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La rebaja de tipos de interés hace rentable cambiar de hipoteca, según los expertos

La progresiva reducción de los tipos de interés que vive el mercado hipotecario desde principios de año ha sembrado la inquietud en cientos de miles de españoles endeudados hasta las cejas con bancos y cajas para pagar su vivienda. Una pregunta les quita el sueño. ¿Cancelo mi hipoteca y me voy a otra entidad que me ofrece dinero más barato? Aunque cada caso necesita un estudio detallado, los expertos consultados coinciden en que dos condiciones hacen interesante el cambio para la mayoría: no haber cruzado el ecuador del crédito -la mitad del tiempo de devolución- y una oferta alternativa cuyo tipo esté entre dos y tres puntos por debajo de lo que se está pagando.

La mayoría de los créditos hipotecarios españoles cumplen las condiciones citadas -no haber pasado el ecuador y ser dos o tres puntos más caros que las actuales ofertas-, según Ignacio Temiño, subdirector general del Banco Hipotecario. La explicación radica en que en los últimos años se ha producido un extraordinario crecimiento de este tipo de préstamos.De los 5 billones de pesetas en hipotecas correspondientes a los años 1988 y 1989, se ha pasado a los 12 billones de finales del año 1992, lo que supone un crecimiento del 140%. De los datos se deduce también que la mayoría son créditos aún jóvenes: el 58% tienen menos de cuatro anos.

Este es un dato -la juventud de un crédito- que contribuye a hacer muy interesante el cambio de banco o caja de ahorros en busca de mejores condiciones, según las fuentes consultadas.

"Cuanta más cantidad quede por amortizar y menos tiempo lleve pagando un crédito, más interesante es cambiarlo", explica la directora de Banca de Particulares del Banco Santander, Ana Rodríguez.

Una de las principales razones que explican este característica es que la cantidad que se quiere refinanciar sea suficientemente importante para compensar los gastos que ocasiona un cambio de hipoteca. Para un crédito de 10 millones de pesetas, estos gastos representan una cifra entre 600.000 y 800.000 pesetas, dependiendo de la penalización que cargue el primer banco.

Con el actual método de devolver un crédito hipotecario, la cuota mensual permanece constante durante todo el periodo de pago. Sin embargo, la mayor parte de la cuota mensual durante los primeros años corresponde a los intereses, y se amortiza muy poco capital (ver gráfico).

De una cuota mensual de 139.000 pesetas -correspondiente a un crédito de 10 millones al 15% a 15 años-, 125.000 pesetas del recibo del primer mes corresponden a intereses y 14.958 a amortización de capital.

La otra condición que justifica el cambio de entidad es una diferencia de entre dos y tres puntos en el tipo de interés de la oferta alternativa. Una diferencia fácil de encontrar en el actual abanico de ofertas que hay en el mercado hipotecario, tras el recorte, continuado del precio del dinero que ha efectuado el Banco de España en lo que va de año.

"En realidad, los préstamos al cliente han caído menos de lo que pueda parecer", según Juan Antonio Misert, director de riesgos de la Caja de Madrid.

'Pacto de novación'

El pacto de novación -que permite renegociar con el mismo banco condiciones más favorables para un crédito- es una alternativa cada vez más utilizada por los usuarios, según reconoce José Viladot, jefe de créditos de La Caixa. Los bancos y las cajas de ahorros acceden a realizar este tipo de operaciones en función de su relación con el cliente.Jorge Caminero, asesor en temas bancarios de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recomienda, no obstante, un contrato de novación, en lugar de un mero pacto. "Si no, la garantía jurídica está en el aire". Los gastos notariales y del registro son independientes de la cuantía del préstamo y mucho más reducidos que los de cancelación de la hipoteca.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Lunes, 8 de noviembre de 1993

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