Comprar y reformar una vivienda: todo lo que hay que tener en cuenta

La compraventa de viviendas sigue en un buen momento con cinco meses consecutivos de tasas positivas. En julio, última fecha con datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE), las transacciones crecieron un 53,5% respecto al mismo periodo de 2020, la cifra más alta desde abril de 2008. La adquisición de viviendas de segunda mano fue la que protagonizó un mayor aumento: lo hizo por encima de las de obra nueva. Se trata de una tendencia animada, según los expertos, por las operaciones pospuestas por la pandemia y los bajos tipos de interés.

En el caso de las viviendas usadas, la adquisición lleva habitualmente aparejada además una reforma. Los expertos cifran el desembolso para la realización de obras entre los 500 y los 700 euros por metro cuadrado, aunque el precio final dependerá de los materiales utilizados y del alcance de las transformaciones. Además, cuanto más antiguo es el inmueble, más dinero hay que destinar a las reparaciones. Y, actualmente, la mitad del parque de edificios de uso residencial es anterior a 1980, una circunstancia que los compradores deben tener en cuenta cuando se planteen adquirir este tipo de inmueble sumando a los gastos propios de la adquisición los de la reforma necesaria.

Comparar precios y pedir un presupuesto cerrado

Antes de tomar la decisión de comprar para reformar, lo primero que se debe hacer es comparar precios. Los expertos aconsejan pedir tres presupuestos diferentes de la obra a distintas empresas. Y conviene tener en cuenta que no siempre el más barato es el mejor. Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, destaca que en este documento, además de figurar el desglose de los gastos, tanto de los materiales como de la mano de obra, deben estar incluidos los impuestos de obra para conocer el coste real.

Carlos Balado, profesor de OBS Business School, recomienda partir de un presupuesto cerrado en el que figure el precio completo para evitar un aumento imprevisto de los gastos. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) propone que en el documento queden reflejadas las fechas de inicio y de fin, la descripción de los trabajos y las superficies, los materiales con sus calidades (incluso la marca y el modelo, si ya se han decidido) y las obligaciones, como la reparación de posibles daños, además del plazo de garantía y la forma de reclamar.

En la mayoría de los casos, señalan los expertos, se suele pedir la mitad del dinero al inicio, como señal. Si se requiere efectuar este pago por adelantado, la OCU sugiere que suponga entre el 30% o el 40%. A medida que se avance, se pueden hacer otras entregas y completar lo restante al finalizar la reforma. Aunque los plazos se pueden negociar.

El presupuesto debe ir acompañado del proyecto de obra que debe estar realizado por un especialista. En el caso de una reforma integral que afecte a elementos estructurales de la vivienda, es necesario el trabajo de un arquitecto. Además, en este caso, se necesita contar con su intervención durante el proceso. Una obra menor puede ser supervisada únicamente por un jefe de obra.

Font afirma que la duración depende de la magnitud de los trabajos, pero, en el caso de una obra integral, suelen ser seis meses, aunque se puede ir demorando según la complejidad de la reforma.

Analizar el estado de la vivienda

José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), avisa de que los nuevos propietarios deben prestar atención a que la estructura y las instalaciones de agua, gas y electricidad estén en buenas condiciones, antes de adquirir la vivienda.

Aunque el comprador puede hacer un repaso por sí mismo, fijándose en grietas y en humedades, es recomendable, considerando el precio que supone esta inversión, buscar la opinión de un arquitecto que valore con una inspección el estado de la vivienda. Saúl Cubilla, jefe de Marketing de Timbrit, una empresa de servicios para el hogar, calcula que el coste medio de este asesoramiento en una primera visita para revisar el inmueble está entre 340 euros y 1.500 euros por una hora.

No solo es importante analizar el estado del apartamento o de la casa, sino también examinar las condiciones en las que se encuentran las infraestructuras comunes, sobre todo la fachada, las tuberías, el ascensor, el sistema de calefacción y los contadores. Pues cualquier obra posterior en la comunidad, afirma Balado, provocará un aumento en el precio de la cuota mensual y, por tanto, supondrá un gasto inesperado.

Rafael Sambola, profesor de Eada Business School, aconseja conocer si el edificio ha sido objeto de la inspección técnica de edificaciones (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los próximos años. Se trata de un control técnico al que se deben someter las construcciones de más de 45 años y que se puede consultar en el Ayuntamiento.

Conocer la eficiencia energética

Balado recomienda solicitar el certificado de eficiencia energética de la vivienda, un documento que normalmente ofrecen las agencias inmobiliarias, pero que no todas las casas de segunda mano poseen. La eficiencia energética es una de las tareas pendientes de los inmuebles españoles. En función del consumo energético se establecen diferentes etiquetas. El 84,5% de los edificios tiene etiquetas E, F o G, y solo el 0,3% cuenta con la A, que corresponde a la máxima eficiencia. El objetivo de la reforma debe ser lograr una etiqueta superior, al menos la B o la C. Para ello, desde pisos.com aconsejan que habrá que revisar los cerramientos de ventanas y puertas, el sistema de calefacción y la iluminación, entre otros aspectos.

Para obtener el certificado energético es necesario que un técnico habilitado (como un director de ejecución de obras de edificación o un técnico en eficiencia energética) mida el consumo de energía de la vivienda y evalúe el estado de las instalaciones eléctricas. Este informe se debe presentar ante la Administración autonómica para obtener la etiqueta de la vivienda y se puede exigir al vendedor antes de la compra.

Empezar por la cocina y los baños

Font recalca que en la mayoría de las viviendas lo primero que se hace es trabajar en la cocina y los baños, porque son las estancias más importantes y por tanto más urgentes a la hora de entrar a vivir, además de las remodelaciones que llevan más tiempo. Aunque también tienen prioridad las demoliciones de tabiques y el levantamiento de los nuevos que darán forma a la nueva configuración de la vivienda, en el caso de una reforma integral.

También se procederá a la instalación de los sistemas de fontanería y de la red eléctrica. En este momento, es cuando conviene revisar, si fuera necesario, la potencia contratada. Un electricista o la propia empresa encargada de la obra puede gestionarlo. Después, solo quedan los acabados en paredes, suelos y techos, las obras de carpintería y finalmente la decoración.

Las obras deben ser comunicadas a la comunidad de vecinos, a la que solo habrá que pedir permiso cuando se quiera alterar algún elemento común, como añadir un cerramiento a la terraza. No obstante, siempre habrá que solicitar autorización a la Administración municipal, independientemente de la envergadura de la reforma.

¿Cuánto cuesta reformar la vivienda?

El coste de la reforma depende, sobre todo, de dos factores: el número de metros cuadrados y las calidades elegidas para los materiales. La OCU calcula que, para una renovación integral de un piso, el coste oscila entre 500 euros y 700 euros por metro cuadrado. Lo que elevaría el precio de la renovación de una vivienda de unos 90 metros cuadrados a entre 45.000 euros y 63.000 euros, sumando cocina, baños, suelos, albañilería, pintura, instalación eléctrica y licencias.

Cocina

La cocina es la estancia más demandada en las reformas. María Matos, directora de Estudios de Idealista, calcula que una cocina de unos 10 metros cuadrados, cuesta en torno a 15.000 euros, es decir, unos 1.500 euros por metro cuadrado.

Cambiar las encimeras supone unos 1.500 euros; retirar el mobiliario y sustituirlo por uno de calidad media, junto con el trabajo de demolición y de desescombro, conlleva en total unos 3.500 euros; y el cambio de los electrodomésticos suele sobrepasar los 2.000 euros. Actualmente está creciendo, además, la tendencia de abrir la cocina al salón, una actuación que suma entre 3.000 y 4.000 euros al presupuesto.

Cuartos de baño

La reforma de un cuarto de baño tiene un coste mayor que la de la cocina. Una estancia de cinco metros cuadrados alcanza los 10.000 euros, es decir, 2.000 euros por metro cuadrado. Los cambios más comunes son la sustitución de la bañera por un plato de ducha, que conlleva entre 1.000 y 2.000 euros; renovar el suelo y el revestimiento de las paredes, que alcanza los 2.500 euros y cambiar el lavabo y el inodoro por otros de calidad media, que, junto con el trabajo de demolición y de desescombro, agrega unos 3.000 euros a la cuenta, calcula Matos.

Lista de espera en las reformas

Otro aspecto que conviene valorar es el tiempo de espera para empezar las obras. En la actualidad, explican desde la OCU, se ha producido un auge en el ámbito de las reformas que ha provocado una falta de mano de obra y un aumento en los precios de los materiales, lo que tiene, como consecuencia, una prolongación de las listas de espera de los contratistas.

Cubilla destaca que entre abril y junio de este año han aumentado las solicitudes de reforma en casi un 17% en comparación con el primer trimestre. La lista de espera en muchas empresas ya supera los seis meses, según Eduardo Molet, fundador y director general de la inmobiliaria Molet.

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