¿Cuántas casas compran los extranjeros en España?

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En 2023 se vendieron 583.000 viviendas en España y el 15% las compraron extranjeros. Es una proporción considerable —casi una de cada seis casas—, pero no puede ser una gran sorpresa porque los extranjeros representan el 13% de la población residente.

Como muestra el gráfico, los extranjeros compraron menos durante la pandemia, pero luego ha vuelto el patrón desde 2013: su peso en la compra de vivienda supera al que tienen por población.

Pero estos datos agregados esconden un doble fenómeno: hay un tipo de extranjero de renta baja que no compra vivienda, y otro de renta alta, que sí lo hace. Un primer indicio de eso son las cifras de hipotecas. Los extranjeros se distinguen porque compran casas al contado: aunque adquieren el 15% de las viviendas, solo piden el 7,5% de las hipotecas.

Pero el dato más elocuente son las diferencias por comunidades autónomas. Los datos confirman algo más o menos evidente a simple vista: son algunas zonas de España las que atraen a los foráneos adinerados. En Canarias los extranjeros son el 13% de la gente, pero compran el 29% de las casas. Es un patrón que se repite en las áreas turísticas como Baleares, la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia. Allí el peso de los extranjeros en la compra de vivienda hasta duplica el que tienen por población.

Ese patrón se invierte en las comunidades donde el turismo es menos importante. Allí los extranjeros compran pocas casas para el peso poblacional que tienen. Es el caso de Madrid: hay un 14% de población foránea, pero sus compras de vivienda solo son el 6% del total. Ocurre igual en Aragón, Navarra, Asturias, País Vasco o Galicia. Aquí dominan otros fenómenos, como las rentas bajas de muchos inmigrantes o el hecho de que una parte de ellos no quieran una propiedad (a menudo cara) en un país de paso.

Cuánto importan las ‘golden visa’

Esta semana el Gobierno anunció que va a eliminar los visados de oro o golden visa, los permisos de residencia que se ofrecen a cambio de una inversión inmobiliaria de más de 500.00 euros. Pero, ¿qué efecto puede tener esa medida sobre el precio de la vivienda?

Lo primero es pensar en el volumen de estos visados. En 2023 se concedieron unos 3.000, lo que representa una parte pequeña —el 0,5%— de las 583.000 transacciones que hubo en total.

Estos visados no son suficientes como para explicar mucho de la subida del precio de la vivienda, que se encareció un 57% en la última década. (Antes de eso, por cierto, y pese al mito de que la vivienda nunca baja, los precios había caído un 50% desde los máximos de 2008.)

Sin embargo, tampoco creo que las golden visa hayan tenido un efecto cero en el encarecimiento de la vivienda.

Añadir un 0,5% de demanda no es irrelevante. Sobre todo sabiendo que los visados se concentran en un puñado de ciudades. Según explicó el Gobierno, el grueso se concedieron en Barcelona (33%), Madrid (19%), Málaga (18%) y Alicante (10%). En la ciudad de Barcelona, por ejemplo, las compras con visados de oro habrían llegado a suponer el 5% del total.

Un estudio reciente analizó el efecto de los visados de oro en Portugal, donde su volumen ha sido muy importante —unas cuatro veces más que España, en comparación con su total de compraventas—. Su conclusión es que los visados aumentaron el precio de las casas de lujo en un 10%.

He escuchado estos días el argumento de que estos permisos no son problemáticos porque solo afectan a viviendas muy caras. Pero esa lógica no funciona: la entrada de nueva demanda tendrá efecto cascada. Si llega un comprador nuevo y compra una casa por 500.000 euros, dejará de comprarla otro que iba a pagar 499.000, que ahora pagará esa cantidad por otra casa un poco peor, y así sucesivamente, hasta afectar en cierto grado a viviendas de todos los precios.

Es la misma lógica, curiosamente, que explica un efecto que cuestiona mucha gente (al otro lado del debate): una cascada similar puede hacer que construir casas lujosas acabe por abaratar las casas asequibles.

Sobre esto hay bastante investigación, que resumió John Burn-Murdoch en Financial Times: “Estudios recientes en EE UU, Suecia y Finlandia demuestran que, aunque la mayoría de la gente que se muda directamente a una casa nueva sin subsidiar está en la mitad rica por sus ingresos, la cadena de movimientos que se activa con sus compras libera casas en esas mismas ciudades para personas con rentas más bajas”.

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En 2012, los demócratas ganaban entre las rentas bajas (60% a 40%) y los republicanos entre las altas (55% a 45%). Sin embargo, las encuestas dicen que en 2024 podría ser al revés: los republicanos ganarían entre las rentas bajas (52% a 42%) y los demócratas entre las altas (54% a 46%).

2. 🤖 ChatGPT ya no es la IA más lista

¿Cómo saber qué inteligencia artificial es mejor? Existen diferentes pruebas, desde examinarlas de selectividad a pasarles diferentes test. Pero la vara de medir que más me gusta es lo que hace la web Chatbot Arena. En esencia, enfrentan a las IA en duelos anónimos. Puedes hacerle una pregunta a dos modelos diferentes, y luego decir qué respuesta te gustó más. Reuniendo miles de evaluaciones parecidas, mantienen una clasificación.

Pues bien, hay un nuevo rey de los chatbot.

Desde hace un par de semanas, las mejores respuestas ya no son las de GPT-4, la inteligencia artificial de OpenAI, sino las de Claude 3 Opus, de Anthropic. En realidad están casi empatados, pero después de un año de hegemonía del primer modelo, se siente un cambio trascendente.

¿Cuánto tardarán en OpenAI en lanzar GPT-5? Según Metaculus, lo probable es que el nuevo modelo se anuncie durante 2024.

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