fuertes flujos de capital, en donde tuvieron un papel importante la inversión extranjera y el dinero negro procedente del fraude fiscal. Esta fuerte demanda concentrada sobre sectores específicos de la ciudad conduce a un aumento del precio del suelo, que se amplía con la retención especulativa de dicho suelo por parte de sus propietarios y la in suficiente agilidad de los ayuntamientos para intervenir en el mercado del suelo. En Madrid, por ejemplo, en 1988 había suelo calificado suficientemente para construir más de 240.000 viviendas, pero la mayor parte del mismo no estaba urbanizado, principalmente por la resistencia de los propietarios a la espera de una revalorización. La repercusión del precio del suelo sobre el de la vivienda, que en términos medios en Madrid se sitúa por encima del 50% del coste total, determina precios que en Madrid alcanzan las 255.000 pesetas por metro cuadrado, y en España, las 114.500 pesetas por metro cuadrado. Teóricamente, el aumento de precios debiera haber atraído más inversión al sector inmobiliario para la producción de nueva vivienda, con lo que se hubieran equilibrado oferta y demanda. Pero el mercado inmobiliario es, como se sabe, bastante singular: teniendo en cuenta la incapacidad de generar suficiente demanda solvente para responder a un aumento de precios tan brusco, el capital inmobiliario concentró su estrategia de ganancia en elevar aún más los precios para el sector de altos ingresos. Así se explica que, pese al aumento de la demanda, no se incrementara el número de viviendas construidas en las grandes ciudades. El nuevo mercado se especializó en los niveles medio-altos, gravando aún más a quienes podían pagar esos precios, generando expectativas de revalorización de patrimonio y poniendo el listón más alto para los recién llegados al mercado. En ese contexto, el decreto Boyer, de liberalización de alquileres, aunque pudo suponer un incremento de las viviendas y oficinas en alquiler, desprotegió para el futuro a los nuevos inquilinos, que quedaron en un nivel de indefensión no conocido en los países de nuestro entorno. Así pues, aunque no fue directamente responsable del aumento del precio de la vivienda, el decreto Boyer no proporcionó la vivienda que faltaba para los sectores de ingresos medios y empujó aún más hacia la costosa propiedad a inquilinos inseguros en su permanencia en la vivienda y en sus niveles de alquileres. Llegamos así a la paradoja de que al llegar a los límites de la demanda solvente en 1990 disminuye la construcción de viviendas restringiendo aún más la oferta, pese a la creciente necesidad de vivienda, con un déficit acumulado que estimamos, en 1991, en torno a las 475.000 viviendas, con clara tendencia a aumentar.¿Cómo salir del laberinto? Desde luego, olvidándose de encontrar una fórmula mágica que de un solo golpe resuelva el tema. Hay que actuar a la vez sobre el suelo, sobre la financiación y sobre la gestión de la vivienda para que no se subvencione la especulación, pero tampoco se afecte al dinamismo del sector inmobiliario, un elemento clave de nuestra economía.

Como contribución a un debate que debería pasar a un nivel más técnico y más concreto, una vez ganada la batalla política sobre la necesaria prioridad de la vivienda, sugerimos algunas líneas de actuación.

1. Parece claro que el fundamento de un programa de vivienda debe ser una política de suelo que aproveche la base jurídica proporcionada por la Ley del Suelo de 1990, que permite, entre otras medidas, expropiar suelo a precio rústico, recalificarlo y programarlo para su edificación. Tal posibilidad ofrece a los municipios un extraordinario instrumento de presión para obligar a los propietarios de suelo a que ejecuten el programa de urbanización, aumentando así la oferta de suelo en el mercado.

2. Una descentralización territorial al interior de las principales áreas metropolitanas que genere localizaciones atractivas para oficinas y viviendas en zonas de la ciudad hasta ahora degradadas o periféricas, dotándolas de transportes urbanos adecuados.

3. Adopción de una serie de medidas cualitativas que pueden flexibilizar el mercado de la vivienda, tales como la diversificación de tipologías de vivienda en los programas de promoción pública o de protección oficial, adaptando el tamaño y la forma de las viviendas a las necesidades variables de las personas a lo largo del ciclo de vida; un amplio programa de construcción de residencias universitarias en terreno público propiedad de las universidades; la constitución de bolsas de intercambio de viviendas, auspiciadas por los ayuntamientos, con incentivación fiscal, de forma que aquellas personas con excesivo espacio a su disposición puedan permutarlo con las familias de nueva formación, recibiendo una compensación adecuada.

4. Un incremento de la política social de vivienda, incluyendo una ampliación de los programas de viviendas de promoción pública en alquiler para grupos específicos de la población, incluyendo entre ellos los jóvenes, aunque evitando la formación de bloques de viviendas homogéneos por edad.

