Els problemes de les urbs per limitar el lloguer

Londres, París, Berlín o Nova York són, per a l’alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, miralls en els quals emmirallar-se per la seva política d’habitatge. Amb l’alcalde de Londres, Sadiq Khan, Colau va impulsar un manifest contra l’especulació del capital internacional de l’habitatge que va ser traslladat a les Nacions Unides. De París, Colau lloa que frenés la pujada del lloguer i obligués els promotors privats a fer un 30% d’habitatge social. A Berlín, Colau la cita com a exemple de ciutat que ha aconseguit limitar les pujades del lloguer. Però, tot i les bones intencions, aquestes mesures no s’apliquen de manera senzilla. Aquesta és la situació de les quatre ciutats.

París. Els preus de compra a París fan que la majoria de veïns (60%) no tingui cap altra opció que llogar. Però no és una decisió fàcil, ni econòmica. Sobretot, des que la justícia va aturar, a finals de l’any passat, la llei que permetia una limitació dels lloguers, fixada pel govern del socialista François Hollande. La normativa buscava evitar que el preu del lloguer es disparés, després que els arrendaments pugessin un 50% durant l’última dècada. El reglament establia que, en zones amb tensió per la falta d’oferta immobiliària accessible, el preu del lloguer no podia excedir més del 20% d’un preu de referència fixat per decret, ni tampoc ser inferior al 30%. París va començar a aplicar-la a l’agost del 2015. Però al desembre un tribunal va engegar a rodar la norma i va donar la raó a les associacions de propietaris i a les d’agències immobiliàries que l’havien recorregut.

L’efecte ha estat immediat. Segons l’Observatori de Lloguers del nucli urbà de París, els preus han augmentat un 2,5% de mitjana des que ha començat l’any. Un altre estudi de l’Associació Nacional de Defensa dels Consumidors (CLCV) va revelar que gairebé 520 dels 1000 pisos oferts en lloguer a París proposaven lloguers superiors als límits establerts fins a l’any passat. De mitjana, els lloguers són 128 euros més cars del límit mensual. L’Ajuntament ha anunciat que tornarà a imposar els límits al lloguer a la tardor, aprofitant que la nova llei immobiliària dona més marge d’acció a les ciutats. Però no és clar que aquesta mesura sigui la solució al problema, perquè quan es controlen els preus, molts pisos desapareixen, segons es va constatar mentre va durar la normativa.

Berlín. L’1 de juny del 2015 va entrar en vigor una llei gairebé revolucionària que va alegrar la vida a milions de persones a Alemanya que estaven obligades a pagar un lloguer per un habitatge, l’anomenada Mietpreisbremse (fre dels lloguers). La llei limita les pujades dels contractes nous al 10% del lloguer mitjà de la zona de l’habitatge i només es pot aplicar en els contractes nous, en zones amb un mercat immobiliari “enrarit” i si l’habitatge no s’ha renovat. Tot i les bones intencions, les amenaces de multes i una certa disposició per castigar els propietaris, la llei no va aconseguir complir els seus objectius.

A Berlín, el preu del lloguer, per bé que totes les disposicions legals, ha augmentat més d’un 20% durant els darrers cinc anys. O pitjor encara, per trobar un habitatge barat s’ha de tenir o molta sort o molts diners per pagar suborns.

La llei va causar irritació entre les agències immobiliàries, però també entre els inquilins. El president de la Federació Alemanya de Llogaters, Franz-Georg Rips, va dir que la mesura legal no havia funcionat i va qualificar “d’insatisfactòria” la iniciativa del govern. Segons Rips, el càlcul dels preus mitjans es basa en dades obsoletes, la possibilitat de prendre accions legals contra el propietari és complicada i la descripció de les excepcions permet un grau alt d’arbitrarietat.

