Defensa del 'decreto Boyer'
Frente a los ataques que ha sufrido el Decreto Boyer, el autor defiende su permanencia al considerar que sus efectos positivos -aumento de la oferta y abaratamiento de la vivienda de alquiler- se verán en una coyuntura de precios estables.
Antes de que el Gobierno socialista aprobara el decreto Boyer, si usted prestaba su casa a alguien corría el riesgo de no recuperarla nunca. Usted podía fijar en el contrato un plazo para que le devolvieran su casa, pero el que la tomaba prestada podía prorrogar ese plazo cuantas veces quisiera y, por tanto, usted sólo recuperaba su casa cuando él lo deseara. Su única posibilidad era dar una indemnización al inquilino, esto es, pagar dinero a otro para que le devolvieran lo que era suyo. En estas condiciones eran muy pocos los que querían prestar su casa, y por eso España era el país con menos casas en alquiler del mundo civilizado.Efectos positivos
¿Qué es lo que hizo el decreto Boyer? Algo muy simple: a partir de su promulgación, el plazo de duración de los contratos de alquiler sería el que quisieran pacta propietario e inquilino. El decreto Boyer tuvo dos efectos extraordinariamente positivos. El primero fue la aparición masiva de ofertas de casas en alquiler. Este efecto es fácil de apreciar. Cualquiera que se pasee hoy por las ciudades españolas observa los carteles de "Se alquila" por doquier. Cualquiera recuerda que hace seis anos los únicos letreros que se podían ver eran los de "Se vende". El segundo efecto positivo del decreto fue que produjo un abaratamiento espectacular de los alquileres. Y digamos cuanto antes que este efecto no sólo se aprecia a simple vista, sino que, mirando lo que ha sucedido en el periodo en que el decreto ha estado en vigor -una explosión de los precios de los alquileres-, el sentido común nos llevaría a pensar lo contrario, a creer que fue el decreto el que provocó la subida de los precios.
Ahora se propone reformar el decreto Boyer. Su derogación sería un desastre con consecuencias gravísimas. La vuelta a la situacion anterior al decreto no sólo agravaría el problema de la vivienda, sino que afectaría muy negativamente a la actividad económica al empleo de los jóvenes y a la posibilidad de aumentar los gastos de sanidad, educación y pensiones, porque estos gastos dependen de los ingresos del Estado, y éstos son mayores cuanto mayor es el producto interior bruto (PIB). Esto lo ve cualquiera. El objetivo de este artículo es mostrar que una reforma del decreto -incluso limitada- será perjudicial e inoportuna.
Es un caso bien difícil para un abogado: el acusado estuvo con la víctima justo en el momento del crimen. Mientras la víctima moría, él estaba presente. ¿Cómo probar que no sólo no es el asesino, sino que incluso fue el único que ayudó a la víctima? Trataré en el marco de este artículo de hacer las dos cosas: descubrir al asesino y explicar cómo el acusado ayudó a la víctima.
El asesino es el precio de las viviendas. Para darse cuenta de ello hay que usar la lupa de detective y observar que la cantidad que se paga por un alquiler se descompone en dos partes. Lo que se paga por alquiler es una proporción del valor de la casa, la cual se multiplica por otra que es el valor de la casa. El resultado es lo que se paga por alquiler. Pongamos un ejemplo. Supongamos que la proporción que se paga por alquilar una casa es el 6% de su valor. Supongamos que la casa vale 10 millones. La multiplicáción nos da 600.000 pesetas al año o, lo que es lo mismo, un alquiler mensual de 50.000 pesetas.
El decreto Boyer sólo tiene efectos en la primera parte, en la proporción sobre el valor de su casa que el propietario solicita por prestarla. El decreto redujo sustancialmente esa proporción. Y sus efectos son positivos, esto es, sirven para reducir el precio de los alquileres. Ello es lógico. Usted puede estar dispuesto a prestar su coche por una cantidad determinada. Pero si piensa que va a tener dificultades para recuperarlo, subirá el precio. Si las dificultades son muchas, ni siquiera lo presta. Esto, en teoría económica, se expresa diciendo que ha puesto usted un precio infinito. El decreto Boyer despejó dudas sobre la recuperación del bien prestado y de esta forma abarató los alquileres. El decreto Boyer, pues, ayudó a la víctima. Bajó la proporción sobre el valor de las casas que los propietarios solicitan a los inquilinos para dejar que las usen.
Pero si el decreto Boyer no fue el asesino, alguien debe serlo, porque ahí está la víctima: la explosión de los precios de los alquileres. Como hemos dicho, el asesino fue la evolución del precio de las viviendas. Durante los últimos años el precio de las viviendas se ha multiplicado por cuatro en muchos casos. Siguiendo con el ejemplo anterior, aunque el alquiler no haya aumentado (el alquiler medio como proporción sobre el valor de lo que se presta), el alquiler (medido como cantidad total que se paga) se ha cuadriplicado. Si la casa que se presta pasa de valer 10 millones a valer 40, entonces el 6% son 2,4 millones al año o, lo que es lo mismo, 200.000 pesetas al mes. El alquiler ha pasado de 50.000 pesetas al mes a 200.000, y ello a pesar de que el decreto bajó los alquileres.
Ojo, pues, con a quién mandamos a la horca. Porque a uno -el precio de las viviendas- hay que condenarlo, pero al que también estuvo en la escena del crimen -el decreto Boyer-, hay que agradecerle su ayuda.
