Comprar una casa en 2022: ¿qué hay que tener en cuenta?

Tres de cada cuatro familias en España (75,1%) disponen de una vivienda en propiedad, según los datos de la Oficina Europea de Estadística (Eurostat), una cifra que supera levemente a la media de la Unión Europea (69,7%). Los españoles siguen optando por la compra y así ha quedado reflejado en el número de operaciones de 2021, ya que se recuperaron, e incluso se superaron, las cifras de 2019, antes del estallido de la pandemia.

Ante esta coyuntura, aquellos que se estén planteando comprar una vivienda el próximo año deben tener en cuenta aspectos como la evolución de los precios, que crecen sostenidamente; el tipo de inmueble que quieren adquirir, en un momento en el que la oferta de vivienda de obra nueva es menor o la modalidad de hipoteca que mejor se adapta a sus necesidades, entre otros aspectos.

El precio de la vivienda al alza en 2022

Los expertos destacan que el precio de la vivienda tiene posibilidades de subir entre un 5% y un 6% el próximo año, según un barómetro publicado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Un crecimiento que se sumaría al ascenso del 4,2% del tercer trimestre de 2021 (de julio a septiembre) respecto al mismo periodo de 2020, la última cifra disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Este encarecimiento de los precios, así como el aumento en el número de compraventas, estará condicionado por la evolución de tres factores: la pandemia, la inflación y la escasez de suministros. Carles Solé, gerente de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit, una consultora especializada en hipotecas, reconoce que, aunque las previsiones no se cumplan, el mercado inmobiliario continuará al alza durante un tiempo. “Siempre puede haber un frenazo del sector, pero no ocurre de un día para otro. Como mínimo, el primer trimestre apunta a que evolucionará de manera positiva”, explica.

¿Vivienda de obra nueva o de segunda mano?

Ambos tipos de inmueble tienen sus pros y sus contras. En el caso de la vivienda de obra nueva es posible que haya menos oferta, ya que la construcción se paralizó durante los meses de confinamiento y en muchas zonas aún no hay inmuebles de nueva construcción para cubrir la elevada demanda. De hecho, según el Banco de España, el número de promociones iniciadas cayó un 19,5% en 2020 frente al año anterior y, aunque este porcentaje se ha recuperado en 2021, aún habrá que esperar a su finalización para que el mercado se estabilice.

En todo caso, tanto si se quiere comprar una vivienda de obra nueva como una de segunda mano hay que tener en cuenta el precio, la ubicación y las características del inmueble. El principal atractivo de la de obra nueva es que suele estar adaptada a las necesidades de los futuros propietarios, con espacios más amplios y luminosos y acompañadas de zonas comunes para el ocio como parques, piscinas o pistas deportivas. También suele incluir instalaciones más seguras y digitalizadas. Todas las viviendas que se han empezado a construir a partir de 2020, además, deben contemplar medidas de eficiencia energética, según la nueva normativa del Código Técnico de la Edificación (CTE). “El consumo energético de la casa es determinante porque condiciona los gastos fijos de por vida”, explican desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI).

La vivienda de segunda mano ofrece dos grandes ventajas: menor precio y buena ubicación. Este tipo de inmueble suele ser más barato porque con el tiempo se deterioran. Pero, a diferencia de la vivienda de obra nueva, que se construye en zonas alejadas de los núcleos urbanos, disfrutan de mejores servicios públicos, como el transporte.

Este tipo de inmueble suele necesitar reformas, lo que aumenta la inversión que debe hacer el comprador, y cuenta con un certificado de eficiencia energética menor que el de los inmuebles de obra nueva, por lo que, a la larga, las facturas de suministros, como luz, agua y gas, serán más elevadas.

Ciudades de tamaño medio, la mejor opción

La mayor demanda en el mercado inmobiliario español se concentra en las principales ciudades, así como en la costa mediterránea y en las islas, porque en estas zonas se condensa la actividad económica y, por tanto, el empleo y el turismo. Durante 2021, esta tendencia se ha mantenido, aunque con algunas excepciones, como Andalucía, donde el precio de la vivienda se ha encarecido en el tercer trimestre un 6% frente al mismo periodo del año anterior, según el INE. No ha sido la única comunidad autónoma con aumentos elevados, también ha ocurrido en Cantabria (6,9%), la Región de Murcia (6,3%) y Galicia (5,8%).

Para 2022 se espera que las grandes ciudades vuelvan a concentrar la mayoría de las operaciones de compraventa, pero precisamente esta elevada demanda hace que sea más complicado negociar una rebaja en el precio. Solé apuesta por las ciudades que, sin ser capitales de comunidad autónoma, tienen actividad económica notable, como Huelva, Lleida, Girona, Málaga y Vitoria. “La inversión es mucho menor que en Madrid, Barcelona o Sevilla, pero la rentabilidad que se obtendrá si, por ejemplo, se alquila, seguirá siendo buena”, destaca.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

Una de las principales incógnitas del sector inmobiliario para 2022 es cómo evolucionará la inflación. Según el último dato publicado, en noviembre se situó en el 5,5%, la mayor cifra de las últimas décadas, con unos niveles similares e incluso superiores en otros países europeos y Estados Unidos. Aún así, el Banco Central Europeo (BCE) no prevé una subida de los tipos de interés, por lo que las condiciones de financiación continuarán siendo favorables.

El euríbor (el precio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro) se sitúa desde 2016 en negativo, por lo que las entidades bancarias no pagan comisiones por dejarse dinero entre ellas y esto propicia que puedan prestarlo a los clientes en condiciones muy favorables. Sin embargo, si los tipos de interés suben, el euríbor también lo hará, lo que afectaría especialmente a las hipotecas a tipo variable. En esta modalidad de hipoteca, la cantidad que se abona cada mes varía en función de la evolución de un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor, al que se suma un porcentaje acordado con la entidad bancaria, conocido como diferencial.

En el caso de la hipoteca a tipo fijo, los intereses permanecen estables durante toda la vida del préstamo, por lo que los compradores no se verían condicionados por los cambios en este índice. “En este momento la hipoteca a tipo fijo es más recomendable”, afirma Solé. En condiciones normales, estas hipotecas cuentan con unos intereses más elevados que las de tipo variable. En el contexto actual, sin embargo, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de tipo variable.

En todo caso, este experto reconoce que una eventual subida de tipos no desequilibraría la situación de un día para otro. “Esto no supondría un giro de 180 grados en el mercado hipotecario. Aunque subieran los tipos, tanto las hipotecas a tipo fijo como las de tipo variable seguirían teniendo intereses bajos”, concluye.

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