Alquiler, ¿nueva burbuja inmobiliaria?

Uno de cada cuatro hogares españoles vive de alquiler en la actualidad. En 2018, el 23,9% de la población vivía en régimen de alquiler frente al 19,45% de 2005, según Eurostat. Un aumento significativo en un país donde, hasta ahora, siempre ha primado la compra. Pese a todo, España sigue siendo uno de los países europeos que menos alquila si se comparan las cifras de aquí con las de países como Alemania, con un 48,6%, o con las de Austria, con un 45%. Según el estudio publicado en julio por el Banco de España sobre la Evolución Reciente del Mercado del Alquiler de Vivienda en España, “en los últimos años se aprecia una tendencia creciente, cuya mayor relevancia y dinamismo se concentran en determinados colectivos como hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales, y en áreas geográficas específicas, sobre todo, en Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias”.

¿Hay una burbuja del alquiler?

Como en casi cualquier ámbito, el debate está servido. Hay quienes piensan que sí y quienes piensan que no. Pero lo que está claro es que la desigualdad que hay entre la oferta y la demanda hace que los precios sean muy elevados, un hecho sobre el que se ha construido esta posible "burbuja". Un término que, en general, se define como un fenómeno económico donde los especuladores provocan que el precio de un activo o producto suba desproporcionadamente y se aleje de su valor real, de forma que al venderlo se obtengan beneficios mayores que en otras inversiones.

Para Ferrán Font, director de estudios de pisos.com, la situación real del alquiler no tiene que ver con esta definición, sino que va en otro sentido. "Responde a una evolución de precios que ha creado un problema de acceso a la vivienda, sobre todo para los jóvenes con salarios muy bajos", puntualiza. Una idea que ratifica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa: "Esto ocurre porque no tenemos un mercado del alquiler asentado. Por ello, es más preciso hablar de tensión en los precios que de burbuja. Unos precios que aumentaron cuando la demanda creció tras la crisis y porque comprar una vivienda era difícil, sobre todo para las rentas más bajas y los jóvenes".

¿Por qué aumenta la demanda de pisos en alquiler?

Según el mencionado informe del Banco de España, muchas han sido las razones que han desembocado en un aumento de la demanda de pisos en alquiler y por ende en la subida de los precios. Entre ellos, destacan motivos económicos como la precariedad laboral, la dificultad para la concesión de hipotecas o la concentración de la actividad económica en determinadas zonas de España (sobre todo en las grandes ciudades), donde el mercado del alquiler es escaso.

Para Toribio se suman otras razones como "los salarios bajos de los más jóvenes que les impide acceder a la compra de una vivienda y la falta de alquiler social". Un aspecto, este último, que registró una bajada de 3,5% en 2005 a 2,7% en 2018, según Eurostat.

Ciudades y precios: un mercado heterogéneo

No es igual buscar un alquiler en Madrid, Barcelona o los archipiélagos que en el resto de España. Según el estudio del supervisor, las comunidades que más tiran del alquiler son Baleares (28,3%), Cataluña (26,3%), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5%). La mayor demanda está asociada a poblaciones grandes o con una gran actividad turística como Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria o Santa Cruz de Tenerife. Mientras, la España interior, representada por Comunidades como Extremadura, Castilla-La Mancha o Navarra, vive una situación diferente con una bajada de la demanda de alquiler.

Los precios también se mueven en este mismo sentido. Las grandes ciudades han registrado las mayores subidas, aunque "hay indicios de que la demanda es incapaz de pagar esos precios y parece que las rentas han empezado a bajar. Un 41% de la población dedica al alquiler alrededor de un 40% de su sueldo (frente al 13,1% registrado de media en los países desarrollados). Una situación insostenible y muy por encima del 30% recomendado", comenta Font. La bajada se ha reflejado en ciudades como Barcelona, "donde los precios han empezado a ralentizarse. Si hasta 2017 experimentó subidas de un 10%, en 2018 fue de un 5%", apunta el directivo.

En general "el precio medio del alquiler sigue creciendo pero a un ritmo más moderado que como lo hacía hace un año", expone Toribio. Aunque como en toda regla siempre hay excepciones. Madrid sigue aumentando sus precios, alrededor de un 15%, y cuenta con los dos distritos más caros de toda España, el de Salamanca (18,74 euros/m2) y el de Chamberí (17,59 euros/m2).

¿Cuáles serían las soluciones para frenar la subida de los precios? Font señala que "gobiernos de países como Austria o Australia han facilitado la construcción de vivienda de alquiler social, lo que ha derivado en una caída del precio". Por su parte, Toribio señala que "debería haber más incentivos fiscales que favorezcan la oferta y la demanda, más seguridad jurídica que proteja a los propietarios o acciones para rehabilitar el parque de vivienda para alquilar".

¿Comprar o alquilar?

Una pregunta difícil de contestar porque entran en juego circunstancias personales. Antes de tomar una decisión hay que "echar cuentas" y sopesar las variables que suponen cada una de estas acciones. Decide qué te conviene más a ti con esta calculadora.

En general, para alquilar hay que afrontar primero el pago de la fianza (dos meses) y luego la cuota mensual, mientras que para comprar hay gastos fijos (y para siempre) como el pago del impuesto del IBI (anual), los gastos de comunidad (mensuales), los de gestión de la hipoteca o el seguro de la casa.

También hay que considerar que los bancos suelen exigir a los futuros hipotecados que aporten en torno al 20% del precio de compra. Esto, según el Banco de España, "podría provocar una mayor permanencia del mercado del alquiler por parte de los jóvenes, con menores ingresos y precariedad laboral, contribuyendo a la subida de la demanda". Una situación que según Fotocasa no parece que se cumpla al 100%. "La compraventa de inmuebles ha mostrado una gran recuperación durante 2018, hasta el punto que se prevé cerrar el presente ejercicio con medio millar de operaciones inmobiliarias: un 13% más que el año anterior", señalan desde el portal.

Si te decides por el alquiler, ten en cuenta...

• Según el último decreto de alquiler de marzo de 2019, entre otras condiciones, se amplía el plazo de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y la prórroga tácita de uno a tres para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
• Si el arrendador es una persona jurídica serán siete años de contrato obligatorio y tres de tácito. La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
• Se limita a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza, salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento o de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo cinco años si el arrendador es persona física, o siete años si es jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, bastan dos meses.
• En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar.
• Para que el propietario pueda recuperar la vivienda y resolver anticipadamente el contrato, este punto debe quedar recogido expresamente en el propio contrato (por ejemplo, si debido a un cambio de las circunstancias familiares lo necesita para su vivienda habitual, la de sus hijos o cónyuge).