5. Promoción del mercado de viviendas en alquiler, mediante tres tipos de medidas: modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, actualizando con prudencia los alquileres anteriores a 1985, controlando de forma razonable los incrementos de alquileres sucesivos y organizando un marco de protección jurídica de los derechos tanto de propietarios como de inquilinos; establecimiento de desgravaciones fiscales especiales para la vivienda en alquiler, tanto para los propietarios como para los usuarios, y apoyo a la creación de sociedades para la expropiación de viviendas en alquiler, asegurando, mediante suelo público a bajo coste y un alquiler adaptado al índice de precios al consumo, una rentabilidad razonable durante 20 o 30 años y permitiendo la reversión de las viviendas a la sociedad para su posible venta al cabo del plazo estipulado.

6. Abaratamiento y extensión del sistema de préstamos para la adquisición de vivienda, mediante la reforma del mercado hipotecarlo y el establecimiento de convenios específicos entre la Administración y las instituciones financieras, tanto privadas como públicas, tendentes a reducir los tipos de interés y alargar los plazos de pago.

7. En fin, el conjunto de medidas propuestas, aunque puede reducir los costes de producción de la vivienda y flexibilizar los distintos submercados, adecuando mejor oferta y demanda, exigen resolver el problema clave de la financiación. En este sentido, es evidente que hoy día la participación de la banca privada en el crédito a la vivienda es del todo insuficiente, en torno al 19% del total, durante la década de los ochenta, por lo que sería razonable esperar un esfuerzo mayor de las instituciones financieras privadas en ese sentido, en consonancia con lo que sucede en otros países de nuestro entorno. También es evidente que cualquier política de tipo coercitivo chocaría con la legislación comunitaria y con la orientación general de nuestra política económica, por lo que no puede pensarse que un el plazo inmediato sean las instituciones financieras las que asuman lo esencial de un gran programa de vivienda, aunque sí pueden contribuir al mismo en mayor medida de lo que hacen en la actualidad.Desde el punto de vista presupuestario cabe operar un desplazamiento (dentro del mismo nivel de gasto) de la desgravación fiscal hacia la financiación directa.

Pero, en último término, por muchas vueltas que se le dé al tema, la salida de la crisis de vivienda exige un aumento sustancial de la financiación destinada a tal fin a través de los Presupuestos Generales del Estado. De hecho, hay que recordar que el esfuerzo público español en ese sentido es muy Inferior al de los países de nuestro entorno, y que tal ha sido la tónica desde hace muchos años. La inversión pública en vivienda, en proporción del producto interior bruto, en España era, en 1988, del 0,7%, en comparación con el 2% para Francia, el 3,4% para el Reino Unido y el 1,5% para Alemania.

Reto político

Priorizar una política quiere decir, en concreto, asignarle los recursos necesarios para la misma. Así, cuando en la primera mitad de la década de los ochenta el Gobierno socialista decidió, acertadamente en nuestra opinión, que era indispensable sanear el sistema bancario español, se gastaron desde el presupuesto público para tal Fin, según cálculos razonablemente fiables de Alvaro Cuervo, 1.339.711.000.000 pesetas (1,34 billones, en términos redondos).Merced al esfuerzo presupuestario realizado, hoy nuestra banca goza de buena salud, y las principales empresas del país pueden plantearse el reto europeo. Sin embargo, tras 10 años de prioridad política al saneamiento económico del sector privado, y en particular del sector financiero, tal vez haya llegado el momento de priorizar las necesidades de la población. En ese sentido, contando con que nuestra economía puede seguir creciendo en torno a un 3% en los próximos años, habría probablemente que llegar dentro de cuatro años a una inversión pública en vivienda equivalente al 1,5% del producto interior bruto, en un cálculo puramente indicativo, que nos situaría aún en la gama baja de la Comunidad Europea, pero que podría suponer una masa suficiente de recursos para absorber el déficit de vivienda actual. Sin embargo, la ejecución efectiva de un programa de esta envergadura requeriría un plazo superior a cuatro años por la necesidad de generar suelo edificable y de aumentar la capacidad de la industria de la construcción.

En definitiva, la polémica que se ha suscitado sobre la vivienda plantea la capacidad del Gobierno para reorientar su política conforme se van cubriendo las etapas de su proyecto político. Los Gobiernos que son a la vez modernizadores y reformistas (y eso es socialismo en nuestro tiempo) son aquellos que encuentran en su práctica los momentos adecuados para priorizar alternativamente el crecimiento económico y la mejora de la calidad de vida. Esos momentos no los decide el mercado, sino la sociedad. Tal es el transfondo del actual debate sobre la vivienda.