Cómo saber si el piso que voy a comprar es caro o barato

En un momento en el que muchas familias se están lanzando a la adquisición de una vivienda es común que los futuros propietarios se pregunten si el piso que van a comprar tiene un precio que se ajusta al mercado. Para realizar una valoración se deben tener en cuenta varios aspectos.

¿Qué influye en el precio de una vivienda?

La ubicación. Lo primero que deben hacer los futuros propietarios a la hora de valorar el precio es compararlo con el de otras ofertas de la zona en la que se sitúa el inmueble. Los expertos, no obstante, recomiendan ser cautos, ya que es complejo comparar dos apartamentos que, pese a encontrarse cerca, no comparten características. “Si hay mucha diferencia es posible que se estén comparando pisos de distintas épocas, por ejemplo, uno de los años 80 [habitualmente más barato] con otro de una promoción reciente”, apunta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las características y la altura. Hay otras ocasiones, explica Juan Villén, director de Idealista Hipotecas, en las que los compradores encuentran grandes diferencias entre viviendas muy similares, incluso situadas en el mismo edificio. En estos casos, hay que mirar con lupa cada inmueble para justificar esa prima de valor. “Hay características muy subjetivas que condicionan los precios, como la distribución de los espacios o la altura del piso”, explica este experto.

En la situación actual en la que se encuentra el mercado inmobiliario y tras la experiencia vivida durante el confinamiento, los inmuebles más demandados, y por lo tanto los más caros, son los que cuentan con espacios abiertos, como patios o terrazas. También influye la orientación y si la vivienda es exterior o interior. Los apartamentos que dan a la calle tienen un precio mayor. Suele ser más caro, además, un apartamento en una planta elevada, más aún si incluye vistas a zonas con naturaleza. “La razón por la que la vivienda de obra nueva está al alza es que en estos inmuebles es más fácil encontrar estas características”, asegura Matos.

La eficiencia energética. José Manuel Fernández, subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recomienda informarse también sobre si la vivienda cumple con los estándares de eficiencia energética, ya sea mediante materiales aislantes que mantengan el calor o con electrodomésticos de bajo consumo, porque esto hace crecer su valor.

Si no cuenta con ellos, el gasto en energía a largo plazo puede ser más alto, por lo que es recomendable negociar el precio a la baja, para asumir esta inversión en caso de adquirir el inmueble.

Debido a que son muchos los factores que pueden influir en el precio de venta de un inmueble, los expertos utilizan dos conceptos para conocer el valor de un inmueble y realizar comparativas: la rentabilidad bruta por alquiler y el PER (siglas de price earning ratio, ratio precio-beneficio en castellano), cuyo funcionamiento puede descubrir aquí.

Cuánto se debe pagar al mes por la hipoteca

Una vez que se ha valorado si el inmueble se ajusta a los precios del mercado y si se adapta al presupuesto del futuro propietario, es imprescindible, si se quiere contratar una hipoteca, hacer un cálculo más detallado del precio que se espera pagar mes a mes.

La cuota mensual de una hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos del hogar, según los expertos en mercado hipotecario. Este porcentaje es el que las entidades bancarias estiman adecuado para que el propietario pueda hacer frente al pago de la hipoteca y al resto de gastos fijos, así como para destinar una partida al ahorro.

Para poder hacer frente al pago es clave elegir la hipoteca que más se adapte al perfil del comprador. Es importante definir bien la cuantía total que se financiará a través de la hipoteca así como el número de años en los que se espera devolver el préstamo. El comprador deberá elegir, además, entre los diferentes tipos de hipotecas que hay en el mercado: a tipo fijo, a tipo variable o a tipo mixto. Para escoger la que más se ajuste su perfil y a sus necesidades es recomendable que el comprador se asesore por expertos, por ejemplo, de su entidad bancaria.

Hipotecas a tipo fijo. Son aquellas cuyo tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Son favorables para las personas que valoren la seguridad que ofrece la cuota fija para la planificación de la economía familiar. Actualmente suponen siete de cada 10 nuevas hipotecas que se firman en España. Carlos Balado, profesor de OBS Business School, explica que ahora mismo los tipos de interés fijos son muy bajos y esto garantiza que se va a pagar lo mismo durante todo el plazo de amortización. “Lo que aporta tranquilidad a las familias”, explica.

Hipotecas a tipo variable. Son aquellas que se caracterizan por tener un tipo de interés formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el índice de referencia). Esta modalidad se recomienda a los compradores que busquen plazos de amortización cortos. Las hipotecas a tipo variable son ahora más baratas, aunque es probable que a medio y largo plazo se encarezcan por la inflación y la posible retirada de estímulos económicos del Banco Central Europeo (BCE).

El porcentaje variable de estas hipotecas suele estar condicionado por un índice de referencia, que en España suele ser el euríbor, al que se suma el diferencial que establece el banco. Por ello, las hipotecas a tipo variable pueden ser la mejor opción para quienes busquen pagar el préstamo en pocos plazos o para los que cuenten con ahorros suficientes para amortizar el préstamo si se disparan los intereses. Por último, existe la opción de contratar una hipoteca a tipo mixto, que combina ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.

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