Lo que el banco analiza antes de conceder una hipoteca a un cliente

La regla básica para que el banco conceda una hipoteca es sencilla: el futuro propietario debe demostrar ante la entidad bancaria que será capaz de devolver el préstamo. Un precepto que en la práctica se materializa en forma de estudio pormenorizado de la salud financiera del solicitante. Así se garantiza, según José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), el éxito de la operación a largo plazo. “La prioridad de los bancos es conceder préstamos de forma responsable y transparente, con el doble objetivo final de dar el mejor servicio al cliente y también protegerlo”, argumenta.

Este proceso está respaldado por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, que contempla que la evaluación tendrá en cuenta factores como “la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos [como préstamos o hipotecas previas]”, entre otros.

Estos son los factores más valorados al solicitar una hipoteca

Nivel de ingresos. El solicitante de la hipoteca debe generar unos ingresos que le permitan asumir una cuota que idealmente no supere el 30% de su sueldo mensual, con el objetivo de que pueda hacer frente al pago periódico sin dificultades. Para un salario neto de 1.500 euros, por ejemplo, el pago mensual debería rondar los 450 euros. En ocasiones, afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, se puede llegar al 35% o el 40%, especialmente si no se tienen otras cargas económicas.

Cuanto más tiempo lleve un profesional en la misma empresa más posibilidades tendrá de acceder al préstamo

Estabilidad laboral. El tipo de contrato y la antigüedad en la empresa en el momento de solicitar la hipoteca también influyen en la decisión. Un profesional con contrato indefinido ofrece al banco mayores garantías que uno con contrato temporal. Cuanto más tiempo se lleve en la misma empresa, además, más posibilidades se tiene de acceder al préstamo. Colombelli explica que no existe un baremo común para los bancos sobre la antigüedad en un puesto, aunque, como mínimo, se pide que haya pasado el periodo de prueba: “Lógicamente, cuanto mayor sea, más alta será la probabilidad de que se le conceda la hipoteca, pero las condiciones no variarán en función de la estabilidad laboral, a no ser que sea un perfil muy joven o con un trabajo temporal”, apunta este experto. Colombelli añade que también se valorarán otros aspectos como el cargo que se ocupa dentro de la empresa o el potencial de crecimiento en ella.

En el caso de ser autónomo, se le solicitarán documentos que acrediten que podrá hacer frente a los pagos, como toda la información que demuestre la estabilidad del negocio y su proyección futura, como los proyectos, los clientes o los proveedores, así como la contabilidad del negocio y los movimientos de la cuenta corriente, entre otros.

Ahorros. El futuro comprador debe contar con un ahorro de al menos un 20% del precio de tasación del inmueble, puesto que las entidades bancarias conceden financiación, como máximo, de hasta el 80% del valor de la vivienda. A ese porcentaje habrá que añadir un 10% adicional para otros desembolsos asociados a la compra, como los gastos de tasación y los impuestos.

Historial de crédito. La entidad bancaria tendrá en cuenta si el solicitante está amortizando (pagando) otros préstamos. En caso de que así sea, el nivel de endeudamiento personal previo —el conjunto de préstamos que aún está pagando— no debe superar el 40% de los ingresos anuales que genera, señalan los expertos. También tomará en consideración cómo cumplió con sus obligaciones con préstamos en el pasado, especialmente si los amortizó según los plazos acordados, algo que multiplicará las posibilidades de acceder a la hipoteca. Colombelli indica que el renting (el alquiler de bienes como vehículos o dispositivos electrónicos, entre otros) computa como préstamo; por tanto, entra en el historial y se calcula como endeudamiento.

El banco, además, puede consultar si el cliente figura en ficheros externos, como las listas de morosos o en la Central de Información de Riesgos (CIR) del Banco de España. Este servicio público gestiona una base de datos en la que constan los préstamos, los créditos y los avales, entre otros riesgos, que las entidades financieras tienen con sus clientes. Cada ciudadano puede solicitar únicamente su propio informe de riesgos. Si no está conforme con los datos declarados, el interesado puede dirigirse directamente a las entidades para requerir su rectificación o solicitar al Banco de España que la tramite. Colombelli avisa de que no se actualiza en tiempo real y que puede tardar hasta varias semanas, por lo que habrá que tenerlo en cuenta a la hora de pedir la hipoteca.

Para una hipoteca a 30 años, será más fácil si el futuro propietario no supera los 40 o 45 años de edad

Edad y situación personal. Las entidades bancarias proponen, de manera general, que el solicitante no supere los 75 años de edad al término de la operación, aunque cada entidad bancaria establece sus límites. Para una hipoteca a 30 años, será más fácil si el futuro propietario no supera los 40 o 45 años de edad. Según Leyre López, analista de la Asociación Española de Hipotecas (AEH), la razón está en que a partir de la jubilación los ingresos regulares del solicitante serán previsiblemente inferiores respecto a los del momento de la solicitud, lo que pone en riesgo la operación: “Hay que tener en cuenta la esperanza de vida del comprador para reducir las posibilidades de que otras personas de su entorno se vean obligadas a cancelar la operación una vez superado el proceso de transmisión del inmueble; en caso de fallecimiento, por ejemplo, una herencia y la posterior venta”, detalla esta experta.

Por encima de los 60 años, indica Colombelli, es más complicado acceder a un préstamo de este tipo: “Aunque este perfil suele ser el del jubilado que compra una segunda residencia, por lo que puede ser que sí le concedan una hipoteca. Hay que ver cada caso porque, a pesar de que pueda pagarla, pueden solicitarle que comparta el riesgo con una persona más joven”, especifica.

El estado civil o si tiene hijos u otras personas a su cargo también entra en la evaluación. López indica que un matrimonio aumenta la estabilidad económica pues, generalmente, no se depende de una única fuente de ingresos y se reparte la responsabilidad entre los cónyuges: “Por otro lado, es evidente que, cuanto menores sean los gastos mensuales dedicados a la familia, mayor será la capacidad de reembolso. Por tanto, desde el punto de vista financiero, si no hay personas dependientes o hijos a cargo, los titulares del préstamo tendrán más capacidad para hacer frente a la deuda comprometida”, añade este experto.

Avales. En el caso de que el perfil financiero del solicitante no sea óptimo, la entidad bancaria solicitará garantías o avales. López destaca que estos pueden ser de tipo personal (por ejemplo, los padres de uno de los solicitantes, que responden con sus bienes presentes y futuros); u otro bien propio, como un inmueble libre de cargas. Lo más habitual, describe esta experta, es presentar como garantía (pignoración, en el lenguaje bancario) acciones o cualquier otro bien que tenga un valor monetario que refuerce la operación del préstamo hipotecario.

El ‘scoring’ bancario, una pequeña ayuda de la tecnología

Los bancos han incorporado programas informáticos en el proceso de evaluar la solvencia del cliente y el riesgo de impago, una técnica que se conoce por su nombre en inglés, scoring bancario, que significa puntuación. A través de un algoritmo y la aplicación de sistemas de inteligencia artificial, se analizan los mismos parámetros que tienen en cuenta los analistas de riesgos. El sistema los compara con clientes con una situación similar de la base de datos y se obtiene una calificación final en forma de número.

Una de sus premisas es que la tecnología elimina los sesgos humanos en el momento de hacer la evaluación, aunque normalmente, asegura López, este método no suprime el trabajo de los expertos, sino que lo complementa y lo agiliza.

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