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viernes, 5 de octubre de 2007
Tribuna:El mercado inmobiliario

La vivienda: problemas y soluciones

Durante los últimos años el precio de la vivienda se ha duplicado y el sector inmobiliario y de la construcción ha mantenido unos niveles de actividad y de beneficios envidiables. Ello se ha debido a una expansión de la demanda basada en el crecimiento de la población, en el aumento de la renta per cápita y del número de empleados y en dos elementos financieros, que han compensado las subidas del precio de la vivienda, la caída de los tipos de interés, debido a la unión monetaria, y el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Los resultados han sido más viviendas construidas, pero también más caras y con un nivel de endeudamiento de las familias muchísimo mayor.

Es precisamente el nivel de endeudamiento el que ha comenzado a pasar factura a las familias. Se ha apurado tanto la capacidad de pago que ahora una subida de tipos de interés de medio punto o un punto pone a muchas familias al borde de la insolvencia y eso que el empleo va bien. Conclusión: el problema es importante y podría llegar a serlo más si el precio de la vivienda se desplomase y los tipos de interés subiesen algo más.

La política planteada por el PP para este problema es la típica de los ultraliberales: bajen las retenciones del IRPF para que con ese dinero las familias asuman la subida de las hipotecas. Puro engaño, injusticia e hipocresía. Hipocresía porque piden que se bajen los impuestos a todos, incluida la gran mayoría de familias que no pagan hipotecas, en lugar de tocar las deducciones por vivienda que son las que en realidad inciden sobre los afectados; injusticia porque las rentas más bajas no pagan IRPF y por tanto no se beneficiarían de la rebaja y no tendrían más liquidez para pagar la hipoteca; y engaño porque jamás se conseguiría el objetivo, ya que por termino medio hace falta bajar el IRPF aproximadamente un 30% para neutralizar una subida del 1% del tipo de interés de la hipoteca media. En realidad la propuesta del PP lo que quiere es utilizar el tema de las hipotecas para vaciar las arcas del Estado y evitar mejoras sociales como el "cheque-bebé", la ayuda a la dependencia o la subvención de alquileres.

Si de verdad queremos afrontar seriamente el problema de la vivienda tenemos que asumir que hay que resolver dos cuestiones: la coyuntura, que hasta ahora es un problema financiero, y lo estructural, que consiste en reducir el precio de la vivienda. Para lo primero, la estrategia es financiera. Como el problema deriva de la subida de los tipos de interés, lo razonable es proponer una legislación que facilite el alargamiento y el acortamiento automático de los plazos de amortización para mantener la cuota más o menos constante y un pacto con las entidades financieras para aplicarla a los préstamos en vigor. En realidad han sido las entidades financieras con su agresiva política de dinero fácil y el Banco de España consintiendo el alargamiento de los plazos de amortización los que han ido inflando el mercado de la vivienda y sobrendeudando a las familias, por eso es lógico que sean esas entidades las que participen en la solución del problema, en tanto bajan los tipos de interés.

Distinta es la solución a largo plazo. La propuesta de la Junta de Andalucía es probablemente una de las más atrevidas que se han presentado hasta ahora: hacer exigible el derecho a la vivienda para las familias que ingresen menos de 3.000 euros. Ello significa que por primera vez se va a ensayar una verdadera solución pública al problema de la vivienda (planifico, produzco y suministro), puesto que para ofrecer una vivienda barata a esas personas, que son la mayoría, se necesitará un sistema de producción de vivienda de protección que hasta ahora no existe. Los que afirman que no va a tener coste para la Junta de Andalucía no aciertan, porque tarde o temprano habrá que crear un Servicio Andaluz de Vivienda para gestionar esa provisión pública, al estilo del SAS pero mucho más pequeño, y además habrá que financiar las viviendas de las capas de menor renta, que con sus ingresos no pueden pagar una hipoteca que cubra el coste de producción de la vivienda y habrá que dárselas en alquiler. También tendrán costes los Ayuntamientos ya que tendrán menos margen de negociación con los promotores, aunque eso ya lo tienen asumido porque la LOUA lleva tiempo en vigor.

El cuanto al sector privado, los primeros beneficiados van a ser las familias, que podrán obtener viviendas a más bajo precio, tanto los afectados como los demás ya que todos se beneficiaran de una menor presión de la demanda. Asimismo, también van a ser beneficiados los constructores, empresas y trabajadores, que van a tener más trabajo contratado con el sector público, que es una garantía de cobro y actividad. De hecho, la vivienda de protección puede funcionar como un estabilizador automático del sector, garantizando más actividad en coyunturas contrarias como la que se avecina. Y los perjudicados muy probablemente van a ser los bancos, los promotores y especuladores. Los bancos porque las hipotecas van a ser más pequeñas, aunque probablemente también sean más y eso les compense; los promotores porque van a ser sustituidos por ese servicio antes citado y por la inevitable gran promotora pública que se promoverá; y los especuladores porque al bajar la presión de la demanda se reducirá el precio del suelo y por tanto su plusvalía especulativa.

Contra esta política de vivienda ya se ha manifestado la CEA. Lo cual resulta llamativo, ya que a priori salen beneficiados los constructores (economía real) y perjudicados los promotores (intermediarios), y por tanto no se entiende que se vuelquen hacia el lado de los promotores, que generan mucho menos empleo y riqueza. No obstante, lo que en realidad puede operar en contra de esta política son las zancadillas que se van a sufrir tanto por la presión de los lobbys de propietarios de suelo como por el boicot de ayuntamientos que por razones ideológicas paralicen el suministro del mismo. Además, está el POTA y sus límites al crecimiento, que también pueden operar en contra de la disponibilidad de suelo si no se modifican o se interpretan de una forma económicamente racional. El tiempo dirá si es efectiva la solución pública que se propone, lo que si sabemos hoy es que al menos es valiente.

Luis Ángel Hierro es Director del Master de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Universidad de Sevilla.

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