Los ayuntamientos, la especulación y el precio de la vivienda MANUEL ROYES
El autor replica al ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, y argumenta que los ayuntamientos no son los responsables del precio desorbitado de las viviendas
Los ayuntamientos no somos los culpables del precio excesivo y desorbitado que tienen las viviendas en España, aunque lo diga el ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro. El ministro, el pasado 18 de julio y ante la Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona, vinculó los altos precios de la vivienda en nuestro país con la "opacidad" del actual sistema de financiación local.Y no entiendo a qué se refiere el señor Montoro cuando dice que "el precio de la vivienda enmascara una financiación pública". El señor ministro nos tendrá que explicar mejor a qué financiación pública se refiere, y dónde cree que va a parar el dinero que, según él, los ayuntamientos sustraemos a los constructores y que eleva el precio de la vivienda.
Desde el gobierno del PP y, por qué no decirlo, con la inestimable colaboración de CiU, se intenta hacer creer a la población que la vivienda es cara debido a la actuación especulativa de los ayuntamientos, argumentando que las obligaciones que tienen los constructores de ceder de forma obligatoria a los ayuntamientos el 10% del terreno que van a urbanizar encarece el precio final de la vivienda.
Una afirmación que es absolutamente falsa. Las cesiones obligatorias y las aportaciones de los llamados aprovechamientos, conjuntamente con el gran esfuerzo económico y de gestión de los ayuntamientos -que son los que más invierten en España- nos ha permitido en los últimos 21 años poner al día nuestras ciudades, dotándolas de los equipamientos e infraestructuras necesarias. Considero de justicia proclamar la necesidad de que reviertan en los municipios las plusvalías que se generan mediante las obras de urbanización, para que sean todas las personas, y no sólo unas pocas, quienes se beneficien de éstas.
En realidad es el precio de la vivienda el que fija finalmente el valor del suelo, y no al revés como sostiene el Gobierno. De hecho, cada vez hay más consenso entre los expertos en atribuir el precio de la vivienda a factores de mercado; concretamente, a la capacidad de gasto de los ciudadanos. Para que nos entendamos, el precio de la vivienda se fija, en gran medida, a partir del conocimiento o la intuición que tienen los constructores del nivel máximo de endeudamiento de las personas susceptibles de comprar una vivienda. En épocas de bajos intereses hipotecarios, las familias con trabajo estable y unos ingresos suficientes se atreven a comprar viviendas más caras, ya que pueden endeudarse más, y los promotores inmobiliarios, en consecuencia, aumentan el precio final de sus promociones.
Otra de las falsedades difundidas en estos últimos años por el Gobierno es que cuanto más suelo se califique de urbanizable, más barato será éste, y por tanto también la vivienda. Un supuesto absolutamente erróneo, ya que tanto en España como en Cataluña hay suficiente suelo urbanizable, y uniformemente repartido, para absorber los crecimientos demográficos a corto, medio y largo plazo. Y hay que recordar, además, que en la Comunidad de Madrid, donde se ha multiplicado por cuatro el suelo urbanizable en los últimos años, no sólo no ha descendido el precio, sino que ha aumentado mucho más que en el resto de España.
De esta manera, una falsedad que tendríamos que empezar a descubrir es que las medidas liberalizadoras del suelo aprobadas por el PP no han tenido ninguna incidencia sobre el abaratamiento del precio del suelo ni sobre el de la vivienda. Y en cambio, sí que han supuesto un peligro para el futuro de nuestras ciudades, retrocediéndonos a épocas que considerábamos felizmente ya pasadas.
Por lo tanto, si los ayuntamientos no somos los culpables del incremento desproporcionado del precio de las promociones inmobiliarias, y las medidas emprendidas por el Gobierno no han surtido ningún efecto, tenemos ahora que preguntarnos qué podemos hacer para que, realmente, el precio de la vivienda no siga subiendo al ritmo actual, y provoque verdaderos descalabros en las economías familiares.
Aunque no tengo soluciones mágicas, y creo que nadie las tiene, sí que me atrevo a sugerir diversas líneas de actuación desde mi doble condición de alcalde de Terrassa y presidente de la Diputación de Barcelona. Dos instituciones que, pese a no tener suficientes competencias en la materia, vienen trabajando desde hace años en el terreno de la promoción de viviendas sociales.
Partiendo de la base de que el principal problema es el de la producción de viviendas dignas a un precio accesible para amplias capas de la población, y de que estas viviendas tienen que distribuirse de forma uniforme en la ciudad, lo primero que necesitamos es que las administraciones públicas que tienen los recursos económicos (Estado y comunidades autónomas) desplieguen políticas serias de suelo y vivienda.
Estas políticas han de tener como objetivo principal urbanizar, es decir, convertir el suelo ya clasificado como urbanizable en solares dotados de urbanización. Esto, que yo propongo que lo hagan básicamente los ayuntamientos -conjuntamente con la iniciativa privada-, requiere de instrumentos financieros específicos, y de modificaciones del marco jurídico actual para agilizar los mecanismos de gestión urbanística.
Para conseguir los instrumentos financieros necesarios, propongo la creación de un fondo económico a disposición de los ayuntamientos. Para la modificación del marco jurídico, creo que sería importante una revisión a fondo de la ley de suelo estatal y de las normas específicas catalanas, que permita introducir, entre otras cuestiones, la competencia de las promociones inmobiliarias, como lo es la figura del urbanizador ya probada en algunas comunidades autónomas.
Además, para favorecer la creación de viviendas dignas y accesibles, es necesario crear un marco favorable para que los promotores de vivienda protegida puedan realizar su función garantizando que los colectivos sociales más desfavorecidos puedan acceder realmente a una vivienda en condiciones.
Y a todo lo referido hasta el momento se tienen que añadir políticas decididas de ayuda a la rehabilitación de las viviendas del centro de nuestras ciudades, que han de dirigir básicamente los ayuntamientos, pero que requieren una cobertura económica y fiscal por parte del Estado y las comunidades autónomas.
En definitiva, la rebaja en el precio del suelo y la vivienda no pasa por trasladar las culpas a los ayuntamientos, una excusa siempre fácil, ni por desplegar nuevas medidas liberalizadoras, que se han demostrado ineficaces, sino por dar más autonomía y recursos a los ayuntamientos para que articulen iniciativas que aseguren el acceso público e igualitario a la vivienda. Éste es, en mi opinión, el mejor camino. ¿Lo sabrá encontrar el Gobierno?
Manuel Royes es alcalde de Terrassa y presidente de la Diputación de Barcelona