Se argumenta que la reforma que se piensa introducir será muy limitada, que sólo obligará a los propietarios a alquilar por unos plazos mínimos -se habla de dos o tres años- en beneficio de los inquilinos. Obviamente, cuanto más limitada sea la reforma, más limitados serán sus perjuicios. Pero afectará negativamente al bienestar de todos los españoles. Prohibir que se recupere el bien prestado en fecha distinta a la que las partes libremente pacten limitará algo la oferta y, por tanto, los precios subirán y el PIB será menor que si se mantiene el actual decreto.
Beneficioso para todos
Pongamos un ejemplo. Si ahora, antes de reformar el decreto, alguien consigue un empleo por dos años en otra ciudad, puede alquilar su casa mientras está fuera. Le interesará alquilarla solamente con que el inquilino le dé la cantidad suficiente para pagar los gastos de comunidad y poco más. Pero no sólo ganan el propietario y el inquilino que aprovecha la oportunidad. El Estado recauda más impuestos y, por tanto, tendrá más dinero, para educación, sanidad, etcétera. O puede reducir el déficit, con lo que los intereses bajarán y los créditos para comprar casas serán más baratos, etcétera. Por el contrario, si con la reforma se le obliga a prestarla por tres años, dejará vacía su casa. O renunciará a moverse a otra ciudad. Peor para el inquilino, que se quedará sin casa. Peor para todos, porque el PIB será menor.
Si se ponen dificultades al alquiler de viviendas, todos perderemos. Sufrirá hasta el último pensionista que pensó que esta reforma no iba contra él. Pero, además, el daño no se reducirá al segmento de plazos de contratos que se dificulten. En política económica los signos, los mensajes son más importantes que las mismas normas. La transmisión de la información al administrado no es tan fácil como los arbitristas piensan. Por pequeños que sean los cambios que se produzcan se generarán dudas en los propietarios -más de 10 millones de españoles- sobre la facultad de recuperar en el futuro las viviendas que prestan, y esto retraerá la oferta mucho más allá del segmento del mercado que quede realmente afectado por la medida.
El momento de la reforma es especialmente inoportuno. El decreto Boyer ha sido muy beneficioso en estos años. Pero sus efectos más benéficos se harán sentir en una coyuntura de precios de la vivienda estables. Durante los periodos especulativos los propietarios tienden a retener sus casas. Prefieren no alquilar ni vender hoy porque mariana ganarán más. Si se frena la explosión especulativa -y esto ya ha empezado con el enfriamiento de 1990- los propietarios tratarán por todos los medios de rentabilizar sus inversiones inmobiliarias. Si ahora se ponen trabas habremos perdido la mejor oportunidad de ver nacer en España una oferta abundante de viviendas en alquiler.
La ciencia económica nos dice, pues, que si se reforma el decreto Boyer habrá menos casas en alquiler y más caras. Pero no nos dice cuánto. Pero aunque sus efectos sean reducidos, lo que necesita el país son más casas en alquiler y más baratas. Se argumenta que el destrozo que se hará con la reforma del decreto Boyer quedará compensado por el beneficio de alargar los plazos de los arrendamientos. Dudo que el Estado sepa mejor que el inquilino lo que le conviene. Pero es que, como ha sucedido con la liberalización del sistema financiero, la liberalización acabará consiguiendo que sean los mismos propietarios los que intenten alargar los plazos de los contratos. En el momento que se avance algo en resolver el problema principal, que es el precio de las viviendas, se producirá automáticamente, sin ninguna ley que obligue a ello, el alargamiento de los plazos de los contratos de arrendamiento. Serán los mismos propietarios los que querrán asegurar la continuidad de los inquilinos. Piénsese que dos meses sin alquilar una casa vacía significa perder más del 15% del alquiler en un año. Los propietarios sólo están interesados en contratos de corta duración, en una rotación fuerte de inquilinos si los precios de las viviendas crecen de forma explosiva. Cuando la coyuntura de precios cambie -y ésta es la principal tarea a la que debe dedicarse la política de vivienda- los propietarios tratarán por todos los medios de que los inquilinos no se vayan.
Todo esto es muy difícil de ver sin la ayuda de la ciencia, en este caso de la teoría económica. En realidad es imposible de ver, porque lo que se ve es todo lo contrario. Pero la grandeza de la ciencia es ayudar a los demás a ver más allá de lo que tienen delante de las narices. El Sol sale por el Este y se mete por el Oeste. Pero está quieto. A veces las cosas no son como parecen. Aquel italiano trató de explicar el amanecer y el atardecer sin necesidad de tener que creer que es el Sol el que se mueve. El vulgo se indignaba ante quien decía que el Sol estaba fijo cuando era obvio que subía y bajaba. Y además tenía la desfachatez de decir que se movía lo que estaba claramente quieto: la Tierra.
Casi le cortan la cabeza al ilustre astrónomo. Pero no es el Sol el que se mueve, aunque parezca que se mueve. No es el decreto Boyer lo que hay que reformar. Si la legislación española contuviera las trabas que ahora piensan introducir en los contratos de alquiler, lo que habría que hacer es quitarlas, suprimirlas, aprobando de nuevo un decreto Boyer. Esto es lo más beneficioso para el inquilino y para todos los ciudadanos españoles, especialmente para los pensionistas, dice la ciencia económica. Los economistas, tan callados sobre esta cuestión, deberían decirlo sin miedo. Porque lo bueno de vivir en esta época es que ya sólo se ahorcan los decretos.
es presidente de ICO Postal.