Londres. Classes mitjanes expulsades a l’extraradi, escassetat d’oferta, una generació sobrenomenada Generation Rent perquè no poden comprar i que com a llogaters estan desprotegits (el contracte de lloguer parteix de sis mesos i, entre el dipòsit i altres taxes, es veuen obligats a avançar l’equivalent a gairebé 4.000 euros). Barris que en pro de la regeneració urbanística venen el parc públic a promotors privats que redueixen el nombre d’habitatges socials. I fins i tot famílies que, tot i que treballen a jornada completa, no tenen habitatge (segons l’organització benèfica Shelter, a Anglaterra hi ha més de 33.000 famílies treballadores que viuen en allotjaments temporals o d’emergència, el 60% de les quals són a Londres). Són molts els problemes que han convertit l’anomenada “crisi de l’habitatge” en un dels temes que més preocupen els londinencs.

L’alcalde de la ciutat, el laborista Sadiq Khan, s’ha compromès a posar en marxa 10.000 habitatges públics nous fins al 2022 (durant els darrers set anys, només se n’han construït 2.100). Des que va començar el seu mandat s’ha assegurat fons governamentals per valor de 5.300 milions d’euros per promoure la creació de 116.000 habitatges assequibles i socials nous abans del 2022 (tant per vendre com per llogar). Ha creat un programa de lloguer per a classes mitjanes anomenat London Living Rent que regula el preu màxim de la renda i el situa per sota del que hi ha al mercat i ofereix contractes mínims de tres anys. També ha llançat una iniciativa que permet denunciar de manera anònima els propietaris abusius per acabar amb les males pràctiques al mercat del lloguer. A més, ha engegat una mesura per donar veu als veïns que s’enfronten a la demolició dels seus habitatges perquè l’autoritat local s’ha aliat amb un promotor privat per regenerar la zona. Es llegeix com una reacció a casos tan controvertits com el de Heygate State, a l’àrea d’Elephant & Clastle, on es van enderrocar 1.194 habitatges socials i només se’n van oferir 74 per reemplaçar-los.

Nova York. Bill de Blasio va arribar a l’alcaldia de Nova York amb la promesa d’augmentar l’estoc d’habitatges assequibles (una figura regulada, a mig camí entre els habitatges socials i les lliures). El pla avança, però no tan ràpid com esperava el demòcrata. La ciutat disposa de prop d’un milió d’habitatges amb un lloguer regulat. No hi ha un topall, però el seu preu només es pot augmentar amb increments petits cada any que es negocien amb els propietaris.

És el sistema més gran regulat als Estats Units, i fins i tot s’ofereix assistència legal gratuïta als llogaters amb problemes. Però aquestes proteccions no funcionen com haurien de fer-ho en els veïnats gentrificats. Hi ha un intens debat polític a la ciutat per canviar les regles que governen aquest tipus de lloguers, perquè hi ha el perill que aquest tipus d’apartaments desapareguin si als propietaris no els surten a compte.

De Blasio va destinar l’any passat l’equivalent a 1.400 milions d’euros a projectes per augmentar el nombre d’apartaments assequibles. Però això no va evitar que continués pujant la quantitat de diners que els novaiorquesos destinen de mitjana al lloguer (el 65% dels seus ingressos, per bé que la mitjana nacional no arriba al 30%). El càlcul exclou l’habitatge estrictament públic, en què el problema és la degradació accelerada del parc.

La crisi de l’habitatge a Nova York s’explica també perquè el cost de les construccions augmenta mentre que les ajudes federals disminueixen. Això obliga l’alcalde a mobilitzar més diners dels que tenia previst per preservar o construir apartaments assequibles. I això que l’economia de la ciutat és molt robusta i que les noves construccions per llei han d’incloure una porció d’apartaments assequibles. El problema és, com a Barcelona, que tampoc hi ha sòl lliure per a noves promocions.

Amb informació de Clara Blanchar, Silvia Ayuso, María Contreras, Enrique Müller i Sandro Pozzi.