El 12% de las oficinas en Colombia siguen vacías tras la pandemia

Hay días en los que Adriana Cabezas, especialista inmobiliaria, revisa su celular para cerciorarse de que no está apagado. Su percepción es que, tras la pandemia, una parte de los potenciales clientes no define qué tipo de oficina está buscando ni está muy segura de querer embarcarse en un arriendo en pleno apogeo del teletrabajo.

Las cifras de oficinas disponibles a nivel nacional hoy bascula entre el 10% y el 14,5%, según cifras de las agencias Colliers y Galería Inmobiliaria, respectivamente. Más allá de la diferencia de cuatro y medio puntos porcentuales entre las dos mediciones, la percepción de los consultores en la calle es que el mercado aún no despega y el motor en el segmento de renta corporativa marcha a media máquina.

Si Bogotá acapara el 70% de la oferta de oficinas en metros cuadrados, un buen termómetro para sondear la situación podría centrarse en la localidad de Chapinero, un enclave privilegiado donde se concentra el poder económico y financiero del país. Los letreros de “DISPONIBLE” o “SE ARRIENDA” se multiplican a lo largo y ancho de inmuebles que solían estar copados antes de 2020. Alejandro Forero, consultor de Galería Inmobiliaria, explica que la capital hoy tiene “550 mil metros cuadrados disponibles. Desocupados. El problema grande es que la demanda está por el 50% de su capacidad y me parece que a ese ritmo tardaremos unos seis años en cubrir la oferta”.

En otros puntos de la ciudad, sin embargo, han surgido polos con edificios de oficinas más amplios y modernos, como las afueras de Bogotá o las zonas aledañas al aeropuerto. Sus características retratan, quizás, las nuevas prioridades tras los tiempos de confinamiento: “Hoy nadie quiere rentar una oficina de menos de 300-500 metros cuadrados. Quieren edificios nuevos con seis ascensores y seis parqueaderos”, afirma Adriana Cabezas, de la agencia RE/MAX. Felipe Romero, consultor de Colliers, coincide: “El negocio para los edificios grandes con áreas pequeñas se ha ido apagando. Y las compañías con personal más pequeño han optado por trasladarse a espacios de trabajo compartido”.

La situación varía muy poco en Medellín y Barranquilla. Pero en Cali, la cuarta ciudad que acapara el grueso de la oferta en el país, se vive un capítulo aparte: las fuentes consultadas repiten una vez tras otra que, de forma atípica, hay una falta alarmante de oferta. Casi todo está ocupado y desde Bogotá los analistas del mercado presienten cierta desconfianza inversionista en la capital del departamento del Valle del Cauca. “A nivel general”, remata Alejandro Forero, “en otras ciudades como Barranquilla o Cartagena hay muy pocos proyectos, casi ninguno nuevo. La gente adecúa casas antiguas, con buenos metrajes. Pero en realidad es en Bogotá donde está el mercado con las embajadas, las sedes financieras, las multinacionales o las firmas de abogados”.

Sobre los precios del metro cuadrado también hay total acuerdo entre las fuentes: no repuntan. Cabezas, de RE/MAX, sostiene que deben “estar entre un 15% y un 20% por debajo del valor mínimo promedio de listados”. Recuerda el caso de una oficina ubicada en el exclusivo Parque de la 93 que se arrendaba por 2.200.000 pesos mensuales: “Hoy en día la consigues por el mismo precio. Es terrible, porque en ese lapso han subido la administración y los propietarios reciben cada vez menos por su arriendo”. Romero, de Colliers, añade que la recuperación de los precios ha sido lenta debido a la búsqueda de ahorro por parte de las empresas.

“Cada vez menos arrendatarios quieren hacer inversión del Capex [gastos de capital]. Ahora tratan de reutilizar o reciclar lo que dejaron los inquilinos anteriores”, prosigue Romero. Pero las cifras de seguimiento desde Colliers aportan elementos de positivismo de cara al futuro y añaden que hay mucho movimiento en dos segmentos que se denominan en la jerga del sector como A y A+: “Hoy predominan los espacios renovados, con áreas de lectura e inclusive de juegos. Vemos que se trata de espacios diseñados para atraer a una fuerza laboral más joven. Suben los espacios abiertos al estilo del coworking, versátiles, y quizás decrecen las áreas pequeñas que no están acondicionadas para la alternancia”.

Según Forero, de Galería Inmobiliaria, otro asunto que tiene en suspenso el desarrollo de nuevos proyectos es la reforma laboral del presidente Petro. En su opinión, muchas empresas tienen frenada la contratación de nuevos empleados hasta que se conozcan las nuevas condiciones. Adriana Cabezas lo corrobora. “La gente no tiene ni idea cuál es el espacio que va a necesitar su equipo. Hay gente que me ha llamado preguntando por una oficina de 27 metros cuadrados, por ejemplo. Cuando les pregunto cuántas personas son, me dicen que alrededor de once”. La consultora asegura con humor que la idea solo sería viable para un equipo que trabaje de pie.

Su visión, quizás, es la más cruda de entre la media docena de fuentes consultadas. Concede que sabe de varios edificios de oficinas en obra gris en Bogotá que “no han tenido salida”; así como también de oficinas individuales en obra gris para los que tampoco ha habido clientes. Por eso Alejandro Forero abre más de un interrogante cuando cita resultados recientes del DANE que sugieren que el 95% de los trabajadores en Colombia regresaron al formato presencial: “Supongo que dentro de la encuesta tiene mucho peso el personal de salud u otros que no tienen otras opciones, porque para las personas que estamos en el medio inmobiliario no es, francamente, una estadística tan clara”.

Forero destaca que las métricas que conoce del sector sitúan en un 60% o 65% el nivel de dinamismo actual del negocio con respecto a antes de la pandemia: “Le doy un ejemplo”, finaliza, “nuestra compañía tenía una sede de 200 metros cuadrados. Hoy se volvió 100% virtual y funciona bien. Ese es un tema fundamental que se aceleró en los últimos dos años: pasamos de tener un mercado de venta a un mercado de arriendo de oficinas”. Un reflejo, quizás, de la sociedad postpandemia, caracterizada por la búsqueda de otros espacios para trabajar y otras maneras de entender las jerarquías.

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