Tres factores clave para acertar en la compra de la vivienda

El mercado inmobiliario se ha reactivado tras el impacto de la pandemia. En septiembre de este año se registraron 53.410 operaciones de compraventa de viviendas en España, la mayor cifra desde abril de 2008, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). El número de hipotecas contratadas alcanzó las 42.547, el máximo desde marzo de 2011.

Aquellos que se planteen la compra de una vivienda deben empezar por preguntarse, principalmente, tres cuestiones: qué tipo de hogar quieren y necesitan, en qué condiciones se encuentra el inmueble (especialmente si es de segunda mano) y qué precio pueden permitirse.

Qué tipo de hogar y dónde

El tamaño de la vivienda y su localización son los principales condicionantes de su precio. Además de lo obvio —cuanto más grande y más céntrico, más caro será el inmueble—, existen otros factores que influyen en el valor del activo. Tras la situación derivada de la pandemia, las necesidades de las familias han cambiado y el teletrabajo ha provocado que se revaloricen las viviendas con habitaciones amplias y luminosas, así como aquellas con terrazas y rodeadas de zonas ajardinadas. Estos factores que se deben tener en cuenta son elementos clave para decidir si la vivienda es adecuada según las necesidades del comprador.

Una vez se tenga claro el tipo de inmueble que quiere adquirir, se ha de comparar precios entre las distintas viviendas ofertadas en la ubicación escogida. “En una gran urbe el rango de precios medio oscila entre los 150.000 y los 350.000 euros, mientras que en un pueblo pequeño se mueve entre los 50.000 y los 100.000 euros”, señala Eduardo Serra, presidente de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Este estudio permitirá conocer el nivel de oferta que hay en la zona. “Si un comprador busca en una zona con exceso de oferta de vivienda significa que los propietarios estarán dispuestos a vender por un precio menor”, añade.

Si lo que se pretende adquirir es un inmueble como inversión, conviene analizar cuánto dinero hay que invertir en la compra y cuáles serán los ingresos esperados por arrendarlo. La rentabilidad del alquiler (el cociente entre la renta anual que se obtiene del inquilino y el coste de la inversión multiplicado por 100) se sitúa de media en el 3,7%, según el Banco de España, aunque supera el 5% en algunos distritos de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla. Se trata de una ratio muy superior a la que se obtiene en la inversión en renta fija y más segura que la renta variable.

Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (CGCOAPI), añade: “Si la inversión se realiza a través de la compra de un apartamento, de uno o dos dormitorios, el elevado nivel de la demanda para los inmuebles de esta tipología será un plus que garantice el éxito de la operación”.

El estado de la vivienda y la eficiencia energética

Alrededor del 80% de las viviendas que se compran en España es de segunda mano por lo que analizar su estado resulta imprescindible para no tener imprevistos en el futuro. También puede haber desperfectos en un inmueble de obra nueva, aunque la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) asegura que este tipo de vivienda cuenta con una cobertura de un año para los daños o defectos en los acabados de la obra, tres años para los defectos que atañen a la habitabilidad de los residentes y 10 años para fallos en la estructura del edificio.

Aunque siempre resulta recomendable contar con la ayuda de un experto, hay puntos clave de la vivienda que permiten conocer el estado de las instalaciones, como el desgaste que puedan tener las paredes o el suelo. “Hasta ahí es fácil, el problema es lo que no se ve”, comenta Serra, que recomienda preguntar siempre cuándo se renovaron y se revisaron las instalaciones de agua, luz, calefacción y gas.

El presidente de la AEV propone, además, examinar algunos elementos como las ventanas. Conviene fijarse en si están fabricadas en acero, madera o aluminio; el grosor del marco; si tienen doble acristalamiento y cuándo se instalaron, entre otras cuestiones. Esto servirá para determinar la calidad y, en definitiva, para garantizar un buen aislamiento y, en consecuencia, una mayor eficiencia energética. Otro indicador de alarma es el moho, que señala humedades internas o condensaciones. El coste de contratar a un experto para que supervise el estado de la vivienda, además del edificio o la fachada, oscila entre los 250 y los 300 euros.

Tanto si la casa es nueva como si es de segunda mano, tendrá que contar con el certificado de eficiencia energética, ya que contar con un mayor o menor grado de eficiencia repercutirá en el consumo del hogar y en la posibilidad de ahorrar en los gastos de luz y gas. Los inmuebles de nueva construcción y los que se han reformado en profundidad a partir de octubre de 2019 se rigen por la nueva normativa del Código Técnico de la Edificación (CTE), que obliga a reducir las necesidades energéticas de la vivienda y a que una parte de la energía consumida provenga de fuentes renovables que se ubiquen en el edificio o en los alrededores.

El precio del inmueble

La recuperación económica y el retorno de la actividad en el sector inmobiliario hacen que el precio de la vivienda se encuentre al alza, aunque con subidas moderadas. En el tercer trimestre de este año, el precio de la vivienda creció de media en España un 6,1% frente al mismo periodo de 2020, según el tasador Tinsa, hasta los 1.444 euros por metro cuadrado, de media, aunque en Baleares, la Comunidad de Madrid y País Vasco superan los 2.000 euros por metro cuadrado.

En este contexto de elevada demanda, la capacidad para negociar el precio de la vivienda se ve reducida. “En grandes capitales la venta es muy rápida, por lo que el comprador apenas tiene poder de negociación”, asegura Germán Pérez, presidente de la tasadora inmobiliaria UVE Valoraciones. “No digo que no haya regateo, pero existen muy pocos incentivos para que el vendedor realice una rebaja. Llegar a un 5% de descuento sobre la oferta inicial resulta complicado”, añade. Por este motivo, es fundamental contar con el asesoramiento profesional de un experto como el de la entidad bancaria, ya que conoce bien el mercado y cuenta con experiencia en estas negociaciones, aportando puntos de vista cualitativos y un conocimiento de la realidad de los precios.

Si la vivienda es de segunda mano probablemente haya que añadir el gasto que supone una reforma, cuyo precio variará según la magnitud y los acabados elegidos. “Lo mínimo por una reforma en la que se pinten las paredes y se cambien algunos muebles suele rondar los 300 o los 400 euros por metro cuadrado. Si se modifican los tabiques, se cambia el suelo, se renuevan las instalaciones y se decora, el coste ronda los 1.000 euros por metro cuadrado”, cifra Pérez.

Para que el precio de la vivienda se adapte a la economía familiar, los expertos recomiendan que el pago mensual de la hipoteca no suponga más del 30% de los ingresos del hogar. Hay que tener en cuenta, además, que las entidades financian, como máximo, el 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que el futuro propietario debe contar con un ahorro mínimo del 20% restante. Debe disponer también de entre un 10% y un 15% adicional para hacer frente a los gastos asociados a la compra de una vivienda, como los de notaría, tasación e impuestos.

Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% sobre el precio final de venta en todo el territorio español excepto en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), que es del 6,5%. También debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que varía en función de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda de segunda mano, el comprador debe hacer frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya cuantía también depende de la región, aunque suele aplicarse un tipo de entre el 6% y el 10%.

Calculadora: descubra cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda