La caída del precio del suelo pone a las inmobiliarias contra las cuerdas

Las compañías inmobiliarias están contra las cuerdas. La crisis crediticia, la paralización del mercado del suelo y la caída de las ventas de viviendas las coloca en un laberinto de difícil salida. Más aún cuando su endeudamiento se ha disparado tras haber pedido préstamos a gran escala para comprar otras compañías. En 2007, pese a que el parón en el sector ya se dejó notar con toda su crudeza -las principales compañías colocaron un 40% menos de viviendas nuevas en el mercado-, la deuda neta de las inmobiliarias cotizadas creció un 20% de media.

Habitat fue la primera firma ilustre en pagar las consecuencias del cambio de ciclo. La inmobiliaria catalana salvó el primer envite al lograr que 38 bancos le alargaran los plazos del crédito de 1.586 millones que suscribió para comprar la división inmobiliaria de Ferrovial. Fuentes del sector señalan que, cuando Habitat diseñó la financiación de esta compra, no contaba con la caída del precio de la vivienda, ni tampoco con que sus activos se devaluarían un 5%. Y menos aún, con que la venta de suelo sería un infierno.

Los terrenos, usados como garantía en los préstamos, bajan hasta un 50%

La suspensión de pagos ya ha hecho diana en varias inmobiliarias de tamaño medio (la valenciana Llanera, la vasca Ereaga, la canaria Mazotti o la catalana Sánchez Romero) y las grandes intensifican las negociaciones con los bancos para espantar la amenaza de la insolvencia. La dificultad para refinanciar la deuda fue la piedra con que tropezó el pasado miércoles el pacto de compra de Colonial por el fondo inversor del Gobierno de Dubai. Martinsa-Fadesa logró un exiguo respiro la semana pasada al lograr que los bancos le atrasaran unos días el pago de 362 millones de euros del crédito de 2.800 millones que suscribió para acometer su fusión.

La banca no pondrá la cosa fácil. La principal complicación está en la pérdida de valor de los activos, sobre todo del suelo, un mercado que las consultoras dan por paralizado. "Las operaciones corporativas [de adquisición o fusión de inmobiliarias] se han realizado sobre precios de suelo que no son reales, con apalancamientos de entre el 60% y el 70% del coste de la operación y con una prima sobre el valor de las acciones", dice el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren.

El suelo impone dos problemas más: en muchos casos, éste se ha hipotecado para respaldar el crédito y, segundo, forma parte de planes de desinversión para amortizar la deuda, sobre todo ahora que los ingresos por venta de viviendas caen en picado. El mal estado de este mercado quedó patente en los balances de las empresas cotizadas. Astroc hizo una provisión de 91,1 millones por depreciación de activos. Aisa valoró ese deterioro en 79 millones. Y la situación va a más; fuentes del mercado afirman que los compradores de suelo están exigiendo rebajas de hasta el 50% por la compra de terrenos.

Otras empresas también han sufrido un descenso del valor de sus activos de promoción y suelo, aunque mucho más leve. Metrovacesa, un 2,6%; Colonial, un 2,8%; Parquesol, un 3,3%, y Habitat, un 5%. El director general de CB Richard Ellis, Mark W. Clifford, asegura que el mercado del suelo "está ahora en pleno reajuste". Puesto que el suelo no se vende, las inmobiliarias se han lanzado a una política de venta de activos en renta (alquileres), como es el caso de Colonial, Habitat y Martinsa-Fadesa.

Un promotor catalán que pide no ser identificado explica que le valoraron un suelo por 28 millones de euros; al cabo de poco tiempo, otro tasador lo rebajó a 22 millones, y ahora un cliente le ofrece como máximo 12 millones. Echavarren opina que los promotores "están despistados respecto a las circunstancias actuales del mercado". "El descuento mínimo que deberían prever es un 20% respecto a sus expectativas", asegura. Un directivo de un fondo extranjero le da la razón, y afirma que el descuento medio ahora es del 40%.

Las inmobiliarias deberían vender más para remontar, pero la banca ha cerrado el grifo a un sector muy voraz en el consumo de capital. Basta ver cómo aumentó la deuda de las principales cotizadas en el último año: un 34% en el caso de Colonial, un 31,6% en el de Metrovacesa, un 21% en el de Parquesol, un 47,4% en el de Renta Corporación y hasta más de un 4.000% en el de Martinsa-Fadesa. La relación de la deuda con los activos inmobiliarios -el loan to value- sigue siendo elevada en comparación con otros sectores.

Los recelos de la banca sobre la evolución del sector se han visto amplificados por la restricción de crédito que afecta a todo el sistema financiero tras la crisis de las hipotecas en EE UU. Las turbulencias sacuden a las empresas a dos niveles: dificulta la amortización de deuda corporativa y complica la obtención de deuda operativa para promover más viviendas. "La visión de las operaciones inmobiliarias ha sido largoplacista, pero los créditos son a dos o tres años", aclara Marián Fernández, gestora de renta variable de Inversis. "Sin duda, alargarán plazos, pero si el valor de la acción o los activos se reducen tendrán que aportar más garantías", añade.

El economista y ex secretario catalán de Vivienda Ricard Fernández explica que en los años del boom la banca ofrecía financiación fácil, barata y poco exigente para la compra del suelo y para la construcción. Como se vendía rápidamente y con precios superiores a los previstos, ni siquiera se usaba todo el crédito, que se trasladaba al comprador en la subrogación y se saldaba rápidamente tras la finalización y la entrega de las viviendas. "Ahora, los fondos propios vuelven a ser imprescindibles. Cuando se recuperen las ventas, se volverá a la situación clásica del sector para invertir, un trípode equilibrado de fondos propios, crédito y ventas", afirma Fernández.