Especulación y propiedad privada del suelo / 1

El Gobierno Suárez prometió el envío a las Cortes de una ley Antiespeculación para este otoño, encuadrada en el marco de las medidas económicas urgentes. Parece que es este un buen momento para hacer unas cuantas consideraciones sobre la oportunidad de dicha ley y sobre su posible efectividad.Al analizar la estructura territorial actual, tenemos que tener en cuenta que uno de los factores que han contribuido decisivamente a configurar el perfil físico del territorio es la existencia de propiedad privada del suelo y, por tanto, el sometimiento de este suelo a las leyes de la economía de mercado, es decir, la ley de la oferta y la demanda, en tanto en cuanto el suelo posee un valor de cambio derivado de su misma condición de propiedad privada. El suelo es, pues, una mercancía y, como tal mercancía, es susceptible de ser comprado, vendido, acaparado. Hay que distinguir entre el suelo como soporte de una actividad agrícola y cuyo valor está exclusivamente en función del rendimiento del mismo, y el suelo destinado a soportar una actividad no agropecuaria, forestal o extractiva, para el cual el valor no depende en absoluto de factores intrínsecos al mismo. (alta productividad en función del uso al que se destina), sino de una amplia gama de factores periféricos derivados de la posibilidad, real o expectante, que tiene un suelo de ser urbanizado.

Por este motivo nos centraremos en el suelo urbanizado, urbanizable o susceptible de ser urbanizado en virtud de las directrices globales de planeamiento a largo plazo.

El suelo urbano o urbanizable lo es en tanto que es susceptible de ser convertido en solar, y su valor no viene fijado por su rendimiento, sino determinado por cuanto pueda construirse y qué se puede construir. Si el suelo rural representa un medio de producción del cual se extrae una mercancía, el suelo urbano se comporta predominantemente como una mercancía, pero una mercancía muy especial, ya que: a) es imperecedera; b) su valor no depende de lo que ha costado producirla, por lo que es manipulable; c) y d) su aspecto lo cacional es prioritario; sólo existe un precedente histórico de depreciación del suelo -la gran depresión-, por lo que la producción de suelo urbano tiene una rentabilidad garantizada. Esta acumulación de características, tan insólita en cualquier otra mercancía, hace muy apetecible la producción de suelo urbano por el sector privado, hasta tal punto que no puede hablarse de la existencia de esta producción por el sector público más que en aquellos sectores menos rentables, y siempre en cantidades que no influyen sensiblemente en el mercado del suelo.

Los procedimientos al uso para reestablecer el equilibrio oferta-demanda no son válidos para el suelo urbano, dado que las causas son corregibles -al menos por un cierto período de tiempo-, pero los síntomas no desaparecen en tanto no se actúa sobre las causas. El ejemplo más sencillo de lo dicho es éste: dadas las características descritas para el suelo, éste se convierte en refugio de capitales durante las épocas de crisis económica, por lo que de nada sirve intentar establecer mecanismos correctores del alza de los precios del suelo mientras subsista la crisis, que es la causa de este alza de precios.

La Administración define el suelo urbano como una mercancía. Esta mercancía es escasa, en virtud de que el proceso progresivo e imparable de urbanización inherente a los países en vías de industrialización hace que cada vez se necesite más suelo urbanizado en las ciudades, por lo que, siendo más rápido el crecimiento demográfico de la población urbana que la velocidad con la que se puede preparar suelo para soportar la vivienda y las facilidades necesarias a esta población creciente, se produce un desequilibrio entre la demanda y la oferta de suelo urbanizado, en el sentido de quela demanda supera a la oferta. Sigue razonando luego la Administración que comoquiera que no se puede hacer nada por detener el crecimiento de las ciudades, es previsible que la demanda de suelo seguirá creciendo, por lo que el precio del suelo, al ser éste bien escaso, aumentará de valor. También hay otros factores que colaboran a que el suelo aumente de valor, según los teóricos del capital: las directrices del planeamiento, si bien este factor no es decisivo, ya que el planeamiento no hace sino recoger y sancionar las tendencias naturales de crécimiento de las ciudades, por loque sus directrices son previsibles. En cualquier caso, el incremento del precio del suelo derivado de la relación de éste con las directrices de planeamiento, es un beneficio natural y lícito para su propietario, en la medida en que los poderes públicos compensan cargas y beneficios entre todoslos afectados por el planeamiento.

Siguen razonando los teóricos del capital más o menos de esta guisa: las medidas adecuadas para evitar que un aumento del valor del suelo excesivo pueda influir negativamente en la posibilidad de alojar a las clases más modestas en las ciudades -teniendo en cuenta que, en cualquier caso, lo que realmente influye en la vivienda no es el precio del suelo, sino el de la construcción- se deben contemplar como un componente más de la economía del país, la cual, por ser de libre mercado, está basada en la ley de la oferta y la demanda, si bien encauzada por los poderes públicos. En consecuencia, la primera medida a tomar será equilibrar el binomio oferta-demanda, aumen tando la oferta y disminuyendo la demanda. La oferta se aumentará poniendo en circulación mayor cantidad de suelo urbanizado, operación en la que han de intervenir, mayoritariamente los inversores privados para garantizar el principio de economía libre. Y la demanda se reducirá mediante una política de planificación que tienda a desconcentrar la pobla ción de las ciudades más castigadas por un crecimiento rápido.

Además, será necesario acometer una serie de medidas complementarias para evitar el alza injustificada del precio de estos solares. Estas medidas ya están legisladas, por lo que no hay más que aplicarlas, y si no se han aplicado hasta ahora ha sido por pasividad, ante la existencia de otras prioridades. Tales medidas son: el registro municipal de solares de edificación forzosa, la constitución de un patrimonio público del suelo que sirva de regulador del precio del mercado inmobiliario, en fin, todos aquellos mecanismos encaminados a que se edifique rápidamente sobre el suelo, y de esta manera éste no aumente artificialmente su valor. Por último, está el aumento de la fiscalidad.

La puesta en funcionamiento de los mecanismos descritos corregiría el mercado de solares, de manera que del tráfico del suelo se obtendría los lícitos beneficios de la especulación moderada, sin que sea necesario pensar ni por un momento en la socialización del suelo, ya que existen mecanismos más eficaces para ahormar la especulación.